拒绝宣布房价下跌 上海开发商暗降频现为哪般？

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年11月15日11:07 上海楼市   

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回首去年，宏观调控的高压下，销售一度停滞，为应对当时的形势，开发商普遍采用的手段是降价，而且是明降，价格的走势放在明处，让人一目了然。从7月2日，普陀万里首个楼盘宣布降价15%以后，上海许多楼盘陆续跟随，而且基本都取得了比较理想的销售。

进入到宏观调控的第二年，宏观调控的压力有增无减，对“金九银十”的冀望也再度落空。我们发现，今年的市场中，更多的楼盘选择了放弃“明降”，取而代之的是“暗降”风行一时。是什么原因让开发商放弃了“明降”这个非常好用的营销武器？而“暗降”的幅度能达到多少？这个价格的底线又在哪里？

春节过后，一波市场回暖的迹象一度让开发商们信心重拾。然而，5月开始的新一轮宏观调控又是政策频出，市场走势再次陷入迷茫，有些开发商自己也承认再也无法准确把握市场的脉搏了。

经过了3个月的清淡平稳，时间再一次来到被开发商们寄予厚望的“金九银十”。这本是开发商收获的季节，而残酷的现实是，“金九”的业绩仍旧平平，这让开发商们不得不寻求新的营销突破口，于是乎“十一”假日楼市给了各大开发商一个顺理成章的营销理由。

去年宏观调控以后，开发商们最为频繁使用的营销手段就是降价。然而，今年一个有趣的市场现象是，去年被广泛应用且效果立竿见影的“明降”，并没有再度被开发商“请出山”，更多的开发商选择了“暗降”。

暗降，是相对于去年的明降而言。明降，就是开发商直接宣布房价下跌；而暗降，虽然最终达到的效果与明降相同，都是在房价上给于购房者优惠，但表面上开发商就是不称之为“降价”，或曰酬宾、或曰馈赠，总之就是变相降价。

日前，记者走访了几个具有代表性的楼盘，为读者探访了一下“暗降”的幕后。

现场一　打折—送物业费—打折（维罗纳贵都）

“买房送三年物业费”这是位于松江老城西区的维罗纳贵都给出的优惠措施，而实际情况是，优惠还不止于此。

10月23日，记者来到了松江老城，刚进售楼处，销售员黄先生热情的接待了记者，围着模型讲解位置、小区品质、楼层房型等。“虽然价格上，我们楼盘比周边其他楼盘稍微贵一点点，但这是因为我们楼盘整体采用的是框架结构（包括多层），多层公寓房也是带电梯的，因此造价会贵一点。而且小区的绿化、布局都比较出色，性价比还是相当高的。”销售人员向记者表示。

对于一期剩余的房源和二期新开的房源，销售员一一作了详细的介绍，因为小区的一期刚刚交房，二期也结构封顶，销售员带着记者在小区内到处看了看。既看了原有的样板房，也进入了二期的工地。

回到售楼处，在记者表示对顶楼房源感兴趣后，销售员拿出了计算机，给记者详细的算了房价。一套二期顶楼的二房，面积为103.02平方米，单价5500元/平方米，总价566610元/套。销售员黄先生表示：“房价按楼层升高而提高，顶层的单价是最贵的。而且顶楼的层高比较高，可以自己隔出很大的空间，非常划算的。”

进而，销售员开始告诉记者他们的优惠措施：“最近我们还在搞活动，在十月份购房，我们将免除业主三年的物业费。并且可以在房价中扣除。”

经了解，维罗纳贵都的物业费为1.2元/平方米/月，这样三年的物业费就为43.2元/平方米，“我们在房价中扣除的话，可以按45元/平方米的标准。”黄先生表示。

“这样算下来，连99折都不到，现在许多楼盘都能打很多折的。”当记者对这样的优惠表示出不满意的时候，黄先生拿出了一期的销控表：“其实，二期的房价已经是打过折的价格了。”黄先生指着一期的房价告诉记者。

记者发现，虽然该楼盘在9月6日推出其二期房源时，对外所报的均价与一期相同，同为5300元/平方米，但是仔细对比一、二期相同房型、相同楼层的房价时，发现二期房价大致比一期房价每平方米低了二、三百元左右，相当于打了个96折左右。“如果你买一期的房子，最多给你打个98折，算下来房价还要比二期高呢。”黄先生告诉记者，“一方面，二期的房价已经打过折；另一方面我们最近卖得很好，所以，老板不太愿意给更多的优惠。最多也只能在总价上拉掉一个零头。”

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责任编辑/sf057

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