北京CBD写字楼市场踯躅前行整栋销售集中

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年11月22日10:28 《楼市》杂志   

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目前，CBD写字楼销售市场可以说是前有目标客户群的政策阻隔，后要面对银根紧缩政策带来的资金压力。可以预见在未来一段时间内，CBD写字楼销售市场将背负压力踯躅前行。

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去年是CBD写字楼市场的一个供应的高峰期，全年新增供应量达到78.2万平方米，其中在新增加的项目中，80%的项目是针对销售市场的，仅有20%的项目单纯用于出租。其实，从2001年以来，CBD写字楼市场上可供销售的项目所占的比例就在不断的上升，从50%多慢慢涨到60%以上，2005年这一数字达到一个峰值。

目前，可供销售的项目在北京写字楼市场上所占比重不断增加，一方面是北京写字楼交易市场化不断深入的一个体现，另一方面CBD作为政府特别规划出来的一个中央商务区吸引了大量跨国公司的进驻，同时也吸引了相当多的投资买家的关注，到目前为止，CBD仍旧是北京写字楼销售市场上投资买家最活跃的一个区域。同时从2005上半年开始政府出台了一系列的抑制房价上涨过快的政策，面对土地政策的紧缩，央行加息，以及未来持续性加息可能性的预期，不少开发商都希望加速资金的回笼。也正因为如此，从去年到现在CBD写字楼销售市场也显示出了一个非常明显的特点，那就是整栋销售的成交在销售市场上非常集中，成为CBD写字楼市场上的一个亮点。

投资型的购买在CBD写字楼销售市场上可以说是一个强音，在北京众多写字楼销售市场上，海外投资基金在CBD也是最集中的，并且海外基金对投资物业的位置、品质，合作方的实力以及利润回报等都有严格的要求，因此成交的项目大多为品质比较高的甲级写字楼项目，从表一中这一特点也可见一斑。此外，中小投资者也是CBD写字楼销售市场上一股不可小视的力量。由于资金实力有限，这部分买家对价格比较敏感，一般购买面积都在数百平方米，总价在几百万左右，这部分买家是CBD写字楼市场上散售项目的一个非常重要的销售支撑点。

因此，最近政府出台的一系列关于抑制外资购房政策的出台，无疑对外资基金和海外投资买家比较集中的CBD写字楼市场来说是一个不小的打击。CBD写字楼销售市场也在发生着潜移默化的变化，从图一可以看出可供销售的项目在写字楼市场上所占的比重略有下降。目前市场上，一些原本有意整栋出售的项目已经转变销售策略为只租不售，当然这一举动的前提是开发商有相当的实力，并且对未来的写字楼价格走势也有很强的信心。而由于在此项政策的具体执行中，北京市采取了全部暂停办理外资购房备案的方式，目前CBD写字楼销售市场上的一些散售项目则面临着销售停滞甚至下滑的压力。

最近北京市银监局已紧急叫停北京市未封顶楼盘的个人住房商业贷款业务，这无疑是对开发商的资金实力的新一轮的考验。这一政策的出台，从开发商缓解资金压力，加快回款速度的角度来看，预售也就没有什么意义了。尤其是对一些自有资金少，对购房者预付款依赖强的开发商来讲，可能会由于资金链紧张而陷入困境。

目前，CBD写字楼销售市场可以说是前有目标客户群的政策阻隔，后要面对银根紧缩政策带来的资金压力。可以预见在未来一段时间内，CBD写字楼销售市场将背负压力踯躅前行。

责任编辑/bjxzl01

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