房地产调控转向整顿企业 “打蛇打到了七寸”

房价10月份全国70个大中城市房价惯性上扬，北京涨幅高达10.7%，列全国第一。老实说，关于房价的消息我早已产生审“高”疲劳。这一则消息倒是让我有点眼前发亮：专家预测，下一步国家对房地产市场调控方向将转向企业整顿清理(11月14日国际在线)。

我注意到，有的地方事实上调控转向已经先行探路。面对京城房地产业存在的种种问题，主管部门已经不再沉默而是以实际动作取代隔岸观火。最近一项针对北京数百个地产项目的全方位暗查活动正在展开，排查范围不仅限于贷款一个环节，包括违规贷款、非法取得地块、隐瞒利润、偷税漏税、非法经营销售等所有环节都将被地毯式调查，调查操作方包括银监会、国土资源部、财政部、建设部等主管部门。业内预计，这次对地产项目的暗查可能是北京迄今为止最为严厉的一次管理“组合拳”，被彻查的项目超过300个。

毋庸讳言，对于房地产调控，近年来国家采取了诸多手段，但效果始终不尽如人意。2005年调控偏重金融方向，调控效果并不明显，而藉以提高按揭门槛和加大税负提高交易成本等手段，在打击炒房的同时也误伤了普通购买力；2006年转向规范市场准入、“双70%”硬指标、不准外资过度投资消费等市场调控手段，然而仍然收效甚微。国家发改委数据显示，10月份新建商品住房销售价格有68个城市上涨，除北京、深圳等热点城市外，国内其他二线房地产市场都有较大涨幅，通盘显现出强劲的后发上涨动力。以北京为例，今年以来相继出台了打击开发商囤积房屋、炒卖、严查土地违规、叫停现金收房、经济适用房供应扩大至每年300万平方米等种种调控措施，然而严峻的现实却是，在一手新房和二手存量房交易中，北京房价均进入前三名，新房涨幅达10.7%，二手房涨幅达10.2%。

不少地区房地产调控何以“屡战屡败屡败屡战”，有专家分析成因认为，2004年土地实行“招拍挂”，一定程度上减少了土地建设总量。以12至18个月开发周期计算，2006年正好是这一因素真正开始作用的一年，因此在短期内房价上涨惯性无法改变。“招拍挂”导致土地一级成本加大，拆迁速度最终影响到了土地上市速度和可销售供应量，加上这些城市自住、投资型需求不减，管理部门和当地政府有心无力，故而房价难以下调。

我无从质疑专家的分析，但我同时坚持认为，上述因素即便成立也充其量只能算是房价“高处不胜寒”的客观成因，调控屡试不灵的真正元凶应当是房地产暴利、官商勾结腐败导致调控政策不能“落地”。财政部近日发布会计信息质量检查公报，通报39户房地产企业隐瞒利润，其中利润率最高者达57%，39家企业实际利润比账面利润翻了一倍。新华社记者日前在江西某地采访时发现，施工单位将工程造价的5%至10%列入“公关费”预算用于行贿，竟成为当地建筑行业的潜规则甚至公开的秘密。房地产腐败从今年来“地产风暴”引发的官场地震和贪官东窗事发的多米尼骨效应中也得到了实证。因此在我认为，调控之所以屡试不灵，一方面是由于所出台的调控政策指向不明靶心不准无的放矢导致剑走偏锋；另一方面是由于官商勾结腐败导致少数地方官员政策执行力下降，对国家房地产调控政策阳奉阴为明行暗抵掣肘和抵消了调控效用，致使“拳头打到了棉花上”。

从先行转向地区实际看，房产调控转向整顿企业的威慑力已然初露端倪。近期，北京房地产市场虽然颇为热闹，包括调整“经济适用房”管理政策、中介限制“现金收房”、央行提高准备金利润加重地产商融资难度等，但真正令地产商“噤若寒蝉”的，是包括纪委在内的国家各个部门开始彻查地产项目的来龙去脉。由于今次整顿清理企业重点为违规贷款、非法取得地块、隐瞒利润、偷税漏税、非法经营销售等所有环节，每一项都“实打实”伤筋动骨触及痛处，因此在业界已经产生风声鹤唳风雨欲来的威慑效应，不少开发商到压力显著加大。

在刚刚结束的2006年住交会上，华远集团总裁任志强为更多开发商鸣冤。他认为，在中国房地产市场化发展15年来，企业贡献是第一位的，没有这么多开发商建房，将不会有今天的发展。我不否认这是客观事实，但在15年发展历程中不少企业显然快速成长与快速规范不成比例跛足前行也是客观事实。翻开古今中外商史，任何一家企业都不可避免地经历过一个从起初不规范到逐步规范的发展历程。从这个意义上说，从企业微观层面入手清理整顿，促进房地产企业健康理性地发展，既是市场经济发展规律使然，又是对企业的一种深层次的保护。须知，今天对房地产企业的严厉和苛刻，正是为了未雨绸缪防止明天房地产泡沫形成或推迟破裂不破裂；反之，设若对房地产企业为所欲为纵容庇护，待到房地产业泡沫破灭之时恐怕便是房地产商“跳楼”之际！这方面的教训国内外难道还少吗？

近期相关研讨会传出信息，年底之前高层将有后续调控手段出台。我期待房地产调控转向企业整顿清理成为高层统一明确的新一轮政策指向和因应对策。

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