浙商高价叫卖沪写字楼 弃租求售偏重短期收益

兵无常势，水无常形。跟他那些纵横天下的浙江老乡们一样，倪召兴毫无疑问也深谙此道。

10月底的一天，倪以浙江中融集团董事长的身份，出现在摩天大楼林立的上海小陆家嘴，参加公司旗下甲级写字楼项目“中融·碧玉蓝天”的盛大开盘仪式。他宣称，这个总建筑面积约10万平方米的项目，至少有三分之一到一半用于出售。按外界估计，其平均售价将高达每平方米7万~8万元——也就是说，预计回笼资金可达数十亿元。

如果在场人士知道，三天之前，在万里之外的加拿大威利斯顿油田，中融集团投入重金开发的第一口油井正式开始钻探了，他们或者就不会对倪置“优质经营性物业应长期持有”的惯例于不顾而高价卖楼之举感到过分惊讶了。

赶上写字楼大“牛市”

倪召兴和他的中融集团，不过是目前活跃于上海楼市的众多浙商的一员。

有人粗略估算了一下，如今上海在建楼盘里，可能有四成是直接或间接为浙江民企投资开发。大名鼎鼎的复星集团董事长郭广昌，便是上海浙商会会长，复星集团专营房地产开发的子公司复地，以及新梅、中融等，都是上海楼市中呼风唤雨的浙江房企。倪召兴本人则兼任浙商会房地产分会会长。

而浙商在上海写字楼市场部署重兵，更是近年一个明显的趋势。据不完全统计，过去数年间，浙江民企以各种方式投资开发的上海甲、乙级写字楼，起码有10多栋，其中不少位于上海核心城区。

这些介入写字楼开发的企业，部分本来就是房地产商，如中融、绿城、耀江、火炬置业等，从住宅开发转向写字楼。另一些则是所谓“外行”，如主营乳业、航空和旅游的均瑶集团，以及电器企业飞雕集团等。

“2001年前后，上海写字楼售价比较低，地皮也相对便宜，当时很多浙江企业看准机会，纷纷买入烂尾楼或写字楼地皮，”火炬置业总经理丁凡回忆说，“那时上海住宅楼市开始步入高潮，写字楼市场则刚刚发力。”

2004年之后，上海住宅楼市达到巅峰，随后因为楼价涨幅过快而遭遇国家调控措施迎头痛击，市况应声回落。但写字楼的售价、租金却依然一路狂飙，有统计显示，自2002年至今，上海甲级写字楼租金涨幅累计超过50%。

“这几年上海各类写字楼物业平均租金每年增长20%，空置率维持在6%以下，”美林证券环球顾问部副总裁周达生说，“作为中国的经济和金融中心，上海的城市地位会越来越高，写字楼投资前景非常好。”

精明的浙商，正好赶上了这一波大“牛市”。

弃租求售偏重短期收益

不过，浙商的醉翁之意，似乎不全在写字楼物业日益看涨的租金回报上，它们几乎无一例外都选择了将这些项目部分或全部出售。

据观察，“外行”浙商投资写字楼本来就无长期整体持有的计划，如均瑶集团、飞雕集团等伺机收购烂尾楼，重新包装迅速出售套现，目的就是获取短期投资收益，当然它们也由此得到以其企业命名的高级写字楼，有助于大大提升公司形象。

而那些地道的开发企业，看来也没有作持久战的打算。火炬置业的丁凡就承认，他们在普陀区收购烂尾楼改造而成的时代财富大厦，大部分都卖掉，只留了5层楼面用于出租。中融名下的“中融·碧玉蓝天”项目，因位于陆家嘴金融贸易中心区，与东方明珠电视塔、上海国际会议中心及金茂大厦等隔街相望，成为迄今为止这类公开出售项目中最高档和开价最昂贵的一栋。

仲量联行中国区董事陈立民指出，写字楼尤其是高级写字楼，需要巨额开发投资，日常运营成本也很高，依靠租金收入，投资回收期一般长达7~10年。

“尽管浙江民企及时抓住了写字楼的大好市场机会，但限于自身资金和经营实力有限，卖掉一部分也可以理解。”他分析说。

能源、证券投资回报超过房地产？

然而，一些浙商急于卖出行情日益看涨的写字楼，或许另有隐情。

2004年前后，全球能源价格暴涨，让为数众多触觉敏锐的浙江民企嗅到其中商机，随后掀起的大举进军能源业行动中，出现了不少房企的身影，中融正是其中之一。

从2004年起，倪召兴着手谋划中融集团的海外拓展蓝图，目标直指能源业。据了解，在国家发改委支持下，这家公司先后与国内多家专业研究机构合作，在加拿大威利斯顿油田建造石油开发基地，在阿萨巴斯卡盆地勘探铀矿，并前往智利勘查铜矿，筹备投资开发。

如此雄心勃勃的计划背后，无疑需要大量资金支持，从利润丰厚的写字楼开发中“抽水”增援，自然是倪氏的首选方案。有消息说，中融曾打算将43层、楼高220米的“中融碧玉蓝天”整栋出售，并一直与外资财团秘密谈判，因据称对方只肯出价人民币40亿元，与倪的预期相去甚远，交易没有成功。但倪召兴本人否认了这一传闻。

据知情人士称，除中融外，从杭州发家的证大集团，最近也悄悄进军煤矿以及金矿业。这家公司在浦东开发了知名大盘联洋社区，在上海还至少拥有高级酒店和大型商场各一个。

证券业也是今年浙江民企新的淘金地。今年早些时候起，上证指数持续高涨，甚至有人戏言，投资者闭着眼睛就可以获得高收益，浙商自然不甘后人。

一家在上海开发了写字楼并正在出售的浙江民企老总告诉记者，他们就是将卖写字楼套现的钱，转到证券投资商那里去了，不久前还抓住股改机会，大手买入了某个上市公司的原始股。

这位坚持不愿披露身份及公司名称的人士表示，他们将逐渐加大证券市场的投资。“看现在的政策风向，今后楼市肯定不如股市了，资金要找新的更好的出路。”他说。

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