中关村西区写字楼近期无供应市场平稳升温

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年11月22日10:26 《楼市》杂志   

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由于受今年相关的政策面因素影响，中关村地区的中小企业及投资客对于写字楼的青睐超过了商住两用物业，在销售市场方面体现尤其明显，越来越多的声音表明纯写字楼逐渐被本地企业和投资人接纳。

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中关村西区写字楼市场经过持续3年的供给放量之后，已经形成了比较成熟的商务氛围，西区的写字楼存量大，品质高，是整个中关村写字楼商圈的代表区域。随着西区的大开发接近尾声，写字楼供给集中的势头有望缓解，而市场供求关系也将产生微妙变化。

根据戴德梁行对中关村西区写字楼市场的调查，随着2006年10月新中关项目全面入住，中关村西区甲级写字楼市场存量面积达到41.8万平方米，其中可供租售的空置面积约为13万平方米，空置率为30%左右。虽然西区写字楼市场空置率要高过北京写字楼市场平均15.2%和整个中关村写字楼市场平均21.9%的水平，但值得注意的是中关村西区在2003年之前并无成熟甲级写字楼项目，其超过40万平方米的写字楼存量面积皆为三年左右时间内集中供给，而此间同步吸纳29万平方米写字楼面积的速度要大大超过市场平均水平。

新建写字楼项目通常而言需要12个月以上的市场推广期才能达到成熟的经营阶段，而中关村西区2005年及之前入住的写字楼项目目前皆已达到相对较高的入住水平，虽然经历了激烈的市场竞争考验，但各项目也利用各自的市场资源和挖掘出的竞争优势成功吸纳客户入住，坚持过了最困难的时期。目前西区的大部分空置面积主要来自于2006年入住的新增项目，这些面积拉高了区域平均的空置率，但西区市场的状态仍处于比较敏感的动态变化阶段，某一个项目的入住或某一单大面积的成交都有可能对市场指标产生明显的影响，现时几个空置率高的项目是否经营顺利还要看未来的一年时间。

由于受今年相关的政策面因素影响，中关村地区的中小企业及投资客对于写字楼的青睐超过了商住两用物业，在销售市场方面体现尤其明显，越来越多的声音表明纯写字楼逐渐被本地企业和投资人接纳，在稳定的收益和乐观市场预期的促动下，很多客户克服了按揭门槛高的障碍购买纯写字楼，这是之前中关村区域不曾出现的现象，还有部分投资客人倾向于购买已经由发展商出租的面积直接收租。

根据戴德梁行调查资料显示，7月到10月西区写字楼项目销售成交面积有一半左右来自天创科技大厦的已出租面积二次销售。从今年下半年开始，西区写字楼项目的销售价格明显上涨，一方面体现在新增项目的入市价格较高，另一方面也体现在在售项目随着入住率提高而价格上调。中关村主流客户的价格承受能力还是低于CBD及周边区域的客户，故西区写字楼项目的价格也很难上涨到与东部地区相同的水平，价格上涨速度过快也将会影响到客户的购买热情，未来市场走势主要是看价格上涨的速度与客户乐观指数的博弈。

未来一年，西区市场还将有中钢国际广场、泰华大厦和中关村E世界写字楼相继入市，可以预见这些项目将会进一步拉高西区写字楼项目的平均租售价格和硬件水平。2008年之后，西区罕有新建写字楼项目供给，而目前的需求势头有望持续更久，如是情况带给市场的是相对乐观的预期。

责任编辑/bjxzl01

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