|
“《土地出让金管理办法》？不知道，目前还没有下发，即便有影响也不会波及到我们吧？”辽宁省鞍山市国土局的一位工作人员向记者说。
记者在采访河南、河北等几个省市的国土部门有关土地出让金制度改革时得到的几乎都是类似的答案。
尽管如此，备受关注的土地出让金改革大幕仍然在徐徐拉开。据知情人士向记者透露，《土地出让金管理办法》目前已经制定完毕，将于11月公布，2007年1月1日起正式实施；由财政部、国土部、税务总局等几个部委制定的一项土地税费体系改革方案目前也在完善过程中，预计将于年内出台。
矛头直指地方政府
“这次改革就是冲着地方政府来的。”一位不愿透露姓名的业内专家肯定地说。
据近期国务院发展研究中心的一份调研报告指出，地方政府对土地出让金的分配格局是，30%～40%用作基础设施、道路、学校等公共目的用地；30%～40%用于工业用地；另外大约还有30%，就是商业和住宅用地，其中有一半要建经济适用房，也就是说只有15%左右才是真正的商业用地和房地产用地。这样导致的结果是，为了扩大财源，地方政府一方面拼命圈地用于房地产开发，一方面拼命炒高地价进而带动房价上涨。
而新的《管理办法》对今后土地出让总收益的分配情况作出新规定：出让总收益的5%用于廉租住房建设、15%用于农村土地开发和农村基础设施建设、50%～60%将用于拆迁补偿和土地一级开发。同时，地方财政建立土地出让金专用账户，全部纳入地方财政预算是《管理办法》的一项重要规定。
相对以前的管理方式，新的土地出让金管理方案体现出三个方面的改革内容，即建立土地出让金收支专户、土地出让金纳入地方预算和调整土地出让金分配机制。业内专家称，这是对今年8月国务院《关于加强土地调控有关问题的通知》的落实。
“中央的想法是，把土地出让金纳入到统一管理的模式，实现出让金的透明化管理。”中国社会科学院经济所教授汪利娜表示。
“建立专用账户有利于加强对土地出让金的管理”，财政部财政科学研究所所长贾康表示。以往土地出让都以协议出让方式为主，出让后直接用于市政建设，这缺乏对出让金使用的监督。“统一纳入地方财政预算，意味着采取规范的预算管理程序，具体掌握收支，规范了土地出让金收益。”
国土资源部下属土地勘测规划院地价所所长邹晓云就此表示，土地出让金制度改革将会有效地达到遏制地方政府的卖地冲动。但是，任何政策不可能百分之百地发挥作用，尤其是在开始阶段。那么在这个政策不断完善的过程中，就需要更多去探讨包括信息的透明、利益调节机制的建立、决策监督等问题。
冲击地方政府“小金库”
国务院发展研究中心的一份调研报告显示，在一些地方，土地直接税收及城市扩张带来的间接税收占地方预算内收入的40%，而土地出让金净收入占政府预算外收入的60%以上。土地出让金以及与房地产行业相关的税收已经在不少区域成为地方政府的“金库”。土地出让金的透明化管理改革，将会直接冲击地方政府的这个“小金库”。
国家发改委国土开发与地区经济研究所副所长肖金成对此有深刻认识，他认为，“土地出让金这种规定应该有一定的效果，对地方政府‘以地生财’的模式会有一定的冲击。”
事实上，地方政府的“小金库”出现的问题已经随着房地产业宏观调控走向深入而开始显现。公开数据显示，2006年上半年，浙江省地税部门征收的房地产业相关税收同比少收13.3亿元。同期，上海GDP增速达12.6%，但地方财政收入同比仅增长4.8%，增幅比去年下降19.7个百分点，房地产税收下降被指是首要原因。
记者在采访中了解到，不少专家都倾向于一种观点，那就是《管理办法》主要是为了抑制土地批租，施行收支两条线，有效约束地方政府，避免地方政府盲目卖地。但也有业内专家对此表示担心，称这种做法可能也会相应地影响地方政府的积极性以及土地释放的速度。
“所谓‘收支两条线’就是收缴部门与支出部门分离，而不是由某个地方政府部门全权决定。纳入了地方财政的预算，标志着这部分资金将受到中央财政的监管，同时不是当地或某个部门的独立体系，而是融入大财政使用分配中。”一位土地专家分析，“把土地出让金纳入预算管理，意在防止地方政府随意使用这部分资金。”
中国人民大学土地资源系教授严金明认为，这些做法有利于纠正地方在土地开发上的短期行为，使土地出让金的运用更加透明规范，同时有效确保相关利益群体的合法权益。
利益分配地方仍占“大头”
新政策已经出台，而最终的分配格局依然是个“谜”。
国务院发展研究中心农村经济研究部研究员刘守英认为，现在不是分配谁应该得多少的问题，而是要界定清楚土地出让金究竟归哪一级政府的问题。
“土地出让金如何分配是管理办法的核心，中央与地方政府的分配比例最为关键。”贾康指出，土地出让金作为地方财政的重要来源，在其纳入透明化管理初期，仍将倾向于地方政府。
邹晓云对贾康的观点表示赞同。她认为，在土地出让金分配上，中央控制量少，地方掌握大部分的资金是大方向。但是具体的比例是多少，目前还不好说。
另据了解，改革土地出让金使用制度的另一个重要目的是将一部分土地收益归还住房保障的建设资金。针对这一问题，财政部日前也已经下发通知，规定将土地出让所得的5%用作城镇廉租房住房保障金。另外，中央政府还可能抽取适当的比例，用以加大向中西部地区的转移支付力度。
另外，国务院常务会议同时强调，土地调控还应调整另外一些利益机制。包括提高征地成本，征地补偿安置必须确保被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。同时调整新增建设用地土地有偿使用费缴纳标准、城镇土地使用税征收标准和耕地占用税征收标准。建立工业用地出让最低价标准统一公布制度等。 >>浏览更多房地产热点新闻，了解更多楼盘资料，请点击进入焦点房地产网首页
相关报道：
土地新政将导致房价上涨 涨幅达10%或很有可能
土地财政盛行 如此坑害群众的官员在为谁牟利？
审计署强调要严查土地出让等方面存在的重大腐败
北京土地储备放量入市 明年一季度推19块土地
北京下硬指标查处土地违规 违法案件将公开查处
避免不可收拾 北京征用3颗卫星监控违法用地(图)
专家称土地资源支配权不在中央和省而在市县政府
| 
土地出让金改革：“深耕”地方财政
特色论坛
