写字楼供应重心转浦东 竹园区核心地位提升

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年11月17日11:19 新闻晨报  唐海力  

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低空置率以及不断增加的市场需求使得市场整体租金继续上升。据戴德梁行统计，目前上海甲级写字楼市场的整体平均租金报价为240.3元/平方米/月，每平方米每天的租金超过1美元。较今年二季度增长1.4%。受益于跨国公司尤其是服务型企业的不断扩张，今年第三季度上海甲级写字楼市场预出租率大幅上升。比如处于预租之中的恒隆广场二期，已经达到了约70%的签约率，而且多数签约客户都倾向于选择大面积进行租赁。

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今年第二季度以来，上海整体写字楼空置率继续呈现下降趋势，本季度下降至5.7%。静安区成为本季全市中心商 
务区甲级写字楼空置率最低的一个区，为4.1%。如此紧张的市场行情使许多公司及投资机构看到了机遇，触动他们重新启动手中的停滞项目，使其能够在最短时间内投放市场。

上海甲级写字楼的楼盘品质、配套设施以及其为租户所提供的相关服务环境都在不断的进步。目前许多规划中或即将上市的综合性项目中都包含有甲级写字楼，其高品质的配套设施、完善的休闲娱乐环境以及持续发展的楼宇技术将把整个项目打造成一个迷你的地区生活中心，进而带动其写字楼的综合品质。

随着金融业及相关服务业在小陆家嘴金融贸易区的发展日趋成熟，其延伸辐射的联动作用更加显现。而竹园商贸区位于陆家嘴金融贸易区的中心位置，较小陆家嘴金融贸易区而言，在世纪大道的两侧将有更大的拓展空间，发展潜力不言而喻。金辉广场、“世纪大都会”-竹园区的新生代高档写字楼正在应时而生。其中“世纪大都会”更是由上海陆家嘴金融贸易区联合发展有限公司与和记黄埔地产有限公司斥巨资开发的大型商贸综合性项目。小陆家嘴核心商务区甲级写字楼供应与需求正在改变以往的格局。

随着目前轨道交通世纪大道站的正式通车和周边写字楼物业的陆续建成，两区域的联动功能进一步加强，并将共同形成一个以世纪大道为中心纽带的巨大的商务核心区。据统计，今年三季度只有一幢甲级写字楼物业完工入市，即位于浦东的城建国际中心，共为市场带来新增供应39500平方米。继而使得上海甲级写字楼总存量达到3900593平方米。

目前为东方路、张杨路、源深路、浦电路所环抱的竹园商贸区正凭借得天独厚的区位优势和渐趋成熟的商务氛围蓄势待发，快速发展成为浦东新区的中心商务地带，并成为陆家嘴金融贸易中心的最强势的联动平台。

从竹园商贸区的商务功能发展来看，该区域的写字楼物业呈低、中端向高端发展的梯度表现，从上世纪90年代建成的一百彬彬大厦、汤臣金融中心到2006年及以后供应的城建国际中心、长泰国际金融大厦等，楼盘自身的软、硬件配套更加完善，智能化水平不断提高。福山路上2006年8月竣工交付的城建国际中心，实现高租金、高出租率、客户高品质的三高特征。今年大楼一俟入市，便受到各大国内外知名客户的青睐，约47000平方米的写字楼部分，目前出租率已达到85%；其中国际客户比例高达90%。世界500强企业有日产汽车（NISSAN）、日通上海代表处（NIPPONEXPRESS）、固特异橡胶（GOODYEAR），全球知名企业有英国渣打银行（SCB）等，客户的定位及组合一反以往同区域写字楼物业以中小面积内资企业入驻为主的特征，而是以跨国企业为主力租户，且大面积客户居多。英国渣打银行有限责任公司正是在这个时代大背景下，着手物色更为理想的新办公场所，用以开拓扩展在上海的业务，并最终圈定了为陆家嘴金融贸易聚集区起到支持平台作用的竹园商贸区域，落户城建国际中心。并于11月9日，在上海正式签约购置城建国际中心四个楼层，总面积约7614平方米，预计购置成本加上设施改造和装饰工程等成本，总投资将超过4000万美元。

这样的趋势使该区域与小陆家嘴、以及与市中心的甲级写字楼相比毫不逊色。目前大厦已实现的平均租金达0.85美元/平方米/天，创下了区域写字楼租金新高。城建国际中心实现的平均租金明显高于目前同区域的租金水平,达到了小陆家嘴甲级写字楼的相当水平。

责任编辑/bjxzl01

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