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由承载博鳌房地产论坛的观点地产机构和三秦都市报联合主办的"城市·观点论坛西安行"于11月16日在古城西安拉开大幕。地产行业精英齐聚一堂煮酒三秦大地、问道长安，共同探讨西安及西部地产与文化的有机融合之道，共同找寻城市与地产的动力暨发展的创新思路。
▲搜狐网 焦点房地产网全程直播此次活动
【主持人】：谢谢张会长精彩的阐述，今天我们的论坛高朋满座，高手云集。下面我们有请国家发改委经济研究室主任王小广(王小广博客,王小广新闻,王小广说吧)先生。今天他演讲的题目是“宏观调控下二线城市的发展”。有请！
【王小广】：很荣幸参加观点地产组织的这样一个活动。西安是一个大中城市，西安我已经来了两次，我认为这个显示了人流的方向，代表了经济发展的指标。今天非常荣幸在这里和大家交流，实际上这个题目我很陌生，对这个城市没有太多的资料。我关注的主要是一个城市，就是北京、上海等城市。我今天想讲两个问题。
第一个，就是讲宏观调控的效果到底怎么看？房地产趋势怎么样？我想这是一个问题。
第二个，我发挥一下对二线城市发展的一些理解，我想怎么看宏观调控效果，我个人看来是效果不好，应该说很不好，不是理想。因为从各个方面来讲，从投资来讲，我们的投资整体下降了，但是房产价格上升了，关键问题是我们房地产的价格上升是巨大的，没有人讲全面的房地产泡沫。
商业地产，商业地产包括办公楼，它这个增长速度是非常快的，那也是宏观调控的失败，价格上也是允许的。现在我们的房价增长非常块，北京地区房价增长10%，这个月10%。这很多城市是增长了9%等。我认为这个房价是偏低的，价格的上涨幅度是偏低的。我认为这个效果不理想，但是房地产这么快的上涨趋势能够保持多久，我想三个方面来讲。
第一就是我们的资金链。我个人认为过多的增长是很多的，不仅仅是资金链的问题。我想是这样一个概念，为什么我们现在大家知道资金流动，资金大量流动。去年的增长是2.8亿，也就是说增长速度是成倍增长，今年增长还保持一定的速度，实际上货币供应量是保持18%的增长，现在是17%的增长。所以从货币层面来讲，资金非常紧张。但是资金流到哪里去，我想主要是到了房产商。我有一个指标,房地产的投资是一百，房地产资金来源是142，一到九月份，它的投资完成额和资金相配套。去年是134.4：100。
我们整个的投资没有出现这种情况，我们整个投资是108：100。我们总体资金是过剩，但是大部分流到了房地产，这么高的投资增速下，房地产增长能不能上涨，我想就是政策的问题。我觉得政策现在过多地可操作性存在问题，好多政策的可操作，都有些问题。包括地方政采取了很多抵消措施，这样政策不容易发挥作用。
我觉得第三个根本原因还是发展的体制问题。我们近几年地发展主要是建立在房地产的过渡繁荣上，中国这几年高主要是快速致富。你要GDP增长快，最好的办法就是第一个发展房地产，第二个是引进资金。我们现在都是这么做的。
所以我们现在的繁荣是建立在这个基础上，他创造不了竞争力，我认为这两个东西的发展会造成短期的快速增长，没有办法形成一个国家的竞争力，所以房地产最好的发展应该是建立在竞争力的发展上，就是这一个国家发展了，你的产业有竞争力了，居民的收入提高了，就会对房地产形成一种需求，这是一个结果。但是我们现在过多地经济增长，有很多问题。我个人看法应该是让它自然发展，特别是模式改变，牵涉到利益调整。现在要考虑各个部门的利益和人群的利益调整是非常大的。所以我个人看法是加入房产热，操作性强的房地产热很难下来，还有就是房地产是否调整和波动取决于市场，所以我现在更多期待市场。
最近我看到市场有了一些反映，但是2008年之前不会有什么大的反映，2008年后很难说。我感觉到很肯定会有一个源于国家政策的作用和市场作用的调整，所以我想二线城市应该考虑这个。我现在看的数据，我感觉销售面积就是房价的上涨，投资在上涨，但是销售的增长速度在放慢，1到9月份去年是15.7%，前年是20%多了，而且在北京地区，上海、浙江都在放慢，今年北京住房是在下降。我想大概就是这样的，现在宏观调控不可能改变这个格局。
第二个是城市的发展。二线城市的发展问题研究不多，但是很多二线城市，我感觉不管它是否像二线城市一样繁荣，还是怎么样，我们是否需要建立一种新的模式，或者是跟经济的持续增。不知道是一个什么期待。但是我想有几个问题，二线城市的发展，现在出现了一些问题，上海、浙江的房地产它是降温，长三角整个在降温，增幅在放慢。但是今年北京、广东特别是山东在升温，这几个升温的地方形成一种非猛的势头。但是二线城市会不会马上接上来，因为我们的发展模式没有改变就有可能发生这种情况。
现在北京的资金投入是200：100，天津是190：100，广东是150：100，其它的城市，其它的省份都是110：100，所以资金面有可能产生这个效果，所以这是我们宏观调控需要考虑的问题，我觉得二线城市的发展要考虑三各方面的问题，一个是当地经济,一个是城市建设结合起来，应该是这样一个总体的道路，我讲西安，西安我刚才问了是市区内是400万人口，大概确实可以定位为二线城，我个人看法二线城市发展主要是经济增长，二线城市的发展不是建立在炒作房地产，建我觉得应该更重要的是经济发展推动了人口和经济的增长，实际上西安这种城市的人口，我预测目标应该是可以达到1000万，你房地产的发展你许多的发展没有人口的增长就没有发展，人口的增长是就业的增长，大力的资本，人力资源向这个城市聚集，这是最重要的，人口增长从400万变成100万的过程就是房地产大发展的国家，我决个这个过程怎么促进人口的增长，主要建立三各方面上，第一个是经济的快速发展，第二建立在房地产的稳健政策上，不是房价增长，北京不需要太多的人口，房价可以排斥人口的增长，但是西安不是这样，，西安应该是比较温和的增长，这样可以使整个西北的愿意到西安来定居，西安房地产信息网全程现场直播。所以人口增长是房地产发展的最重要的一个点，第二个是怎么样发展民营经济，我今年看了一个数据，今年就业增长最快的是山东省，山东省第一这将第二，然后是广东，最后是江苏，这么几个地方，就是这样，劳动力增加，新增劳动力很快，说明了经济的繁荣，民营企经济发很快，这些西安排不上，我感觉到陕西应该在民营经济的发展和经济的活力上要通过体制创新，通过来调动民营企业的活力，使经济增长加快，保持高质量的增长，这也是对房地产发展的最重要的条件。
第三是西安作为一个重要的二线城市来发展的话，要依据城市，依据特点来做文章，现在这个城市在西安越发展越是不宜居，不宜居以后房地产会贬值，因为房地产价格决定于很多因素决定交通效率是不是很高，你所在的区域是不是效率很高，交通的问题，城市的适居交通效率非常高，还有教育文化，这样一些东西支撑了房地产，所以必须在宜居上要做得好，我想他的房价会比较好的法所以越能吸引人，我的观点是一个城市房地产要发展，一定是建立在人口增长的基础上，一定要吸引人，让所有的人力资源，社会的其它资本资金和其他的所有资本，因为这个城市发展在于集聚效应，沿海地区为什么发展就是把全国的资源和全世界的资源亿集聚在一起了，所以今年房地产发展比较繁荣的地区就跟就业和宜居有关，
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王小广:宏观调控下二线城市发展不能照搬旧模式
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