中原：2006年10月北京二手商品房报价指数报告

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年11月17日09:39 中原地产   

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指数说明

编制对象:北京市区二手商品房

样本来源:北京中原所有在售房源

样本覆盖区域:样本覆盖北京9个城区,即朝阳区、海淀区、石景山、昌平、丰台、东城区、西城区、宣武区、崇文区。

发布内容：全市及各区域当期二手商品房报价、当期指数。

发布频率：每月

一、北京市二手商品房报价指数走势及分析

2006年10月北京二手商品房报价指数为145点，环比9月份上涨了1个点，增幅为0.42%.2006年10月北京二手商品房挂牌均价为8415元/平米，环比9月份上涨35元/平米。

另从1月份至10月份的二手商品房报价指数来看，虽有个别月份受政策冲击出现波动外，基本处于平稳上升状态。如图1所示

分析其原因，北京中原三级市场部专业研究人士认为：

1）北京市场化、国际化进程不断加快，外地来京工作人员越来越多，另外，城市化带来的众多拆迁需求等，强劲的需求是房价一路走高的重要原因；

2）从报价来看，10月份比9月份增长0.42%，其环比增长幅度明显降低（9月比8月报价增长4.54%），这很好说明了在10月份系列调控政策的效用开始显现，报价有进一步趋稳的趋势。另外，从二手房交易量上来看，10月份并没有发挥出“银十”的作用，交易市场活跃不够，分析原因主要是受到今年一系列针对房地产市场调控政策的连环作用而成。

3）二手房报价的不断走高，还有一个重要原因就是受到区域内一手房价格的快速上涨的影响，有攀比一手房的态势形成。

图1：

 

二、北京市二手商品房区域报价指数

1、北京市各区域二手商品房报价指数

图2：

 

通过上面图表分析可知：

10月份环比9月份，在各监测区域中，除东城区和丰台区报价微有下调，降幅分别为5.35%和0.83%，其它各监测区域均出现报价稳中上涨现象，其中，崇文区涨幅最高，达4.76%，昌平和宣武两区报价同9月份相比处于稳定状态，西城、朝阳、海淀、石景山则出现不同程度的上涨，涨幅在0.69%～2.98%之间。

北京中原三级市场部研究人士分析认为，主要是由于各区域的地理位置、区域特点、区域内房屋属性不同、供需关系导致而成。

下面以各区域为重点作以详细分析：

2、朝阳区二手商品房报价指数分析

图3：

 

在朝阳区8大监测地段中，除安贞和朝阳公园出现略有下降外，其它各监测地段均出现稳中有升趋势，其中，涨幅最高的是望京－花家地，达到10.97%。

独特生态环境及商务氛围助推燕莎、朝阳公园业主报价走高

从朝阳区的八大监测区域来看，除CBD外，燕莎、朝阳公园的报价一直处于高位运行状态，据统计，10月份燕莎、朝阳公园地区的报价指数分别为177点和182点，环比9月份涨幅分别为2.91%和1.68%。这两大区域业主报价不断上涨的原因，北京中原三级市场部研究人士分析认为1）燕莎和朝阳公园地区位于东三环，地理位置决定报价处于高位，再加之区域内新建商品房量有限，更凸显二手商品房的稀缺；2）燕莎和朝阳公园地区的商务氛围较浓，区域内朝阳公园作为“城市绿肺”，拥有得天独厚的景观和城市核心双重价值，而且因为该区域毗邻使馆区，周边国际化程度很高，大量外籍人士的居住需求有效地推动了该区域高档公寓的销售，成为这两大区域业主报价不断走高的源动力。

地段决定安贞报价较高，但受政策抑制环比9月出现下降

据统计，安贞地区10月份二手商品房报价指数为144点，同9月份相比虽略有下降，降幅为0.69%，但报价却高于六里桥和紫竹桥地区。分析原因，北京中原三级市场部研究人士认为1）安贞和六里桥及紫竹桥地区相比，虽都位于三环，但由于方位不同却出现较大差异，安贞位于北三环一带，六里桥和紫竹桥分别位于西南三环和西三环，北部良好的交通配套及商业氛围助推安贞地区业主报价一直处于高位；2）安贞地区房屋属性较多，有二手商品房、公房和经济适用房，而受10月份开始执行新的计税价格（安贞地区公房计税价格有所下调，降幅为0.5%）及经济适用房有关“回购”之说的影响，消费者心态发生些许变化，另外，经济适用房供给量的增加，消费者购房选择余地增大，这些都对区域内二手商品房产生一定冲击，造成10月份环比9月份报价略有下降，降幅为0.69%。

区域内楼盘选择性大及周边具价格优势楼盘冲击导致亚运村报价处于稳定状态

据统计，亚运村区域报价10月份同9月份持平，报价指数为135点。分析原因，北京中原三级市场部研究人士分析认为1）亚运村区域内可供上市的二手商品房很多，且品质相差无几，消费者选择性较大，供给量较大；2）亚运村地区位于北四环外，区域内房价在8000元/平米以上，而周边区域接近于北五环附近的一、二手房供给量同样很大，且同亚运村地区相比具有明显的价格优势，价格差在1000元/平米以上，巨大价格优势对亚运村楼盘造成一定冲击，使得报价处于稳定状态。

一手房热销及区域内配套不断升级直接促使望京地区业主报价不断上涨

据统计，9月比8月报价上涨15.67%，10月比9月报价上涨10.97%,望京地区已连续两个月报价涨幅超过10%，分析其原因，北京中原三级市场部研究人士分析认为1）区域内新建商品房很多，且品质较高，在强劲需求的支持下，一手房价格也是水涨船高。面对一手房价的上涨，二手房业主也找到支撑点，纷纷攀比一手房，业主报价直线上升；2）区域内国内外知名品牌芸集，区域发展国际化色彩浓重，由此带来大量二手商品房的购房需求；3）区域内交通配套设施不断完善更助涨区域内业主报价走高的信心。

3、海淀区二手商品房报价指数分析

图4：

 

独特区域及房屋特点导致万柳报价处高位运行，但环比9月有所下降，而中关村报价不断上涨

据统计，万柳地区10月份二手商品房报价为190点，在海淀区的六大监测区域中名列前茅，但同9月份相比却有所下降，降幅为2.06%。分析其原因，北京中原三级市场部研究人士分析认为1）万柳地区生态环境良好，区域内宜居性强；2）区域内无新建商品房上市，凸显二手房的稀缺，这些使得万柳地区二手房一直处高位运行。但由于万柳地区价格很高在一定程度上抑制了部分消费人群，其中有部分有意在万柳地区购房的消费者将目光转向中关村区域，由此而导致万柳地区报价略有下浮，降幅仅为2.06%，而中关村需求的增加促使中关村报价有所上涨，另外，中关村的高科技及教育优势助推中关村备受关注，也是中关村报价有所上涨的重要原因。

区域内次新房众多，房屋品质高再加之地理位置优越助推定慧寺、玉泉路二手房报价上涨2.86%

据统计，10月份定慧寺/玉泉路地区二手商品房报价指数为144点，同9月份相比增长2.86%。分析原因，北京中原三级市场部研究人士认为定慧寺和玉泉路地区二手商品房报价不断上涨的一个重要原因就是受到区域内房屋品质及优越地理位置决定。定慧寺位于西三环，区域内次新房众多，典型项目如北京印名象、诚品建筑等，房屋品质较高，深受消费者青睐；而玉泉路地区有部队在此驻扎，军事色彩较浓，区域内安全性较高，且区域内交通配套齐全，有地铁、医院、超市等，生活在此极其方便。这些都成为促使业主报价上涨的重要原因。

受到交通、配套限制，清河、上地二手房报价处于稳定发展状态

据统计，清河、上地区域10月份环比9月份二手商品房报价处于稳步发展阶段，其中，清河地区10月份报价指数为118点，环比9月上涨0.85%；上地区域10月份报价指数为129点，同9月份报价持平。分析清河、上地地区二手商品房报价一直处于稳步发展的主要原因是清河和上地区域内交通和配套设施不太完善，在很大程度上抑制了业主报价走高的信心。但受到区域内新建住宅量的不断增多，居住品质不断提升，再加之上地区域内高科技企业的不断入驻，为该区域带来更多的商机，同时带来更多的居住需求，为该区域内二手房市场的发展奠定了基础，这也是清河和上地区域内报价处于稳定状态的重要原因。

西部传统商圈效应助推紫竹桥/公主坟报价上涨

据统计，紫竹桥和公主坟地区10月份的二手商品房报价指数为142点，环比9月份上涨2.16%。分析原因，北京中原三级市场部研究人士认为1）紫竹桥和公主坟地区位于西三环一带，隶属于西部传统商圈，区域内交通、配套设施齐全，深得消费者青睐；2）区域内不同属性房屋很多，公主坟地区以公房为主，二手商品房量很少，在一定程度上刺激二手商品房业主报价有所上涨；而紫竹桥地区紧临西三环，区域内环境好，另外，区域内标志性楼盘如人济山庄、紫竹花园等为该地区业主报价起到重要参考作用，有不断攀高的趋势。

4、丰台区二手商品房报价指数分析

图5：

 

通过对上面图表分析可知：

人口来源较杂使得六里桥地区二手高品房报价难走高

据统计，六里桥地区10月份同9月份相比，报价持平，指数均为111点，处于稳定发展状态。分析原因，主要是，1）六里桥地区位于西南三环，地理位置优越，区域内可供开发的土地有限，这也是区域内房价一直居高不下的重要原因；2）六里桥作为北京的交通枢纽，区域内外地人口较多，人群素质稍低，在很大程度上制约了需求量的增加，再加之区域内可供选择的二手房量众多，这些都使得六里桥地区二手商品房报价一直处于稳定发展状态。

交通配套的不断完善及一手房价的升高助推马家堡二手房报价10月环比9月增涨3.13%

马家堡区域地处南三环和四环之间，区域内发展迅速，另外，由于受2008年奥运会在京举行的利好促进作用，政府为解决北京区域间的发展不平衡，加大力度对南城进行投资改造。马家堡地区无疑也是从中受益较大的一个区域。区域内交通便利，马家堡西路贯通其中，另外，建设中的地铁4号线为该地区的交通建设发展可谓是“锦上添花”；区域配套设施方面，有银行、饭店、学校、大型商场、体育设施应有尽有，人们在此居住生活完全无后顾之忧；另外，该地区有几个新建大盘在售（星河城三期、西马金润家园），极大吸引了消费者对该区域的关注度，新建房屋的增多，在一定程度上也提升了该地区居民的居住水平，使得该地区非常适宜居住。这些都成为助推马家堡地区房价不断走高的重要影响因素，10月环比9月上涨3.13%。

社区现代化程度不足及周边楼盘的兴起使得方庄地区二手商品房报价10月环比9月下降6.4%

据统计,方庄地区二手商品房报价10月份为117点,环比9月份下降6.4%.分析原因,主要是方庄作为北京最早的社区,配套设施齐全,但同新建设小区相比现代化气息稍差些,再加之周边区域楼盘的不断兴起,消费者可选择性增大,分散部分有意在方庄地区购房需求,使得方庄地区报价有所下滑。

5、中心四城区、石景山、昌平区二手商品房报价指数对比分析

图6：

 

在通过对上面中心四大城区的监测数据分析可知，从价格值上来看，四大城区价格均在10000元/平方米左右，属于在高位运行状态；从10月环比9月的变动趋势来看，除东城区下降5.35%外，其它三大城区均出现不同程度地上涨，西城区涨幅为2.98%，宣武区持平，崇文区涨幅为4.76%。

北京中原三级市场部研究人士分析原因如下：

1）崇文、宣武属于南城的中心位置，区域内交通、配套齐全；二是区域内环境优，天坛、陶然亭公园等景观为区域发展起到锦上添花作用；三是，区域内新建商品房居多，且大都十一调整后的特殊二手商品房，计税价格属调高状态；四是区域内购房需求量巨大。这些都成为崇文、宣武两区房价上涨的重要原因。

2）东城区10月份环比9月份报价有所下滑的重要原因是区域内房屋报价较高，可承受房价的购房人群数量有限，再加之周边区域如东三环及北三环一带的快速发展，性价比较高楼盘不断涌现，在一定程度上分散了部分在东城区有意购房的需求；再加之，10月1日起执行新的计税价格中，东城区计税价格属全线下降趋势，这些致使东城区10月份环比9月份报价下降5.35%，但由于其位于二环以内，区域内房屋供给量稀缺，造成东城区报价仍处高位，10月份均价达到10326元/平米。

图7：

 

通过上面图表可知，近郊区的石景山和昌平两大区域10月环比9月二手商品房报价指数出现稳中略涨，石景山增长幅度为0.97%，昌平区报价持平。

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分析原因，北京中原三级市场部研究人士认为：

1、从目前各区域房价来看，石景山和昌平作为近郊区，具有很强的价格优势，促使消费者竞相追逐于这两大区域，需求量增加；

2、从纵向上对比，石景山地区交通便利有地铁一号线、莲石路等极大方便人们出行，另外，首钢的搬迁极大净化区域内生活环境，再加之石景山在北京同等环线位置的价格优势，吸引众多置业者的目光，促使石景山报价有所上涨；而昌平区报价趋稳的一定重要原因就是受到区域内交通、配套设的制约，但在北京市场强大的购房需求下，业主报价仍处稳定发展状态。

三、11月北京二手商品房报价指数预测

综上所述，北京中原三级市场部研究人士认为，在市场强劲的需求下，1-10月份二手商品房报价指数仍处于上涨趋势，但对于10月份监测数据分析可知，系列政策综合作用的药效开始显现，整体报价环比增幅有所趋缓。而对于11月份的二手房市场上来说，不会出台系列政策，则主要是对以往政策的贯彻执行及对二手房市场透明、安全交易环境的营造上来，相信，在市场趋稳的状态下11月份二手房市场上消费者的交易信心会见涨一些，在强大需求的支撑下，11月份北京二手房市场的报价指数仍然会处于稳中略升状态，在各区域上又由于区域特点及房屋性质的不同表现在报价上会出现涨跌不一现象。

后附表：10月份北京各区域板块二手商品房报价指数变化表

城 区	地段	9月份报价指数	10月份报价指数	环比9月增幅
朝阳区	亚运村	135	135	0.00%
	安贞	145	144	-0.69%
	望京 - 花家地	155	172	10.97%
	燕莎	172	177	2.91%
	东外 - 朝阳公园	179	182	1.68%
	CBD	215	211	-1.86%
	朝阳东路	131	131	0.00%
	双井 - 劲松	145	145	0.00%
海淀区	紫竹桥 / 公主坟	139	142	2.16%
	中关村	155	157	1.29%
	清河	117	118	0.85%
	上地	129	129	0.00%
	万柳	194	190	-2.06%
	定慧寺 / 玉泉路	140	144	2.86%
石景山		103	104	0.97%
昌平		98	98	0.00%
丰台	方庄	125	117	-6.40%
	马家堡	128	132	3.13%
	六里桥	111	111	0.00%
东城区		187	177	-5.35%
西城区		168	173	2.98%
宣武区		161	161	0.00%
崇文区		189	198	4.76%

（以上表中数据由北京中原三级市场部研究中心提供，仅供参考）

责任编辑/sf025

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