大房企纷纷抢滩四合院拆迁产权等“礁石”难移

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大房企纷纷抢滩四合院拆迁产权等“礁石”难移

2006年11月17日 14:55

谷欣杨娟娟

    大房企纷纷抢滩，四合院开发升温；拆迁产权等问题阻碍整体开发进程。

    再过一个月，重建后的育芳胡同1号四合院将以崭新的姿态亮相。届时，该四合院将成为东城区引入房地产开发商实施“微循环”开发保护的首个院落。据了解，虽然保护区四合院的房地产开发逐渐升温，但因受制于资金压力、产权纠纷及拆迁难等问题，目前这一开发热潮仍难形成大气候。

    因拆迁难度较大，三眼井保护区内的四合院开发进程缓慢。记者周晓东摄

    市场格局

       三足鼎立大房企当仁不让

       专职房企率先登场

    上世纪90年代初兴起，带有政府主管部门背景，具有依托政府处置公产房方面的优势。目前所占市场份额近三成。

    育芳胡同1号院是东城区四合院文物保护区内惟一一座带有两层阁楼式建筑的四合院，它曾是清朝乾隆年间为平定准噶尔叛乱而战死沙场的定北将军———一等诚勇公班第府邸的一部分，因年久失修，前清时，这一“地标”大院就因残破不堪沦为危房。

     2004年底，东城区启动“解危工程”，开始展开对育芳胡同1号院的“微循环”开发保护。一直冀望在四合院开发领域一展拳脚的北京金泰兴业房地产开发公司顺势而入，投入上千万资金，历时近两年的操作，目前该院落已进入收尾阶段，预计今年年底完工，育芳胡同1号院也终于迎来了旧貌换新颜的日子。

    早在类似金泰地产这类房地产开发商进驻保护区四合院之前，就有专职做四合院开发的房地产公司，和一些房地产经纪公司在从事四合院的开发工作。在政府划定北京市25片历史文化保护区前后，四合院开发市场随着政策和整个北京房地产市场的变化，引来了各类开发商。目前大致上已形成了大开发商旗下项目子公司、专职四合院开发公司及中介公司四合院部门三足鼎立的格局。

    以东城区四合院文物保护区为例，早在1982年，国务院公布国家第一批历史文化名城时，北京就在名城保护规划中规定，将具有传统风貌和民族特色的历史地段划定为历史文化保护区，东城区四合院文物保护区也在其中。但在当时除了对区内院子进行必要的修缮、加固和维护外，并没有出现目前的四合院开发模式和公司。

    随着北京市房产管理的转型和房地产市场的兴起，1990年后，带有政府主管部门背景的专职四合院开发公司开始在四合院保护区内登场。东城区专门从事保护区内四合院开发的北方华鼎房地产开发公司也正是在此时成立，并逐渐发展壮大。类似这样的专职公司，依托政府处置公产房方面的优势，经过多年的发展，多数都已形成围绕四合院拆迁、材料、建筑和交易展开业务的专业开发公司，其在目前四合院开发市场所占份额近三成。

    经纪公司紧随其后

     2000年左右进入市场，但因自身资金匮乏等原因，此类开发商所占市场份额相对较小。

    在专职四合院开发公司兴起之后，2000年左右，部分房地产中介公司也开始注目于四合院开发市场。这类公司近水楼台先得月，先于其他公司认识到四合院开发市场的有利可图。据顺义兴中介公司四合院店经理张帆介绍，该公司2003年前后进入四合院开发领域，把开展业务的主场定在了东城区，在短短几年时间内就成功开发多套保护区内的四合院。中介公司四合院部门的介入，对垄断四合院开发市场的专职开发公司形成了不小的冲击，但由于自身资金等原因，此类开发商所占市场份额相对较小。

    大房企后来居上

     2004年6月鼓励四合院交易政策出台后，大批实力雄厚的大房企强势进驻。目前所占市场份额已超过四成。

    真正让四合院开发市场感受较大冲击的，是大房企的强势进入。在专职四合院开发公司与房产中介相争时，2004年6月，国家出台了鼓励单位和个人购买保护区内四合院的相关政策，除明确四合院购买者的具体权利外，还放宽了对购买者资格的限制，规定外籍人士也可以购买，同时还减免了税收和手续。这对四合院开发无疑是个利好，由此也吸引了大批实力雄厚的大房企进驻，金泰兴业房地产公司(以下简称“金泰兴业”)便是其中之一。

    大房地产开发商手握大量资金，单个四合院的投入可达数千万甚至上亿元。相比较，专职四合院开发公司与中介公司可谓小巫见大巫。也正因此，大房企旗下子公司在四合院开发市场所占份额迅速上升，据统计已超过四成。

来源：新京报

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