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由承载博鳌房地产论坛的观点地产机构和三秦都市报联合主办的"城市·观点论坛西安行"于11月16日在古城西安拉开大幕。地产行业精英齐聚一堂煮酒三秦大地、问道长安，共同探讨西安及西部地产与文化的有机融合之道，共同找寻城市与地产的动力暨发展的创新思路。
▲搜狐网 焦点房地产网全程直播此次活动
【主持人】：梁秘书长，下面有请我们今天第一位也是一位重量级专家，他是国家建设部分房地产业司司长政策研究室主任，中国房地产住宅研究会副会长张元端(张元端博客,张元端新闻,张元端说吧)先生，大家欢迎！
【张元端】：尊敬的各位嘉宾，尊敬的各位媒体界的朋友们，城市观点论坛已经在好几个城市举办了，在主办单位和媒体的共同努力下，城市观点论坛已经打造成为一个品牌论坛。这次西安行我们想会对西安市的房地产，一个是给大家一些参考意见，第二个我想起到一些促进作用。我的题目是强化住房保障是稳定房价的根本措施和宏观调控的重大成果。
在认真贯彻宏观调控各项政策的形势下，我国房地产开发保持了稳步快速的发展。根据国家统计局公布的2006年1-10月全国房地产开发的走势如下：
全国完成房地产开发投资12902亿元，同比增长24.3%。其中商品住宅完成投入9076亿元，同比增长29.5% 。这个增长幅度也是很大的。其中，经济适用房完成投入408亿元，同比增长8.9%。全国房地产企业完成土地开发面积16342万平方米，同比增长34%。这个增长幅度是很大的，增长了三分之一。全国房地产开发企业累计完成房屋施工面积16.33亿平方米，同比增长18%。其中住宅施工面积12.73亿平方米，增长19.6%。办公楼施工面积6160万平方米，比增长12.7%。商业用房面积2亿平方米，增长14.2%。一到九月份40个大中城市新建商品住宅累计成交面积同比增长7.6%，我们成交面积也是在增长的。由于消费者对政策和市场的观望，商品房的成交量在5月份和6月份、7月份以及到8、9月份开始回升。8月份增长14.3%，9月份增长8.7%。
根据国家发改委和国家统计局11月13号发布的数据，在全国70个大中城市新建商品住房销售价格同比上涨6.66%，涨幅比上个月提高0.3个百分点。其中北京同比上涨10.7%，厦门是10.5%，深圳是9.9%，沈阳是9.9%，广州是8.8%。下降的城市有两个，一个是上海，下降了0.6%，一个是北海，下降了00.4%。
10月份70个大中城市新建住房中经济适用房销售价格同比上涨1.5%，涨幅比上个月回落0.4个百分点。高档住房销售价格同比上涨7.7%，涨幅比上个月提高0.7个百分点，普通住房销售价格同比上涨6.4%，涨幅比上个月提高提高0.1个百分点，二手住房销售价格同比上涨5.2%，涨幅比上个月提高0.3个百分。二手住房同比涨幅比较高的主要城市有大连，是12.7%，深圳是12.4%，北京是10.2%，郑州是8.7%等等。
我刚才的统计数据比原来好得多，经济适用房高档住房二手住房说明价格趋势分类比较细。目前许多城市已经公布了“十一五”住房住房建设规划，各个城市的规划有一个共同的特点，就是采取多种措施，强化住房保障。切实提出了经济适用住房和廉租住房以及供应限套型和房价的双限商品住宅用地保障措施的指标。
大家知道，宏观调控有三个亮点。第一个亮点就是要调整商品住宅的供应结构，也就是大家所说的9平方米以下，这是调整住房供给的。第二个亮点调整商品住宅的需求，保证控制投机性和投资性的住房需求。以及拆迁等被动住房需求。 第三个亮点是深入住房改革，强化住房保障。
这三个亮点我们“国六条”规定了一系列的经济政策，以及整个市场的要求，强化住房保障是房地产宏观调控调整取得的重大成果。我认为具有多方面的重大意义。
首先强化住房保障将加快低收入家庭解决住房问题的步伐，国家统计局的资料显示，2006年1到9月份，全国完成商品住房同比增长95%，其中经济住房完成投入408亿元，同比增长8.9%。统计数据说明了两个问题，第一经济适用房投资连续几年出现副增长的局面得到了抑制。我们前几天经济适用房都是负增长，从今年开始出现了正的增长，而且增长幅度是8.9%。第二，说明经济适用住房在整个住房投资中占的比重偏低，比重为4.5%。
随着“十一五”住房规划的落实，这个比重有望逐步提高。强化住房保障，将会加快住房制度的完善和加健全，要解决住房问题最根本的办法。通过深入改革建立起合理的科学的住房制度，这个住房制度在住房供应方便要以市场为导向。使住房供应机构与住房消费机构相对应。
大家知道我们住房需求总体思路是占了70%、80%，但是我们的供应机构的的高档房子，供应和消费严重错位，所谓我们的改革就是要以供应机构消费结构对应起来。在住房分配方面要努力实现住房分配城市化，就是高收入中增收入等各个层次，分层次供应不同的住房。另外就是住房消费梯度化，从小到大，从旧到新一个梯度消费。另外就是住房消费的模式的多样化，可以买也可以租，这样来有步骤解决全社会的住房问题，最终建立起三个两条腿走路的机制。
第一，市场性分配和社会保障性分配两条腿走路；第二，买房和租房；第三，新房子；第四；市场和旧房市场两条腿走路。
我们现在不是这样，所以要两条腿。这样我们才能走路走快走好，强化住房保障，加快从根本上有利于房价的稳定，增长保障性住房的供应，是稳定和平抑房价的根本性措施。一方面可以使房价的整体水平就是均价有所降低，更重要的是可以减轻对市场住房的压力，从而稳定和平抑市场性住房的价格，使住房保障制度越完善。有利于房价稳定和平抑，这是不用怀疑的。
我们提出建立住房保障发展基金，专项用于经济适用房补贴和廉租住房的补贴发放，廉租住房的构建维修和物业管理，这个资金来源是多方面的，主要有预算安排的专项资金，住房公积金，政策中按规定提取的城市廉租住房补充资金，土地出让净收入的一定比例，低价位商品房土地出让金补偿资金，以及政府住房解困解危基金等等，通过这些渠道来建立我们的住房保障基金，住房发展基金北京市正在酝酿调整经济适用房上市交易的政策，就是已经购的经济适用房上市的时候不交综合低价的比例，从原来的3%提高到10%，这是已经购的，今后购买的经济适用房啊如果却需上市有政府收购，他们规定是原价，由政府按原价收购。这种封闭运作循环的好处是有利于控制住房对象，及时对销售对象的审核不到位，也可以遏制投机购房，现在大家反映有些经济适用房给富人买去了，北京是采取这个措施可以及时销售对象审核不到位，也可以遏制投机购房，同时政府在财力有限的情况下，通过封闭自身循环可以保证更多的低收入家庭能够享受政府的补贴，而改善居住条件，我觉得如果能够制定出一套合理的科学的实施细则，不妨通过试点来取得经验至于有些同志提到这些牵涉到产权的完整性问题，我觉得这个产权完整性是不重要的，因为经济适用房主要是解决有房住的问题，而不是解决一定要有完整产群的产权的问题，这一点我们要加以明确，还有的城市提出经济适用房实行租售并举的办法，我觉得这需要仔细计算一下，因为租金高了以后低收入者负担，租金低了以后，又会出现住房结构改革前公房出租供不养房的问题，这样又增加了一块经济适用房的维护费用，所以这个问题要经过一番计算。
前一段时间，建设部四部委对11个省区市作为房地产条件政策进行了检查，国务院专门召开会议听汇报，从各个检查组汇报的情况来看，各地区贯彻落实国务院的政策，在稳定住房价格方面做了工作，情况总体是好的，房地产市场出现了积极的变化，比如我刚才讲的经济适用房出现的正的增长，有些地方住房上涨的趋势缓和，但是要看到当前少数城市住房价格上涨仍然较快，结构调整任务艰巨，部分调控措施没有到位，房地产市场秩序仍然需要进一步规范在会上曾培炎副总统强调指出，第一要进一步提高思想，政府对房地产市场调控的责任要负责任，第二鉴定政策不重要，继续完善配套措施，继续抓好贯彻落实，第三要做好稳定住房价格，调整供应机构，加强低收入家庭住房保障，整顿和规范房地产市场秩序工作，第四进一步发挥联席会议的作用，深入研究有利于房地产产业健康发展的一些问题。认真总结住房制度改革和房地产市场发展的经验。我们相信，随着调控政策的认真落实，我我国房地产业一定能够更加健康的持续快速的发展，最后我预祝我们西安市房地产业发展壮大！
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张元端：强化住房保障才能从根本上稳定房价
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