徐滇庆：公开房价成本有其理论依据
2006年11月20日 11:20 来源：中国房地产报
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关于到底应不应该公布房价成本的问题，已经讨论了很久。支持方与反对方各执己见，甚至大有剑拔弩张之势。反对者认为公开房价成本很可笑，不值得讨论，支持者则坚定地认为这是必要的应势之举。一度以为可以休止的争论，现在看来无论在学术界、业界还是政府都远没有达成共识。本报独家发表经济学家徐滇庆(徐滇庆博客|徐滇庆新闻)关于公布房价成本的看法，也许对于很多人来说，他的言论既在意料之中，亦在意料之外。
2004年以来房价暴涨，因此，许多人要求查一查房价的成本，他们认为消费者多花了钱，有这个知情权。
可是，有的房地产商说，商品房定价无需公众监督，无需公布成本，开发商受法律保护，没有这个义务。有的学者说强制公布商品房成本侵犯了企业的自主定价权，而“商品房成本也不属于消费者知情权范围”，甚至有人说，公布商品房成本“会被西方主流发达国家的经济学家、政治家和企业界所讥笑，成为一种国耻”。
有意见分歧原本是很正常的事情，但在公布房价成本这件事情上是不是“公说公有理，婆说婆有理”呢？是否公布成本取决于市场属性为什么人们没有要求农民公布生产成本，没有要求生产雨伞、打火机的厂家公布成本，也没有要求街头巷尾的小餐馆公布成本，而单单和房地产商过不去？应该不应该公开房价成本取决于房地产市场的性质。
按照经济学理论，市场可以分为四类，即完全竞争市场、垄断竞争市场、寡头垄断市场和垄断市场。由于市场的性质不同，与之相应的政策也不一样。
大部分经济学原理的背后都有一个隐含的假设：讨论的是完全竞争市场。在完全竞争市场中，生产者的数目很多，产品基本一致，没有哪一家可以操纵或控制市场价格，进入或者退出市场的门槛很低。例如，通常我们把稻米、小麦或蔬菜市场视为完全竞争市场。
垄断竞争市场的基本特征是生产者的产品有区别但是进入或退出的门槛不高，例如饭店和成衣厂等等。
在这二类市场中存在着竞争。尽管竞争程度有所不同，但是竞争在定价过程中起到决定性作用。只要有竞争，厂商就很难取得超额利润。只要有竞争就能不断地提高生产效率和分配效率。因此，通常没有人要求这二类市场中的厂商公布成本。
如果在某些领域中只有几个大公司，他们可以通过串谋来确定价格，谋求超额利润，这就是寡头垄断市场。显然，进入这个寡头垄断市场的门槛非常高。在垄断市场中价格机制基本上是不起作用的。
经济学理论已经证明，垄断或寡头垄断者的目标是他们自身的利润最大化。他们完全可以通过提高价格、减少产出来增加利润。他们的目标和社会福利并不一致。也就是说垄断者在谋求自己利润的时候必然会损害社会福利。竞争程度与市场边界如果具有足够的竞争，那么市场本身就能够决定价格水平。只要市场能够解决的问题就用不着政府的干预。换句话说，如果价格能够在竞争中由市场机制来决定，那么这个市场就属于完全竞争和垄断竞争市场。政府的责任是维护好市场竞争的秩序，而不必直接去干预价格形成机制。
市场的竞争程度并不简单地取决于厂商的数目。美国的汽车公司只有三家，但是他们面临着来自于全球的竞争，他们绝对不敢随意提高汽车的价格。在这种情况下，我们不能把美国的汽车市场定义为寡头垄断。
在研判竞争程度的时候我们必须要关注市场的边界。厂商所占有的市场份额不仅和行业内的厂商数目有关，而且和它们产品的差异程度有关。在房地产市场中，有些人把整个房地产业当作一个统一的市场，这就值得商榷。豪宅、别墅与一般的民用住宅是两个边界分割相当清楚的不同的市场。一般的民众根本就不可能去问津那些动辄几百万的豪宅。林妹妹和贾府的焦大都是人，但是他们属于不同的群体，焦大绝对不会想住林妹妹的潇湘馆。由于豪宅和普通住宅的供给和需求都不雷同，虽然它们都属于住宅一类，但是，市场的边界不同，在分析市场竞争的时候就不能混淆在一起。
例如，啤酒市场就可以细分。高价啤酒和廉价啤酒实际上属于两个不同的市场。多数顾客会很清楚地把自己界定在其中的一个市场中，同时兼顾两个市场的顾客并不多。高价啤酒的定价原则就和普通啤酒不一样。
汽车市场竞争也是这样。中国的汽车制造水平和美国、日本、德国等先进国家相比，差距相当大。要赶上世界先进水平，中国的汽车制造业还有相当长的路要走。但是，这并不是说中国生产的汽车就不能占有国际市场份额。汽车市场根据不同的需求进行了界定，各种汽车有自己的市场边界，高、中、低档汽车在不同的市场上竞争。中国生产的奇瑞进不了北美市场，却在拉丁美洲受到欢迎，对于收入水平较低的拉美消费者来说，他们所需要的恰恰是物美价廉的中国汽车。在分析汽车市场竞争的时候，我们就必须要把市场细分，确定竞争的边界，只有这样才能比较准确地把握竞争的性质。中国房地产市场应定性为寡头垄断市场在讨论房价成本是否应当公开之前，必须要确定中国的房地产市场属于哪种状态。如果中国当前的房地产市场属于垄断竞争，那么就没有必要监督房地产成本。如果属于寡头垄断，那么不监管房地产成本就犯了原则性错误。
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| [关键词]：房价 成本 房地产 |
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