后调控时代一手房主导外围 二手房抢占中心城区

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年11月20日08:25 每日经济新闻  董琳霞  

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后调控时代，上海楼市的现状表现为一手房主导外围市场，二手房抢占中心城区。市场细分是中介商或开发企业抢占市场的关键因素，面对大量积压的刚性需求，各区域一二手房开始疯狂竞争。

近期，浦东、闵行、黄浦区的一、二手房成交差距较大。上海中原研究咨询部资料显示，浦东、闵行一直以来是上海新房成交量靠前的区域，而黄浦区主要由于区域内新增房源供应量近来多于二手挂牌房源。但以上三个区域10月的一、二手房成交差距较上月有所减少，原因在于区域内一手成交量有较大幅度的减少，而二手房成交变化相对较小。

普陀、杨浦、闸北区无论是新房还是二手房市场一直是成交相对稳定的区域，其一手房和二手房成交量总体差距较小，尤其是闸北区，一二手房源成交基本上各占一半。

对于中心区域，如卢湾、静安、徐汇、长宁等，由于一手房源供应有限，二手房市场比较成熟，呈现出二手房成交活跃度普遍超过新房的市场格局。

一二手房成交价差距拉大

近期，黄浦、静安、长宁均有几个中高档次新楼盘成交活跃，如长宁的强生古北花园（均价21000元/平方米）、静安的泰府名邸（均价23000元/平方米）、黄浦的耀江花园（均价23000元/平方米），是各个区域的成交主力楼盘，导致这些区域一手房成交价格高于二手房成交价格；卢湾则主要是因为翠湖天地御苑（均价40000元/平方米以上）的高价入市，拉高了区域的一手房成交价格。

杨浦、闸北区10月的成交价格则较为接近，由于这两个区域的一、二手房成交区域比较集中，且一、二手房成交量差距也不大，因此成交均价差距较小。

闵行、普陀、浦东的一手房成交基本以中低价位楼盘为主，如闵行的上海康城四期（均价5200元/平方米）、普陀的星河世纪城（均价8200元/平方米）、浦东的高桥新城（均价7000元/平方米）与周边相比已处于较低的价格水平，且均为区域成交的主力楼盘，从而导致一手成交价格低于二手房价格水平；另外，10月徐汇区二手房成交仍以中高档公寓住宅为主，但由于区域内精装修楼盘电影华苑（均价21000元/平方米）的热销，一二手房成交价格的差距已被缩小；虹口区上月一手房成交量也出现大幅度下调，因此影响一手房成交价格出现相应幅度的下降，与二手房成交价格的差距拉大。

一二手房优势各显

黄浦、卢湾、静安三个区域目前一手房源供应非常有限，且由于产品定位较高，价格也处于高位。目前，中心城区的二手房源无论是在板块、产品类型还是在价格上，都有比较大的选择空间，对不同层次、不同需求的购房者而言，选择中心城区房源，可更多关注二手房。

浦东、闵行、普陀三个区域是新房源供应大区，同时也是房源成交大区，从一、二手房源的供应区域分布来看，以上区域的新房多数集中在外围区域，主要是在中外环间及外环以外区域。另外，从价格上来看，以上区域相同板块的一二手房价格比较接近，如闵行的莘庄板块、普陀的长寿路板块及浦东的金桥板块等，购房者可根据自己的需要，选择合适价位的房源。

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责任编辑/sh002

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