地价新拐点将现? "双限双竟"制度广州试水(图)
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上周有消息称，国务院有关部门对宏观调控的效果不满意，来自专家的意见则认为，今年一系列的宏调政策都没有认真对待房地产行业的巨大真实需求。似乎是想证明政府加大供给力度的决心，今天上午，广州将有8个地块挂牌出让，而且在今后的一个半月里，有超过20幅地块以多种形式出让，广州土地市场可以说从来没有这么热闹过。
而今天的出让之所以受到特别关注，是因为其中有全国“双限双竞”出让的首个试水者———金沙洲F区四幅住宅用地和花都新华镇风神大道北住宅用地。
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在“双限双竞”中，首先吸引眼球的是房价，跟着是地价。有之前万科中粮拍下的金沙洲D区地块作参照，有业内人士估计金沙洲F区四幅地块房价应在6500-7500元/平方米的限价区间，但专家则认为最高房价应在6000元/平方米以下，不过有发展商称6000元以下要“倒贴”。
作为首次采取“双限双竞”方式出让土地，今天的行动被认为是对解决房地产发展的症结问题和全国土地拍卖模式改革的一次重要尝试，而且根据广州市的有关计划，“双限双竞”地块将占到未来五年市场供应量的43％，因此今天的出让结果对未来几年的房地产市场都具有指标性意义。
今年8月，萝岗区科学城两幅住宅地块本打算以限套型、限房价的方法出让，但由于所拟的6000元/平方米的最高限价未获得市场认同而被无限期押后；到了9月，金沙洲和昌岗路地块以“限户型”方式出让，成交价出乎意料地创出新高，更被直指是推高十一房价的主要原因。
可以预见，在“双限双竞”的前提下，四幅金沙洲地块不可能再出现9月金沙洲地块的新高价，广州土地出让价格可能由此向下调头，即使今天同时出让的总面积达50万平方米的水泥厂地块有可能拍出天价。
虽然“双限双竞”被政府部门视为稳定房价的一条出路，但业界对此并不认同，所以有关“双限双竞”之后可能导致的一系列问题也被摆上了桌面，比如限价房的销售对象、限价房的质量、限价房的再流通等。还有专家提出，除了限套型、限房价，还应再限销售对象，像今天推出的花都新华镇风神大道北地块。
按照今天“双限双竞”的出让规则，从竞买人报出的房价中剔除最高报价和明显偏离市场价格的报价后，取平均值作为未来房屋的最高售价；如果全部报价均明显偏离市场价格的，则市政府确定最高售房价格。但问题在于，如果全部报价都偏离市场，发展商能接受政府确定的最高价格吗？
在目前土地资源越来越少的大背景下，无论是哪一种出让方式都可能引出不同的问题，关键是在政府、开发商和市场之间取得一个平衡点。而通过降低土地出让价格，从而逐渐调低房价将是大势所趋。
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