土地价格机制合理化 "双竞双限"走出正确第一步
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昨日，广州于全国率先挂牌出让五幅“双竞双限”住宅地块，在限户型、限套数的基础上，通过制定最高限价，进行竞房价、竞地价的招标。结合10月初公布的“广州市住房建设规划(2006－2010)”中，大幅提高土地供应总量，以及提高中小户型土地供应比例的供地计划，广大市民有理由相信，在国务院颁布实施“国十五条”这一宏观政策背景下，广州市政府对房地产市场的调控措施正趋于合理。
众所周知，市场价格由供求关系决定。具体而言，供求双方在何种价格形成机制中进行博弈，对价格形成的影响是决定性的。在实施“双竞双限”之前，广州市政府曾经进行过单纯实施“双限”的土地出让尝试，9月初，同样是白云区金沙洲地块，由于并未加入竞房价的考虑因素，符合投标资格的4家开发商开出的报价均大大高于底价，导致该地块成交楼面地价比最低报价1500元/平方米要高出166.67％，仅从成本计算，该地块预期最终售价为8000元/平方米。但在加入“双竞”标准后，从各地产商初次报价看，白云区金沙洲地块报价均为6050－－6500元/平方米，同是金沙洲，8000元/平方米楼价形成在前，6500元/平方米楼价形成在后，无非说明，过去的价格形成机制容易造成“僧多粥少”，竞相报价的局面，导致地价虚高，而“双竞双限”模式则有助于挤压地价水分，对抑制楼价飙升有显著作用。
延伸阅读：
回顾2004－－2006年房价飙升的原因，有助于理解“双竞双限”的政策原意。在过去十年间，广州房地产市场虽在大体上始终发展平稳，但其市场要素供求关系、赢利模式却几经变化，其中影响最为深远的，是土地供应从粗放型转向集约型，必须肯定的是，从存在大量灰色地带的协议批地模式，到统一由国土房管局“招、拍、挂”的模式，市场日益规范，不仅减少了寻租机会，而且体现了国有土地资源的稀缺性。但由于这种模式提高了开发商获得土地的成本，加上实行之初，并未充分考虑土地总供应量以及供给结构平衡的问题，导致2004、2005年内批出土地量明显小于市场需求量，此时，开发商并未如政府所愿放出囤积的存量土地，反而高呼地荒论，顺势减少了住宅产品供应，而在供给总量萎缩的同时，为了保证利润，开发商的赢利模式从“大盘时代”的“量贩式”转为提高单位面积利润率的“精耕细作”模式。因此，一时间出现了市面上80％以上的产品为大户型的局面，供不应求拉高了单位面积房价，另一方面产品结构的高档化则提高了购房门槛。
毫无疑问，“双竞双限”的提出，是总结了过去数年土地出让政策得失的结果。其中，限户型、限套数是政府强力扭转市场供给结构的措施，而在制定最高限价的基础上，竞房价、竞地价，则有助于政府在保证土地收益的同时，控制房价进一步飙升。
但仅仅改善了价格形成机制，在土地市场供应预期不明朗的情况下，仍然无法取得长期稳定房价的效果。2004－2005年期间，由于政府出让住宅土地量骤然减少所引起的市场恐慌，便能说明市场预期不明确所带来的市场震荡。在这个方面，广州市10月初公布了《广州市住房建设规划(2006－2010)》中虽然已有涉及，但其形成过程透明度有待提高，其常态化、制度化更有待政府进一步努力。
延伸阅读：
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