李小宁：7.5亿四惠地块价太高 金地拿地冒风险

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年11月16日17:24 房地产门户搜房网  胡曼琳  

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昨天下午，备受关注的朝阳区四惠桥东北侧住宅及公建项目用地终于公布开标结果：通过招标，金地（集团）股份有限公司（以下简称金地集团）从13家投标房企中胜出，以7.56

亿元的第二高价拿得该地块，而该地块投标底价仅为3.7亿元，成为成交价格为招标底价二倍的地块，出价最高的中远地产无功而返。　　　

10月上旬，朝阳区四惠桥东北侧住宅及公建项目用地发出招标出让公告后，包括万科、中远、金地、方恒、华润置地、城开等在内的13家房地产企业参与了投标。11月8日，北京土地整理储备中心网站公布的该地块开标结束文件显示，该地块招标底价为3.7亿元，而参与投标的13家开发商的投标价格均高于招标底价，其中投标最高价为中远地产的8亿元人民币，金地集团7.56亿元的投标价格次之。

金地此举是出于什么考虑，又会给四惠桥区域带来什么影响。搜房网就此相关问题对房地产学者李小宁进行了采访。

李小宁  

李小宁简介

楼市分析专家、户型设计专家、建筑设计师、作家、摄影家。

毕业于中国社会科学院研究生院财贸系国际贸易专业。

近年主持多个高档公寓和别墅的设计工作，同时从事交叉学科的写作并进行楼市分析。计划出版“京都文化系列之一”《品味居住》包括（户型卷）、（环境卷）、（建筑卷）、（装饰卷）、（杂感卷）等5卷。计划出版《100个户型，100个家（标准户型卷）》、《100个户型，100个家（特殊户型卷）》、《100个户型，100个家（杂说户型卷）》。

出访数十国，出版《琐见琐文--李小宁域外摄影散文集（欧洲卷）》、《琐见琐文--李小宁域外摄影散文集（亚洲、北美洲卷）》（人民美术出版社）、《摄影文学》、《摄影之美》。

计划出版《展示新空间--美术系列设计画册》。

以下为采访精华：

记者：您怎么评价金地昨天拍下位于四惠桥东北角的这一地块？您看好这个区域吗？

李小宁：这个地块是以前锦棉厂的位置，这个位置不算差，但总体来说它不如旁边的百子湾，也不如其他临近的几个地块。因为这个位置它是紧邻四惠桥，而四惠桥是大家都知道的一个设计的不太合理的桥，桥体桥身架设的很高，使得周围的建筑都受影响，你要在桥附近修楼，南面的噪音光线都会是问题。并且这个桥你别看它很大，邻近它的建筑交通并不方便。另外，虽然这个区域离CBD很近，但是无论建筑也好交通也好都被四惠桥隔断了，所以所谓的CBD辐射延伸都带到不到那里去。很多看好这个区域的原因，是因为这里有地铁1号线，有四惠公交站，相对来看交通是比较方便。但是这个区域里还有四惠建材城，加上公交地铁站使得这个区域的人员复杂，环境也很混乱。还有这个桥的南面，有一大片是整个南面高压线路汇合的地方，这个地方高压电有辐射，就不适合盖楼房，除非市政或者哪个开发商来把这块清理掉。但是市政规划里没有这个，也没哪个开发商愿意去做。

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李小宁：所以其实这个区域并不算好，而且这次金地拿下的地块总共才10万平米多一点，相对而言是一个很小的地块。要通过这么小的地块去打造区域的品质也不现实。很多项目拿100万平米，然后通过整体规划、整体改造才能把一个区域带动起来。这个区域里面除了金地，其他几家的规模也都相对较小，靠几栋楼把一个区域拉升起来我觉得不现实。我不看好这个地块，我觉得金地这么高的价格去拿这块地风险很大，7.5亿的价格，我觉得不合理。

记者：可是我们看到这个地块有很多的开发商都在争夺，象金地出了7.5亿，还有更高的中远出了8亿，开发商为什么会热捧这个地块呢？

李小宁：主要原因还是因为现在城区内部的地块已经非常稀少了，要再拿到别的地块都很困难。而且你看包括金地在内这些开发商竞价拿地都是有考虑的。比如说中远，它在四惠桥附近还有一个远洋大地，这个楼盘的位置离金地拿下的地块很近，我觉得中远愿意出这么高的价格，就是觉得相邻的两个楼盘它一起运作会带来很多方便。比如如果中远竞价成功了，那么远洋大地的会所、售楼处都可以跟这个新地块上开发出来的项目合用，也很节省资源。另外两个项目挨的近了，可以相互提升楼盘品质，也更容易通过互动提升区域品质。而金地它拿这块地，是因为离这个地块大概两公里的位置有金地的另一个项目——金地国际中心，我估计他们也是想找这样近的两个项目合作。其他开发商，出价第三的中恒在那里有东恒国际，而万科走了很长的边缘城市路线，现在是不是也想拿靠近市区的项目了。

李小宁：另外，其实你看，真正已经在CBD拿了地的开发商他反而没来竞争这块地，我觉得也是说明这个地块对他们来说不是很理想的一个。

记者：您预计金地拿下这块地之后会有怎样的规划设计？

李小宁：这个地块并不大，它最多就做4栋高层，因为他这么高的价格拿下来，能不能做到预期的效果，很难说。

责任编辑/sf066

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