300亿基金追逐内地房地产投资项目 争做保姆

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年11月17日08:46 第一财经日报  吴晓波  

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“在香港，像我们这种规模的新成立房地产投资基金有五六十家。每个拥有QFII托管资格名下的银行，手头都有不少这类基金。我们在寻找更多的投资机会，因此方式也不得不有所灵活变通。”KS这样表示。

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KS是一家刚成立的房地产投资基金中国区董事，近日正在广州寻找适宜投资的开发商对象。

做中型房企的“保姆”

该基金据称首期规模约5亿美元。而投资方式与以往外资基金在境内收购物业不同，是直接投资给境内正处于发展中的中型企业，帮助其扩大土地储备，丰富开发种类，然后在三年后境外上市套现。

“我们的目标，主要是那些总资产在10亿元以上的房企，有一定的土地储备，要求业绩年增长最低15%以上，利润在5000万元以上，而收购后，一定要控股。”KS解释，大型房企不缺钱。倒是正处于尴尬地位的中型房企，现在因为内地银行政策收紧，土地价格上升，正处于两难境地，而且谈判的余地更大。至于“控股”只会是象征性控股，因为按照香港会计准则，如果不是控股公司，其营业收入无法入账，所以“控股比例达到51%就已经足够”。

这类基金的新做法是：选准了投资对象后，先放款给该企业，贷款年息约在9%~12%左右，贷款的附带条件主要是在谈判期间，确保对该房企的唯一收购权。而后成立合资公司，再收购合资公司的股份，成为控股方。其后派驻财务人员进入这一合资企业，并协助原投资的房企合并业务重叠的公司、分拆业务分散的公司，以达到更佳的税务安排，及保留部分业务，交由私人公司管理。

在开发方向上，普通的住宅开发外，将适当增加商业地产的比重，加大现金流收入。经过一段时间的扩充及公司架构、财务盘整后，基金会代为物色上市配套的班底如境内外的律师事务所、会计师事务所、上市保荐人等，然后申请排期上市。

“根据联交所的条例，申请在主板上市的公司的预计市值最少须达到2亿港元，必须具备最少三个财政年度的营业记录。在该段期间内，最近一年的股东应占溢利不得少于2000万港元，而较早两年累计的股东应占溢利不得少于3000万港元。所以，我们基金所设定的投资回报周期，大概是在3年左右，最长不会超过5年。而在合资公司上市之后，我们持有的股票将视公司的经营状况决定会否长期持有。”KS表示，如果企业无法上市，则会把手头物业卖出套现。

300亿美元酝酿入市

另一方面，香港才汇集团的中国区董事陈国诚表示，近期已经有越来越多专注于投资中国内地的私募基金成立，他们多由大中型的会计师及投行牵头成立，规模从5亿~10亿美元不等，近期活跃在香港的这类基金总数可能达300亿美元。它们有的是专门收购连锁酒店、有的会收购不良房地产资产包，但是更多的是类似上述的投资于有增长潜力的中型房企，通过盘整资产结构及辅助后期上市等，收取稳定而可观的利润。“比如说，如果财务架构比较混乱的，光是重新盘整的费用，可能就要1000万元左右。”

此外，瑞银集团中国证券部负责人表示，现在的市场环境发生了变化，过去对冲基金很少，所以一旦有目标，群起冲击，有很多故事发生，市场上对对冲基金的不良印象也大都来自那个时段。但现在世界上至少有将近10000只对冲基金，管理着超过1万亿美元以上的资产。而且，全球资本市场也发生了变化，相对稳定，因此，在现今很多情况下，对冲基金充当的是一个长期投资者的角色，和共同基金在某些地方几乎没有任何差异。

责任编辑/sf059

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