陈一峰：资源稀缺成就山景别墅的高投资性(图)

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年11月16日16:01 大中华别墅网   

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中国建筑设计研究院副总建筑师 陈一峰

首先从概念上来讲，山景别墅可能是要分成两方面，一个是山景，一个是山地。山景我在别墅里是可以看到山的，山地我本身这个别墅就是建在山里面，他是在一个坡地上的一个别墅，豪华依靠山或者在山的怀抱里头。我觉得是在中国来讲，因为土地资源的稀缺，实际上现在很多别墅开发区都大量占用平原地区，中国人均面积非常少，非常稀缺的，所以还是一个比较浪费土地的做法。实际上很多像欧洲国家，它也是注重把这个别墅修在不是太可利用的这种比如山上，或者荒山，把比较好的地方留给果林、农村。尤其在中国北方地区，大部分山都是荒山，我们还是未来的这种别墅还是应该充分利用山的这种资源，因为山本身就是不像国外那样，很多山都有茂密的森林，看到北京周边地区情况大凉山都是荒山，所以如果要是在荒山上建别墅，又可以绿化，又可以美化，有可以增长山的绿化面积，应该是未来符合国情这么一个状况。

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另外从国外来讲，他的土地资源不像中国这么稀缺，我们看到它的别墅区无论是在平原地区还是在山地，都有很多这种类型，会有很多山地类似这种别墅。但是从我们建筑学的角度来看，我觉得精采的作品不是在山地的别墅上面，凡是能够上建筑学的杂志上的，大部分都是建在山上边，尤其建在山上面，在国外叫做名人第二居所，我们说所谓的豪宅了，房子和房子之间离的很远真正的别墅，大部分在山地。

我是一个建筑师，我并不是一个文人，也不是一个非常有钱的一个人，有很多时间修身养性的一个人士，从我嘴里不能代表很多人他们住别墅所谓的终极理想他们的这种追求。像我们建筑师就是看菜谱下菜，不同的人，艺术家给我你的需求，我是按照你这种生活轨迹，按照你的情绪设计别墅，一个作家我按照你的什么。像国外也是他们比如设计一栋别墅，建筑师和业主沟通很长时间，甚至到他们家里体验他们的生活，我们现在还处于粗放型的，我在几个月之内设计几百栋别墅，大片大片开花，不是针对每个客户群。实际上每个不同的客户，他都会有很不一样的需求，他的生产方式，他的审美情绪差别非常非常大。我们搞设计来讲，我们即使对不同开发商都是很不一样的，我们比如给这个开发商设计的这种套型，这种户型这种理念，换一个开发商完全换一套做法，他就会完全抛弃那个开发商那些想法，他觉得那些不对，另外一个开发又是一套，可能是千差万别，可能跟开发商意志有很大的关系。我们直接面对客户真是有一百个客户，就有一百种需求是非常千差万别，我觉得作为一个建筑师来讲，就是针对不同的客户，深入了解他们的生活情绪、生产状况，和他们的需求，才能设计出一个比较好的作品。但是很遗憾我觉得现在对于我们国情来讲，还是属于比较粗放型的阶段，我觉得像国外一个建筑师，一年设计两三栋别墅，可能设计费就够他一年的事务所的运营了，因为都是顶级的明星或者顶级大企业豪宅，他精雕细琢，一年设计两三栋小别墅，做的品质非常好，也深入了解这个客户的需求，做出这种精品。我们国家目前的状况还是比较粗放型大规模的开发，建筑师每年要完成大量的设计任务，一次开发商百套别墅这么在短短几个月就设计完成，所以还是不能达到理想中的这种境界。

当时我设计香山清琴这个项目的时候，可能最重要的除了这个别墅的基本功能以外，最重要可能要关注两点，一个是这个项目所在的地点，地域的文化，他是在香山脚下，香山脚下是曹雪芹故居，好多王府都在那个附近，他具有非常浓厚人文底蕴的一个区域。北京好多人，老北京特别是文化人有这种比较浓西山情节，开发商一再强调北京人西山情节，一提到西山、香山就想到好多文化人留下足迹的地方，有很多历史典故在那个地方，应该是一个浓厚传统的氛围。所以当时给这个项目的定位一定要有传统的老北京的情节，为这种北京情结的用户来打造这么一个产品，这个可能最终确定这个项目的风格和气质。另外一个要考虑的就是，因为他在香山脚下，山景是最重要的，作用户型设计要牢牢树立这根弦，我就是要观景，我在餐厅、卧室都可以看到这个景色，这个是在设计当中始终贯彻如一，这是做香山清琴项目。后来香山清琴结束了以后，我们做了无锡高山花园的项目，说到地域文化无锡和北京很不一样，我们在那个项目他主要的客户群是私营的企业主，香山主要的客户群，我们是为在北京有这种西山情节在北京居住很长时间这种比较富有的阶层，具体我就不便说了，这个涉及到一些问题，后来的客户和我们开发定位差不多，无锡这个项目定位就是当地的私营企业，它那个地方叫无文化公园，我们在一个三面环山山坳里面做了28栋别墅，就是在山坡了，三面环山，一个要隐，这就是中国人的心态，高尚的居住场所，一定比较隐，山面环山，或者群山怀抱，不是在四周都能看到，一个是这样，我们塑造一些地形也是按照这个观念来定位。另外是考虑他们的生活习惯，江南他们休闲的时候他们有什么生活习惯，他们喜欢在家里泡桑拿，在家里全家一起，朋友之间打麻将，我们做了很多地下空间，在地下室很多地下的活动的空间，还有很大的下沉空间，这样他在有一部分活动是私密性很好的。在中国别墅密度还是比较多，及时0.2容积率也是别墅和别墅之间能够有一些视线这种干扰，这是在中国别墅区都避免不了的，所以要充分利用这种下沉地下的空间，它的私密性是很好的，把很多娱乐空间，家庭娱乐室，打麻将的地方，家庭的活动都放在地下，这种本身有很好的私密性，另外有很大的下沉空间，下沉庭院做露天泡澡的地方，这是在我们巴里岛考察SPA的设施放到这个项目里面来，这就是一个特点，针对把那个地方客户群的需求和需要来不同的设计，这个就是符合香山清琴做法很不一样，这两个项目总体风格是近似，他是无文化空间周围有传统的空间，建筑的风格也具有江南特点传
统的风格，结合比较现代比较时尚的造型会两者结合起来。

从销售情况来看，我们做的山体别墅，山景别墅明显感觉到受到市场的欢迎。比如像香山清琴他是在第一季度别墅里头销售排在第一，是一个时间段，虽然他是最贵的，所有别墅项目里面，位置在西山脚下观山，位置和东部地区的，北京东部是比较成熟的别墅区域，无论是价格还是销售速度都是高很多，而且涨的非常迅速。我问了一些客户，有些客户比较熟，我问他们，从他的经济实力，我觉得他买这个我就很吃惊，他买这么贵上千万的别墅，他们也说很私下请资深房地产公司评估的一下，他们普遍认为对山景的稀缺，在北京地区这是很重要的一个方面。因为北京地区沿着燕山山脉可批的别墅用户是非常少，那个地方是限制建设，将来大量还是在东部地区，这种山景别墅是非常稀缺，未来的升值空间是非常巨大，他们说出的数字是很吓人，我不便于说，我听了以后非常吓人，很多不仅有自己住的，还有投资的目的，确实他们请了一些评估认识，山景别墅稀缺是未来很重要的升值的要素。而且我们在不同的地方设计别墅的时候，往往开发商有这种要求，即使在一个坡度不大的地方，或者平地也造出一些坡，没有大山也有小山的这种感觉这么一个环境。比如另外我也知道温育河那边一个项目也是特意造出一些坡地，一下子销售就快了，造价也高了这跟中国根深蒂固，我要休闲或者归隐到山里面才叫别墅，在山上才叫别墅，在地上就叫房子。

我补充一个例子，我头两天在通州看到一个豪宅，叫国花园一个项目，居然是每栋住宅，每栋豪宅之间的院墙都是做成一座山。

因为院子很大，豪宅院子周围做了山，山上种了柱子，他是在平原上，每栋豪宅都是在山上，在自己家院子里看别到别人家，这是非常高贵的，我看了以后觉得特别吃惊。

我这个房子往外看的非常重要，我怎么布局这种朝向，要保证他即能看到山，有能看到山景又是朝南，这是在北方地区是无所谓，西南就无所谓，他很少看到太阳，朝那个方向都可以。在北京地区特别重要一点，我要保证个项目又能看到山，又有好的朝向。比如像我们香山清琴做的这个项目，做了很多朝南和朝西大的拐角窗，朝西能看到山，他不是西向的房子，又是南向的房子，又有南向阳光，冬天南向阳光可以照到我的窗户里头，朝西窗户可以看到山，所以一定要考虑阳光的朝向和山景朝向要很好的考虑进来，这是山景别墅设计一个要点。另外一个就是山体别墅，我本身别墅就在山上，这个要很好的处理地形高差的这种关系。一般我说的山体别墅坡度20％，10％基本上接近平地，在20％以上要考虑建筑高差的关系，他顺着坡的方向，实际上能做出趣味来，为什么山体别墅像别墅就是这一点，本身项目座落在地形有高差，就形成室内非常多的空间，我在低的地方是一个房间，在室内高处的地方对着另一个方向，他是特别有趣味，做起来特别有趣味，这里面空间特别活，区别典型在城市里平层的住宅，为什么城市里平层住宅，开发商要做成错层，跃层，都是想有别墅的感觉。但是他这种平层毕竟是平层，毕竟是在平原地区。如果这个房子真正在山林里头，在山地里头，你就会充分发挥外部自然条件高差带来的挑战，做出非常有趣味室内的空间来，让你这个建筑和环境融为一体，真正的别墅就是在坡顶上。

我在无锡做的项目，有些地方坡度比较陡，就是做出山体别墅的感觉了，室内外高差，室内的空间高差，他本身是一个大坡恩地，随着地形的变化，加上下沉庭院，非常丰富的一个空间，盖完了以后那是比较经致的一个东西。

未来的发展在说别的话题已经说到这个方面了，我觉得首先现在国家出台一些政策，限制别墅用地这个审批可能会造成很长一段时间断档，我觉得可能这个政策若干年，根据市场状况会有调整，如果将来再提供别墅土地供应的时候，像我们国家大部分是山地的情况，你看中国土地，大部分都是山地，平原非常少，我觉得应该是国家应该考虑把这些荒山秃顶的地方变成这种别墅地，附带建一些别墅，让开发商绿化山体是一个可行的发展方向，我觉得是一个可行的方向，好多建设都是放在不可利用荒山上。

现在已经进入网络时代，我们有时候去看项目，北京这么大一个城市交通堵塞严重，一上午看两个项目就完了，时间就搭进去了，北京这么大项目是一个特别费劲的事，我觉得有一个网上的房展在家里把所有的项目客户，大概的价位了解清楚情况下，有针对性看一下，我觉得所有购房者都求之不得一件事，对购房者非常好的一件事。

这个可能是吕经理谈，他是房地产开发商他应该最有发言权。

我不是房地产评估这方面专家，我觉得就是以老百姓这种观点看，什么东西稀缺了，它自然就会涨价，现在石油到多少年就采完了，现在油价就成倍就涨，有人说翡翠现在还剩几个矿，很快到那一年就没了，现在翡翠价格也涨的很快。这是一个非常简单的道理。

山景别墅区最重要的首先还是山景，就是说我这个别墅区，我是能够看到这个山，周围有很漂亮的山景，这种时候要注意两点：一个是我的别墅区道路及道路的走向，道路的走向一定要以周围的山景为对景，我觉得这个是中国传统的园林的借景和对景的道理，我在小区里走路，我在回家的路上，或者在小区里散布，我始终有一个对景，我能看到这个山。不是我的房子把所有山挡住了，我走在小区里看见的是房子不是山，这样就会削弱小区高档的感觉，把周围重要的景观，重要的山峰，最漂亮的地方作为道路的对景，画道路要注意这一点。另外路的方向和房子的朝向要注意，你要考虑一点，首先这个房子里头的主要的厅应该是能够看到山景的，所以就和房子的入口部位是比较重要的。比如我这个山景在小区的西边，这样你做这个道路结构的时候，要尽量避免房子是从西边入口，因为房子从西边入口，房子的车库和房子的门厅都要面对西，你就牺牲了好多朝西观赏的空间，这样房子以东路口为主，这样房子自然朝向西边，就自然看到景色，这要注意两方面，道路结构和景观对景的关系，走到那儿都看到景色。还有房子的朝向，房子的入口方位和主要景观位置的关系，这是影响小区规划结构两个主要的方面。

空中豪宅他的模仿对方是真正山里的树，他里面的布局，格局都是模仿真正的山体别墅，他的特点就是把他搬到城市里头了，如果他要是在一个城市的中心低端，像CBD这种区域，他的价值是很高的，这样等于说这些实力基层，足不出户，不必每天花一小时车成到郊区去，他就到顶山天气好就可以看到远处，北京空气污染是很严重是一个问题，如果空气好就可以看到西山，而且它的地段价值是很高的。也有很多小区它为了节省电梯一些方式，给顶端做了空中别墅，做了跃层，我觉得要根据情况来看，这么多年下来空中别墅在普通小区里并没有多大的价值提升，它的销售也不是特别的好。

责任编辑/villa001

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