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由承载博鳌房地产论坛的观点地产机构和三秦都市报联合主办的"城市·观点论坛西安行"于11月16日在古城西安拉开大幕。地产行业精英齐聚一堂煮酒三秦大地、问道长安，共同探讨西安及西部地产与文化的有机融合之道，共同找寻城市与地产的动力暨发展的创新思路。
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【主持人】：谢谢，下面我们有请在宏观经济领域尤其是在房地产领域有相当大建树的专家，北师大钟伟教授。他演讲的题目是“新政下房地产金融变动趋势”。
【钟伟】：非常高兴今天来到西安，这是我今年第四次到西安。前几次到西安，是因为银行业而到西安的。我不是一个知名学者，我只是一个大学老师，我主要研究的是人民币汇率问题和银行风险问题。从2004年我开始我和一些学者每年发布一个宏观经济研究报告，我认为这是中国大学里面关于宏观经济的最优秀的报告，因为它不是官方的声音，它可以揭示出政策某些问题。
首先让我们回归一下常识，常识很重要，第一个需求决定供给。如果是市场上出现了供不应求的现象，那结果一定是涨价，从04、05、06年三年,每年房地产投资增长都慢于固定资产投资增长。2005年我记得固定资产投资增长是26.7%，房地产行业的投资增速是19.8%。2006年我们预期全年固定资产投资增速是26.5%，房地产行业的投资增速将是22.3%。持续三天房地产投资增速都比固定资产投资增速慢，因此会全面抑制房地产，没有新政，房价涨不得不会这么高。
第二个是房产价格一定不会扭曲，如果现在某些房卖了二万、三万这个价格是正确的。形成价格的体制和机制很多样，所以纠缠于房价问题是毫无意义的，我们得纠缠与房产背后的土地出让制度，以及房地产销售模式。
第三点就是如果你仅仅抑制供给，一定会造成市场的价格猛烈上涨。如果同时抑制供给和需求市场一定萎缩，很遗憾的。进入今年以来房产价格进一步上涨。
我们来看03年的调控政策，05年新“国八条”出台。然后接下来就是七部委的房地产新政，然后“国六条”出台双限政策。接下来是针对外资的出台，然后是公积金管理中的各式各样，层出不穷的问题。最近关于房地产的调控政策有70多条，这些政策最长执行没有超过1年的。所以整个媒体把房地产形容为昏睡，洪水猛兽的时候，我们相信下一步一定会反思。为什么04年之前上涨是相对平稳的，而有了各种调控政策后，反而上涨加速，是不是天下本无事，庸人自扰。
第二个，我们来看一下目前房地产信贷形势，今年全年信贷控制量控制还可以。因为从第三季度开始出现了一些新情况，贷款增长大概是17%，仅仅开发贷款一项。我们可以看一下，开发贷款到9月底开发贷款规模相当大，就是说上半年，对房地产的开发贷款增量增长了50%-60%。外资进入房地产的规模也在加大。“国六条”都有可能带来严重问题，比如说双限房。它是一个基础政策，但是如果早出三五年，它可能是一个好的政策。但在2006年推出是一个很糟糕的政策。
我们可以看出，调控政策不仅没有好作用，反而有坏作用，或者说没有调控房价不会涨那么高。这是利率的变动。
第三个，是房地产金融有一些转型趋势。我们来看大概的可能性。
1、商业贷款。贷款现在变化比较快，由于最近暴出的一些假按揭，最严重的情况在于商业银行的基层员工，房地产开发商，以及市场中介机构三方联手勾结来骗取银行资金。因此现在商业银行它的信贷政策就是不再对商业机构发放贷款，也不再对中介机构发放贷款，而是直接对买房个人发放贷款。以前商业银行在接个人贷款的时候主要看抵押物，现在主要是职业收入等等，然后给予授信。比如说我30多岁是个大学教授，所以从抵押物价值评判开始到重视人的综合的职业生涯。
2、我们从滨海新区可以看出房地产政策变化。以前区一级的政府都有土地出让权利，现在天津市已经上手了土地出让权。因此县区一级的土地出让资格有可能完全丧失。从西安市来看，就是西安市土地储备中心，他整个西安的全部土地出让，这是一个大的趋势。然后就是现在房地产过依赖银行信贷的趋势可能会改变。另外银行业在转型，但是这种转型不是主动做出的，而是政府逼迫它干的，但是不一定会带来好处。比如说关于商品房预售制度和按揭贷款制度，一定要等峰顶后才能发放按揭。这个措施现在对银行来说既不好，但可以说也好。房子封顶了是值钱了，但是开发商的回款速度放慢了。所以有研究人员认为，商品预收制度是万恶之源，他会推高房价，这个价值是天方夜谭。
3、在2006年开始，在05年开始就出现这个典型的趋势，我们所打压的措施都是针对中资机构，对外资没有什么打压，所以对外资来说他们会加快进入中国，收购中国的房地产产权。但外资在商品房的销售市场上他们影响已经迅速下降。
4、土地政策又可能大幅度调整。政策正确研究制度，主要是土地出让金涉及一个帐户。现在是先进入投资，然后再把开发成本摊掉，剩下的进入财政帐户。按照新办法实际上国资部分的便利就没有了，建立起一个专门的帐户，帐户要纳入地方财政内，变成预算，这样就可以清晰地看到。但是有一些还是在里面的，两税一费不包括在土地出让金里面。
根据一个项目的开发周期，从卖出到引入，到回购然后就又变成一个中资公司。通过这个流程你就成功地借助了外资，这种做法以后不太可能了。
现在外在中国购房第一就是直接用外汇买房，大概占20%。然后是境外个人委托境内亲属买房，这是一个很重要的渠道。在04、05年私人外汇储蓄大概达到了600亿美元，所以实际上渠道大概是第二种和第四种。所以外国人个人在境内直接买房会变得困难。
外资进入中国很多程度上是人民币升值所造成的，人民币稳步增值。所以证券市场和房地产和房地产市场是有效投资的地方。
最后，我认为中央政府采取的“国八条”和“国六条”都是有利于房地产涨价的措施，那么有什么切实可行的措施来使价格下降。比如说西安在过去10年GDP增长13%。另外就是房价上涨要和本地居民的收入增长相匹配。西安居民的收入增长每年是多少，全国来说基本上是匹配的。当我们说房价过快上涨的时候，如果认为“国六条”和“国八条”更重要的作用是推高房价。那么实际上平抑房价实际上是不可能的，这个阶段富人收入越来越高，这个时候平抑房价是不可能的。如何抑制房价上涨呢？有一些措施有可能做到，第一个措施是放开容积率。我们可以看一下北京的容积率情况，这是一个同志做的统计：
第一个，在北京四环以内的平均容积率大概是4.2%，在中国要保证建设用地商品房用地等，因此土地资源在中国是非常稀缺的，根据发改委的宏观经济研究会作的统计，他的统计是在美国是每平方米1500美元，在中国是不到500美元，因此要放开容积率。
第二个，是限制高收入阶层拥有多套住房。我估计在座开发商和干部每个人手里都不止有一套房，如果要有效抑制市场需求的话，作为高收入人群不能拥有超过两套房子，高收入阶层只能买少量的房，中低收入阶层才能有机会。
第三个，是开征物业税。现在是房地产交易过程收的税比较多，假如房子是100万的话，我要每年收1%的税，因为你拥有100万的房子，我每年收你1万的税，这不过分。我按照最低1%来收税，这个就不过分。但是这样会打击很多人买房的热情。
第四个，我不主张把经济适用房拿到政府手里去，不要认为政府会干什么好事。布什就说不要认为政府会干什么好事儿，如果大量回购经济适用房也会面临这样的问题，它将导致大面积的腐败。
对开发商来说，开发商应该关注五个问题。
第一个，要非常关注市政基础的投入，一个城市只有大量投入市政基础的时候，这个城市才会有大的发展。如果在五年内达到能1000万，整个城市的房地产就会有好的发展。
第二个，我们看大开发商小开发商之间有非常激烈的竞争。
第三个要有更国际化的融资平台。只有有更国际化的融资平台才会使资金链不会断续。
第四个，更专业化的企业架构，更可复制的商业模式。
比如说万科。因此万科本身虽然号称是专业化程度，但是它的专业程度远远不够。如果它自身不成为更专业化的开发商，他将被竞争对手超越。
第五，我们看了很多例子，有些开发商是打一枪换一个地方，这样的模式步入拿一大块地，分批分块开发这个在广东和北京都有很多这样的例子。所以并不一定换一个地方是一个好的办法。
如果你是一个优秀的开发商，比如在西安二环内所作的项目就应该是持有性的，而不应该是出手，持有优于出售,谢谢大家。
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钟伟:新政下房地产金融正在转型 调控在起坏作用
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