一、 意味着什么？
土地增值税出台后的四种影响
1、 12月1日前二手房已成交客户提前集中过户
2、 成本增加，二手房利润空间再次受到挤压
3、 再次冲击房价上线空间，考验客户的房价承受能力
4、 12月二手房市场再次出现过渡性低迷
对未来房价会有何种影响
即2006年出台二手房“营业税”和“个税”之后，国家再次出台“土地增值税”，使得二手房交易中所有涉税项目都已征收。二手房税改起着平抑需求，挤压利润空间，控制投资的目的，它直接关系到供需双方最直接的经济利益。土地增值税的出台既是一种基本面的回归，也是一种信号的释放。房价在一种合理的范围内涨幅是各项宏观调控措施的根本目标。
二、 回顾06年政策
1、 中央政府表明政策指向
【调控主旨】2006年3月5日，国务院总理温家宝所作的政府工作报告明确提出，要继续解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题，表明了中央政府对今年房地产宏观调控的一个主要政策指向。
2、 以金融手段遏制房价上涨，防控房地产投机
【加息】2006年4月28日，央行全面上调各档次贷款利率0.27个百分点，其中，5年期以上的银行房贷基准利率由6.12％上调至6.39％。这是央行在加息后短短一年多时间里再次上调利率，此次加息主要是为了抑制投资需求，进一步稳定房地产价格。
3、 “组合拳”出台，政策调控拉开序幕
【国六条】2006年5月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议。会上提出了促进房地产业健康发展的六项措施（“国六条”），包括住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房建设等方面。业内人士认为这六条措施拉开了2006年房地产调控序幕。
4、 将政策落实到可执行层面，针对中低收入的主流需求群体
【九部委“十五条”】2006年5月29日，国务院办公厅出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，人称九部委“十五条”，对“国六条”进一步细化，而且在套型面积、小户型所占比率、新房首付款等方面作出了量化规定，提出90平方米、双70％的标准。
5、 利用税收打压二手房出售利润空间，给二手房市场投资降温
【二手房征营业税】2006年5月31日，国税总局下发《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》，对“国六条”中二手房营业税新政策的具体执行问题予以明确。要求各级地方税务部门要严格执行调整后的个人住房营业税税收政策。2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税。
6、 民宅与写字楼分离，控制商业投资对民宅市场的影响
【民宅禁商】2006年6月19日，民宅禁商令遏制低成本购民宅从商造成的房价上涨。民用住宅不得再从事商业活动，从而达到迫使住宅市场与商业和写字楼市场分离，打压为节省租用或购买成本较高的写字楼和商铺而转向民宅的投资。
7、 加强调控房地产市场政策的监控与执行力
【落实小户型】调控住房结构2006年7月6日，建设部颁发165号文件《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》，进一步明确了九部委“十五条”中90平方米标准为单套住房建筑面积，并提出要加强监督检查，落实责任追究制度，地方政府要负起切实责任。
8、 控制外资进入房地产市场所造成的价格上涨
【外资限炒】2006年7月11日，建设部联合其他5部委下发171号文件《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，被业内称为“外资限炒令”，加强了对外商投资企业房地产开发经营、境外机构和个人购房的管理。
9、 再次利用税收杠杆打压房地产投资
【强征二手房所得税】2006年7月26日，国税总局发布《关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》，宣布从8月1日起，各地税局将在全国范围内统一强制性征收二手房转让个人所得税。
10、 再次对外资进入我国房地产市场进行控制
【规范外汇管理】2006年9月5日国家外汇管理局、建设部联合发布《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》，规范境外购房主体购买境内商品房的外汇管理。
11、 二手房全税开征，“土地增值税”再次打压投资型需求
【土地增值税开征】2006年12月1日起，在转让二手房过程中，本市将要求个人售房者必须提供土地增值税的完税证明或相关的涉税证明，才能为其办理过户手续。也就是说，如果应该缴纳土地增值税者拒绝缴纳相关税款，将无法办理房产证。该政策的出台，表明二手房交易中所有涉税项目都已经征收。
从2006年国家相继出台的房地产调控政策及其细则措施来看，相对于2005年出台的“国八条”明显更加细化和可操作性，且涉及到房地产行业的各个环节，其政策出台密度也较05年有较大提高，这说明政府前期政策调控并未收到预期效果。增值税的增加使得二手房交易成本继续增加，获利空间再次受到挤压。
三、二手房交易成本继续增加
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如：2004年购入60万房值房屋一套，装修费用五万，现增值至80万售出。 |
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费用明目 |
征收比例 |
费用金额 |
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契税 |
成交额1.5% |
1.5%*800000=12000 |
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印花税 |
成交额0.1% |
0.1%*800000=800 |
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营业税（对转让购入未满五年房屋者征收） |
成交额5.5% |
5.5%*800000=44000 |
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费用明目 |
无法提供原始凭证 |
可提供原始凭证 |
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征收比例 |
费用金额 |
计算方式 |
征收比例 |
费用金额 |
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个税（对转让购入未满五年房屋者征收或持有多套房屋者征收） |
1% |
800000*1%=8000 |
提供原始凭证（可扣除原购入金额，购入时国家相关税费及装修费用：600000*（1+1.5%）+50000=659000 计税金额：800000-659000=141000 营业税按计税金额的20%收取 |
增值额20% |
141000*20%=28200 |
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增值税 |
1% |
800000*1%=8000 |
提供原始凭证（可扣除原购入金额，1、购入时国家相关税费2、每年5%及3、转让该房屋所需缴纳的税金：600000*（1+1.5%+5%*2）+44000+28200=741200 计税金额：800000-741200=58800 58800/741200=7.93%<50% 增值税按计税金额的30%收取 |
计税金额的30% |
58800*30%=17640 |
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费用合计 |
72800 |
102640 |
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土地增值税备注说明： |
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土地增值税征收比例：（采用超额累进方式征收）
1、增值额末超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％
2、超过50％未超过100％的部分，税率为40％
3、超过100％未超过200％部分，税率为50％
4、超过200％的部分，税率为60％ |
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可减免增值税的三种房屋：
1、个人转让普通住房免征土地增值税（普通住房需同时满足一下条件<1>住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上。<2>单套建筑面积在140(含)平方米以下，<3>实际成交价低于同级别土地上普通住房平均交易价格1.2倍以下）。
2、个人互换自有居住用房地产免征土地增值税。
3、非普通住宅居住满5年后转让，免征土地增值税；居住满3年未满5年，只收取50%土地增值税。 |
通过税费计算我们不难看出，二手房交易成本已经明显高于一手新房，以此案例为基础，营业税、个税和土地增值税三税金额占到该房交易总成本的82％左右，其中土地增值税占到11％左右，交易成本费用已经占到该房值的10％左右。二手房利润空间再次受到挤压。
四、 土地增值税开征，看未来政策走向
土地增值税的开征说明中央对宏观调控效果不够满意，06年10月北京房价涨幅达到10.2％，房价继续上涨。
近两年国家政策出台整体趋势以控制房地产市场的过热，防止房地产泡沫经济，缓解社会供需矛盾，为当前国家政府调控的首要目标，而着力点则主要集中在房地产市场的信贷紧缩、打压需求和控制投资等几个方面展开。从06年出台的一系列细则分析看， 政府一方面紧缩、打压和控制，另一方面也在对大量中低收入者构成的主流需求群体采取措施，以满足他们的住房需求，缓解供需矛盾。
我们通过这次出台的土地增值税看，未来阶段性政策指向不会发生很大变化，从国家循序渐进出台宏调措施的趋势来看，土地增值税也是一种试探市场底线的过程，这种做法既能避免给市场造成巨大冲击，给整个经济链条带来负面影响，也能以小步加快跑的方式给予市场层面验证空间，视其效果逐步发力。直至市场健康发展，房价涨幅稳定为止。
