北京房地产供地仅能完成计划54% 开发量逐年少

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年11月22日08:51 中国证券报  林喆  

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土地供应将连续两年未完成计划,实际开发量逐年减少，土地供应是否充足引发争议 

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北京市土地整理储备中心统计数据显示，2006年北京出让的房地产开发用地面积总计为1031公顷。其中含住宅商品房性质的土地面积为918.5公顷，商业、金融、办公和公建等性质的用地为112.5公顷。  

而北京2006年度土地供应计划中，住宅商品房用地为1600公顷，商服用地300公顷，实际土地供应量仅为计划的54%。 

将连续两年未完成计划

2005年，北京计划供应的住宅商品房用地为1750公顷，商服用地550公顷。而实际成交的房地产开发用地仅为554公顷，不到计划的四分之一。

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2006年北京已经成交的土地共70块，面积为575.1公顷；正在交易的土地有14块，面积为268.6公顷；即将于今年四季度入市的土地有18块，面积为187.3公顷。

有关统计显示，北京市2005年和2006年度土地供应计划均为6500公顷。2006年新增建设用地3900公顷，存量建设用地2600公顷，其中住宅商品房和经济适用住房用地合计为1900公顷，这意味着实际土地供应量仅为计划的54%。

对此，北京市国土资源局的崔主任解释道，土地供应包括划拨、出让和租赁，而房地产开发用地的招、拍、挂，特别是住宅商品房用地，只是其中的组成部分，因此从直观的数字看，北京2005年和2006年土地实际供应和计划相差会很大。

此外，崔主任还指出，建设用地的出让计划中，包括了部分生地（未形成建设用地条件的土地），按照北京市的有关规定，只有熟地才符合出让资格，而从生地到熟地的转变中，有一定的时间差。因此当年的房地产开发用地的供应计划，和实际也会有些出入。但他表示，将尽量完成今年的计划。

首都经济贸易大学教授张跃庆分析，实际的土地供应涉及土地整理的现状、运作模式、资金投入、整理时限以及实际立项等问题，因此很可能会和计划有差别。

土地供应虚实

北京市的房价近年来不断飙升，开发商曾声称房价上涨与土地供应不足有关。但有关方面一直对此否认。针对土地供应量是否充足的问题，开发商与土地主管部门往往各执一词。

然而，比较明确的一点是，北京市房地产用地当年的实际开发量确实是在逐年减少，而且与计划也相去甚远。据媒体报道，2005年比2004年减少50％，今年预计将比2005年减少40％左右。

对此，北京市国土局副局长张维的解释是，北京的房地产用地供应量在2005年已被提前释放。北京国土局公布的北京历年土地供应情况为：2002年总量为4559公顷，2003年增至6438公顷，2004年更高达9498公顷，2005年则回至与2003年持平。相应地，北京市历年（1至10月）住宅（包括商用）土地供应情况显示：2002年为2600公顷左右，2003年为2900公顷左右，2004年攀升至3800公顷左右，2005年则只有500公顷强。

据北京市国土资源局市场处有关负责人介绍，政府认定的因2004年“8·31”而提前释放的土地总量为1290公顷。

而北京市建委有关负责人估计，“8·31”前后，北京房地产开发商手里掌握的土地应该有2800多公顷，其中住宅用地1800多公顷，而每年又有计划推出新地。因此，他认为北京的土地供应是充足的。

实际上，北京闲置土地究竟有多少，迄今并没有权威数据，所谓1290公顷，是在“8·31大限”前后突击闯关办完相关手续的土地。此数字超过2006年北京房地产用地实际供应量，并一倍于2005年的数量。

业内人士认为，北京市2005、2006年土地供应计划和实际执行存在落差，与政府在全面实行招拍挂之前的土地储备不足有关；但根本上，则在于土地管理部门希望通过减少土地供应、放慢供地节奏，先挤出土地市场遗留的土地存量。

中大恒基研究人士表示，土地供应计划仅有参考意义，主管部门会根据当年的市场情况来对土地供应做出调整。这一方面是通过土地杠杆来调节市场供应量，挤压出市场上存量土地的供给，降低土地闲置率；另一方面可以随时根据市场状况调节土地的供应时间和地块大小，调整供地方式，把地价控制在合理范围内。

张跃庆教授分析称，根据楼盘开发周期，当年的土地供应并不能完全开发完工，因此，对房屋的实际供应影响不大。但如果当年土地供应较大幅度减少，则会影响人们的预期，从而增加当期的需求，有可能抬升房价。

责任编辑/sf062

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