社科院易宪容:房地产市场仍是宏观调控重点所在

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年11月15日08:32 上海证券报  易宪容  

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如果房价过高及房地产市场收益过高，必然会吸引社会上人力、物力和财力等各种资源纷纷涌入房地产市场中。其中，国内银行的资金涌入，不仅是推动房价上涨的重要因素之一，也是进入房地产市场资金来源的重要部分。这样，不仅会掀起国内房地产开发投资的新热潮，而且也会带动与房地产相关的50多个产业价格上涨与企业的投资冲动增加。同时，房地产开发投资快速上涨，也会拉动国内各地的造城运动。这样，新一轮国内投资过热又会到来。正是在这意义上说，国内房地产市场仍然是今后宏观调控重心所在。

根据国家信息中心的经济预测报告，2007年中国经济将稳中趋稳，GDP增长为9.5％，固定资产投资同比增长20％。因此，明年宏观经济政策将会“稳中偏紧”，并将继续以抑制固定资产投资过快增长为核心，来进一步巩固2006年的宏观调控成果。如果经济正能在这一预测的指标范围内运行，那么中国经济运行将是比较理想的。当然，这种预测并非不可能，如果宏观调控能把握住国内房地产市场发展之主线，其他问题也就会迎刃而解。因为，从目前经济形势来看，房地产市场仍是国内宏观调控的难点所在。

从表面上看，国内房地产市场问题主要体现为不少地方的房价上涨、房地产开发投资增长过快和大量银行信贷涌入房地产市场等。但从实质上看，恰恰是房地产市场中利益失衡导致了一系列经济问题，并由这些经济问题又引发出不少社会和政治问题。本文试图从表象方面来分析国内房地产市场中所存在的诸多问题。

就国内房价问题而言，并非仅是一般人所说的只是少数地方房价上涨过快，也不是既得利益者所言的房地产宏观调控就是要让国内房价上涨，如果房价下跌了，那就意味着是宏观调控失败了。因此，从近几年国内房价上涨幅度（官方统计数据）来看，多数地方房价年上涨都没有超过10％幅度。例如，在1999年至2004年的5年时间内，全国平均房价累计仅上涨了19.3％，每年上涨幅度没有超过4％，2005年全国平均房价也仅上涨了7.6％，2006年1至3季度分别上涨了5.5％、5.6％和6.7％。如果国内房价真是以这样的幅度上涨，那么这几年对国内房地产市场的宏观调控不是多此一举了吗？

其实，实际情况并不是这样的。因为，目前的房价统计指标体系是以计算一手房平均房价获得的。这种平均房价不仅不科学和不规范，因为对不同的产品进行比较是无法确定其涨跌水平的，而且也易于被各地方政府操纵当地房价变化。从市场的意义上说，用一个地方不同时期的平均房价作比较，其实是在用不一样的东西去比较不一样的价格，这样能确定不同时期平均房价是涨是跌吗？在我们看来，只有二手房市场价格变化，即同一东西在不同时期中表现为不同的价格，这才能显示价格的涨跌。

但是，为什么中央政府要对国内房地产市场进行调控，问题在于实际的房价上涨得已相当离谱了。比如，就平均房价来看，2000年至2004年的上海房价上涨幅度分别为-1.4％、20.1％、1％和15.9％，即这几年上海房价上涨仍处于合理的区间内，但实际上并非如此。在这几年里，上海内环之内的房价实际上已上涨了几倍。上海况且这样，北京及其他地方的情况也是如此。据我所知，北京不少房产项目价格也成倍上涨，2005年深圳市房价也上涨了36％以上。

正因为各地房价快速上涨，近几年来对国内房地产市场的宏观调控也就成了一件十分频繁的事情了。但是，为什么越是对房地产进行宏观调控，各地房价却越是快速上涨？难道正如有人所说的那样，对房地产的宏观调整是当前国内房价上涨的主要理由吗？实际上，这只是一种现象，问题的关键并不在这里。这里，我们必须明白一个问题，如果政府对房地产市场进行宏观调控仅仅是为了稳定房价，那么这无疑是意味着政府对国内房地产市场价格作了一种隐性担保，即正如房地产开发商所说的那样，国内房价只能是上涨而不能下跌。

如果真是这样一种逻辑，那么宏观调控也很难让国内房地产市场价格向下调整了。因为，在市场经济中，房价变化应该由市场供求关系来决定，而不是由政府的政策来稳定的。否则的话，政府的政策要稳定市场某个行业产品的价格，这意味着政府就要用自己的信用对这个市场产品的价格机型担保。因为，以政策的方式来稳定价格，就会使得市场参与人认为该产品的价格只能够在这样的稳定价格范围内波动，如果低于这样的稳定价格，那么政府就一定会出手施救。

这几年国内房地产市场房价为什么会越是调控却越是上涨，尽管其中的原因有很多，但有一个原因是与政府这样的隐性担保有关。特别是当我们把住房当作一种投资品时，如果政府对住房的价格进行隐性担保，那么投资者就会奋不顾身地进入房地产市场。特别是当投资者可以利用银行的金融杠杆手段时，投资者进入房地产市场几乎是没有什么风险的。因为，投资者进入这样的市场，赚了钱是自己的，如果亏损了，会有政府为之担保，就意味着其损失会由国家来承担。比如，在前几年的国内股票市场上，不少投资者在大获其投资盈利时，从来不会过问是政府的什么政策让他们投资盈利了，但当他们的投资出现亏损时，他们就会把个人亏损的责任推托到政府的政策层面上，并要求政府出面来承担他们股票亏损的责任。

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责任编辑/sh003

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