与潘石屹聊地产：SOHO中国的路线之争

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年11月20日18:33 中国房地产报   

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想象一下这样一个企业，手里有超过15亿元的现金储备，银行对它任何可能的借贷都慷慨大方，有一个庞大、历经考验的销售和包装团队，公司背后则跟随着一群忠实的投资客户，当然，还有足够吓走任何一个战略投资者的零土地储备。

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这样的情景在SOHO中国的内部正在引起什么样的讨论甚至争议呢？事实上，我们得知，在今后如何进一步做大的问题上，SOHO中国内部正在出现一个路线之争。主张规模化的人士认为，公司的业务应该进一步深入北京、天津、上海等主要的经济中心，这也是很多全国化志向的公司的做大之道。而另一主张则认为，SOHO中国应该按照它过去的成功经验走得更远，那就是继续坚守一隅，深耕项目，从而做强。

潘石屹(潘石屹博客,潘石屹新闻,潘石屹说吧)站在哪一边呢？他踌躇不前的顾虑是什么？他的选择其实也是同类型企业面对的问题，这构成了我们设问的理由。

1963年，生于甘肃天水

大学毕业后分配到国家石油部工作

1987年起开始在深圳和海南开始自己的房地产开发生涯

1995年，与妻子张欣共同创立SOHO中国有限公司

在土地问题上，现在是黎明前的黑暗

中国房地产报：就SOHO中国目前的状态而言，很多人会想到提一个问题，资金充沛而没有土地储备，这样的公司不受基金和股民的青睐。在这种情况下，其他公司可能会想一些出路，比如异地扩张，您如何看待这种做法？

潘石屹：SOHO中国在发展的过程中有几条线：销售、建设、设计、财务状况、土地。现在来看，SOHO中国是一个木桶，设计、销售、财务、工程管理都是比较长的板子，最短的一块板子是土地，缺地制约着我们下一步的发展，这就牵涉到我们对土地的战略是什么以及到底我们怎么看中国的土地市场。

检讨我们对土地的战略，实际上要回到2002年。从2002年开始，我们就认定我们取得土地的战略就是用公开交易的办法，如果不公开的话，我们要在下面通过转让取得土地也完全是合法的转让，该交的税都交，该办什么手续就办什么手续。但这个时候土地市场中有很多灰色的地带，我们的战略是不去牵涉灰色地带，因为这很容易出现问题。有可能会出现纠纷，有可能出现各种各样的问题，有可能会成为“8·31大限”遗留的问题，这是我们2002年一贯坚持的原则。

中国房地产报：当时这个战略争议大吗？

潘石屹：当时的争议不大，因为没有土地的后果还没有暴露出来！大家觉得走正道是对的。结果没有想到，到2004年“8·31”之后，第一批北京公开“招拍挂”的土地非常少，而且四环之内的土地只占10%的份额。这个时候我们公司随着销售的进展，土地的问题就成了个特别大的矛盾。这个问题暴露出来后，灰色的地带我们要不要走？如果不走的话，我们就可能会饿死。可是，经过反复的思想斗争，我还是坚持走这样一条路：公开交易的路，完全透明化、合法的路。任何一点灰色的东西都不搀杂到里面。你看高官的落马，大的腐败案件等等，几乎都是出现在灰色地带，搀杂到这种情况里面，无论对个人还是对公司风险都是非常大的。事实上，现在“8·31大限”的地也有好多麻烦和不明晰的地方。到今天为止，尽管我们没有地，我还是非常坚信要走阳光下的路。对未来的土地市场，我的感觉是现在就像黎明前的黑暗一样，虽然难熬，但黎明总是会来的。

中国房地产报：在下一步如何拿地、如何扩大业务上，我们了解到，SOHO中国内部似乎存在两条路线的争议。您比较倾向集中于北京，另外一个看法是，类似阳光100的那种规模导向，异地扩张。您是如何对待这两种观点的？

潘石屹：原来我比较懒，觉得到外地不熟悉。最关键的是，原来取得土地需要很长的时间，取得一块土地要和地主方商谈协议，土地局跑土地证，规划局跑规划许可证，可能需要一年时间。而通过“招拍挂”拿地是一个最好的办法，你一举牌子，政府形成的法律文件就完成了，可能需要一个月时间就解决了。

从区域上来说，原来我们集中在北京，现在我们把范围拓宽，我们可能去上海，可能在天津，可能在北京CBD以外的区域，这就是我们取得土地的想法。

中国房地产报：去外地发展的话，SOHO中国目前的人才、销售经验和团队积累能够保证您在其他地方取得类似的规模吗？

潘石屹：过去的10年时间，很多房地产公司进步都很快。但大家都忽略了对商业、写字楼的研究，很少人研究人在办公时的行为是什么样的，人办公时怎么样才能舒服，基本上所有的写字楼，不管是对中国人还是外国人，只要是销售的写字楼都是毛坯，不装修的，就跟七八年前的住宅市场是一样的。但我们全都是装修的，而且是精装修，公共空间和办公空间都是装修好的。我们在过去七八年的时间对商业和写字楼有一些研究，这方面应该是我们的长项，所以我们不管是到上海、天津，还是偏重这方面的产品——以写字楼、商铺为主。

中国房地产报：对区段的选择有什么要求？有没有考虑过，在去天津、上海，或者到其他一个新的市场时，是否会选择一个当地的企业作为一个战略伙伴？

潘石屹：我基本还是主张在成熟的区域做项目，对新区域的选择我们还是非常慎重。我们觉得城市的发展是一个自然的成长，你拔苗助长会有问题的。在开发时，还是我们自己做，这样做决策会比较自由。

点评公司战略

中国房地产报：您对阳光100应该比较熟，而它的模式和你的截然相反。作为一个在二三线城市扩展业务的典型公司，您怎么评判它在发展的过程的一些问题和经验？

潘石屹：易小迪(易小迪博客,易小迪新闻,易小迪说吧)本人来说是整个阳光100主要的思想。他的指导思想有这样几点：第一，他要做的楼盘规模要大。他常常跟我说，小楼盘你就是做好了也是一个错误，比如说，如果在户型的设计和定位上，你只要有一个错误很可能就弥补不回来了。而大的区域开发，你可能前面的价格定位低了，户型不对了，以后还有机会可以慢慢调整。

第二，以做住宅为主。住宅对区域的要求不是非常敏感，所以在城市、郊区都可以。因为你要做一个大盘放在城市中心基本上没有可能，城市中心也没有那么大的地。

第三，他主要针对年轻人，所以是青春、简约的企业文化。他与南方的房地产发展商做得豪华的、贴金贴银的项目完全是两种路线。

另外他做的楼盘价格偏低，在当地来说价格可能不低，但同外地比起来就会觉得很低。总体来说，他做得还是非常成功的。

中国房地产报：您觉得这种企业的硬伤是什么？有没有什么建议可以改变一下？

潘石屹：至于硬伤，我原来有点担心他这样大规模地开发，耗土地，一旦市场波动，可能就会导致整个资金链出问题，实际上这是我三四年前对阳光100的担心，现在来看，这个风险已经过去了。因为过去几年时间，全国各地可供应、可开发的土地非常少。因为整个的土地价格都在涨，房价也在涨，所以他的这个困难应该已经过去了。

中国房地产报：大规模地扩张，进入一些整个市场需要培育的城市的话，会不会有一些扩张中的资金风险显现出来？

潘石屹：我觉得资金的难关易小迪已经渡过去了。他这样一个公司一年的销售额基本上五六十个亿，稳步地增长几年时间后，就可以整个地转动起来。

中国房地产报：谈一谈其他的公司，过去的三年里还有哪几个公司走得比较稳当？

潘石屹：还是万科，他整个的设计是一套，物业是一套，品牌、工程等都是比较稳当的。规模做得大的像富力、珠江等等可能走的是大规模扩张的路线。

政策解读

中国房地产报：北京提出强调一个旧的文件精神，房屋不封顶停止放贷，您怎么看这个情况？

潘石屹：这个文件把整个资金门槛提高了，会让一大部分企业的日子非常难过。我不太明白这个政策出台的目的。如果一部分企业没法做了，就更影响供应量了，房价会上涨得更快。

中国房地产报：据说目的是为了限制不良贷款上升比较快的问题。

潘石屹：最不良的贷款是假按揭。现在防范金融风险应该防范假按揭，假按揭的取得一定有银行的配合，这个才是真正的风险。如果我们调控的目的只是要抑制房价的话，就要适当地增加供应量，减少需求量。

我觉得更可行的是减少贷款的成数，如果银行以前提供7成，现在可以提供5成贷款，这样就把需求量降下来了。如果提高房地产公司的门槛，就会减少供应量，一个是限制供应，一个是限制需求，这完全是相反的两种手段。本来有100家房地产公司，现在门槛提高了，只剩50家公司了，这样供应量就降下来了。

中国房地产报：对SOHO中国这样的企业有什么影响吗？我们都知道，SOHO中国的资金来源主要是山西人的预售资金。

潘石屹：对我们没什么太大影响，我们公司的所有的项目都封顶了。如果要新买土地，只要量力而行就没有问题了。其实山西的客户也是最近两三年时间才多起来的，整个上升的幅度比较大。2001年之后我们没有一分钱贷款，所以对我们没有什么影响。

中国房地产报：您感觉明年的政策中，会有哪些关键词？90平方米肯定是一个关键词。

潘石屹：我个人觉得“90平方米70%”这项政策很难实施。因为还需要考虑一个合理性的问题。

中国房地产报：人们往往把我国香港、新加坡、日本的中小户型现状，作为反衬中国内地也可以这么做的理由，您觉得这个理由充分吗？

潘石屹：有可能不是90平方米，而是40平方米，可是这40平方米一定应该是市场的选择，你不能拿想象的东西去限制它。香港的户型特别小，日本的户型特别小，新加坡稍微大一点。可是我国香港、日本、新加坡的商品房政府没有限制，有可能是90平方米，有可能比90平方米还要低。

中国房地产报：深圳已经推出来很多带90平方米限制政策的地块了，执行效果好像还不错。

潘石屹：全中国的城市只有深圳这个城市例外，因为我太了解深圳了，曾在深圳工作过几年。深圳在上世纪80年代叫一夜城，好像是一夜建起来的。而其他的所有城市都有大量存量房，就是房改房，深圳没有。

北京、上海有大量的存量小户型，像北京存量房200万套，如果把二手房市场放开，这些房子就会很好地流通起来的。而深圳是整个在平地上建起来的，所以政策变动的话，对上海、北京冲击会比较大，对深圳就没有什么影响。

中国房地产报：您觉得明年可能会出台什么政策？

潘石屹：我觉得明年能够预期的政策，就是土地供应会放量。而且程序慢慢再完善后会以拍卖为主。另外，政府如果觉得房价压不下来，就会从银行按揭上面想办法。主要就是减少按揭成数。加息没有针对性，而调整银行按揭贷款的成数是极其有针对性的，就是说打击的目标很准确。另外，我能够看到的是，在产权关系、档案梳理上，放开二手房市场和公房市场。

新加坡资金印象

中国房地产报：对地产市场上很多来自新加坡的资金，您是一个什么印象？据说您和新加坡的一些商界高层都比较熟悉。

潘石屹：我熟悉的主要是新加坡嘉德置地总裁廖文良，他个人非常专业，而且非常勤奋。我记得七八年前到他（新加坡）家里吃饭，看到一层放了一个笔记本电脑，二层卧室里面放了一个小的电脑，后来他告诉我他要随时查E－mail的。

对市场的判断，我觉得新加坡的人更加全球化一些，一直在观察中国内地、中国香港的市场怎么样，他们整个的视野还是比较开阔的。

中国房地产报：我曾听说淡马锡他们资金特别的庞大，但是回报率要求不是特别大。

潘石屹：去年全球基金的回报率没有超过2%。新加坡资金主要看长线，进来的门槛低。对商人来说越高越好，对欧美来讲，整个资金回报率要比新加坡资金高得多。新加坡比较活跃的就是这么几家，Captal、GIC、淡马锡等等。对进入内地楼市而言，他们对选择一个合作伙伴往往比较挑剔。

中国房地产报：现在大家都在谈论地产基金在上海、北京购买几十套房子的故事，整个学术界和官员也都是比较惊讶，甚至有一种惊恐的感觉。在这种情况下出台了171文件，根据您的了解，这个地产基金在内地房地产市场到底是一个什么真实的情况？

潘石屹：我接触的都是真实的情况。像美林、GIC占首创20%多的股份……其他陆陆续续的，还有高盛，买的也不少。

根据我看到的现象，我有一个不太一样的看法，很多人认为这些资金进来是短线，炒人民币升值的，我是不同意这种看法的。我觉得炒人民币升值还用得着买一个物业，注册一个公司吗？好多人认为它们是热钱，热钱是来回跑的，可是我接触到的这些老板，我觉得他们看到的都是长线，有看好人民币升值的因素，但更多的是看好整个中国的房地产，中国的经济，看的是长线。这个看法我跟他们是一致的，就长线来说，中国的经济、中国的房地产是看好的。除了易宪容、谢国忠看淡中国的经济，觉得天要塌下来了，大家还是都看好中国经济的。

中国房地产报：但是，有一点也是需要注意的。在改革了二三十年之后，整个社会财富的集中程度很高。在一些中小城市，有限的购买力主要集中在住房公积金比较高的行业，这些行业往往是石油、电力、电信等等，其他阶层的购买力还是有限的，这样的话，很可能就会在住宅市场出现一个购买力是否是可持续性的问题。

潘石屹：现在关于贫富分化的问题，尤其是胡锦涛主席、温家宝总理他们都是反复地强调和谐。所以这个只要高层想到了，有办法调整就会解决。一个是要调整收入高的和收入低的，让他们相对平衡一点；另外一个还是要发展，只有在发展的过程中才能调整。

中国房地产报：像现在土地出现这么多的案例，有哪些因素解释这样的事情？

潘石屹：关键有一点，出现这些事情绝大部分在两个环节：第一个是土地出让的环节，第二个是银行这个环节。从规则来说，肯定是上面这两个环节的规则有问题。

第一，如果土地全部公开透明了，就不会有问题了。土地资产占到全中国国有资产的50%，制度本身留出了时间差，留出足够搞猫腻的空间，很多人就做了腐败的事情。所以房地产发展商在土地上面出现了腐败的东西，我觉得最主要的还是土地制度问题。

第二，骗按揭贷款，骗完贷款后放到不良资产里面等等。房地产发展商肯定也是有问题的，但是如果你银行里面全部商业化，里面制度透明、好的话就会好很多。

解决这个问题根本的办法就是把这两个制度搞得清清楚楚。假按揭就跟抢钱骗钱一样，这个我觉得是一个非常大的风险。如果房价涨的话，这个风险就暴露不出来，如果房价跌的话，这个风险就很快暴露出来。

中国房地产报：目前市场上还有哪些潜在的违规操作可能导致严重的金融风险？

潘石屹：另外一个最大的风险，过一段时间肯定会暴露出来的，就是保租销售。我给你销售一套房子，同时跟你签订一个合同，保证你有10%、12%的回报率。一般是两三年，最多的签20年。如果是时间比较短，风险就比较小，一旦变成15、20年的高回报率承诺，这就变成一个金融产品，跟销售房子没有关系，是非法集资。像北京某些项目就有这样的情况。

责任编辑/sf025

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