工业圈地背后隐藏增值红利 工业用地难改大规划

近期，某知名开发商所开发的物流园区进入深度开发阶段。继9月完成了部分仓储工程建设后，进入10月，该物流园区已经开始了商住区的开发。而根据该物流园区规划顾问透露，这个物流园区总规划面积约130万平方米，而其中，属于物流商贸的规划面积不到一半。其余基本为商住区及定位为多元化服务区的功能区。但是“所谓的多功能服务区，其实会以园林、会所等多种生活配套为主，也有酒店，俨然一个大型住宅小区”。这些商住区，出售对象主要是物流园区周边的大型企业的员工，售价可能在4000元/平方米左右。而在两年多前拿地时，这里的工业用地地价大致只是10万元/亩左右，地价相当于150元/平方米左右。

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工业圈地获利颇丰

其实这只是工业园区圈地的一个缩影。广州有知名开发商的分公司开发部负责人透露，早在“8·31”大限前，由于土地出让市场尚未如目前严格，不少工业用地通过协议转让后，再申请改变规划。在通过后补交一些地价便可以建设住宅，因而获利甚丰。如广州东部某盘，原为工业用地，10年前买下时地价便宜，转变为居住性质后，补交了地价约为300元/平方米左右，其后随着市政配套成熟，这里的房价从4000元/平方米左右一路上升到7000元/平方米。开发商仅这个盘已经赚取了可观利润。

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除了开发商外，一些企业也因为工业用地转商用而获利。如2005年6月，广州规划局发布广钢所处地芳村区规划方案，广钢所处地区将从生产用地向生活用地转化。广钢股份(2.55,-0.04,-1.54%)(600894.SH)在这一区片拥有138万平方米土地41年的使用年限。2004年末，该项资产反映在无形资产科目里的余额是5092万元，从市场化角度保守估算，每平方米4000元，广钢138万平方米的土地总价值在50亿元左右。所以，目前市场普遍预计广钢股份的搬迁将给上市公司带来10亿~20亿元的潜在收益。

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而在深圳的一些工业区，由于有政策支持，开发商甚至能不花分文直接转地。如深圳市宝安区正在进行的旧城改造，就涉及到厂房改住宅的项目，如果容积率在4.0以下，将免收地价，即开发商不用再支付多余价款就可直接转地。陈先生是深圳一家开发商的开发部人员，该开发商在2002年宝安区获得三块工业用地，其中一个工业园以200元/平方米获得。而如今这里的工业用地地价已超过400元/平方米。若通过规划审批后，无须补缴地价就能改变用地性质，则开发商不但可省下5000余万元的补交地价，还能获得可观的土地增值利润。

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