每周地产评论：我们周围都冒着地产大泡泡！！！

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年11月14日09:53 搜房网王方

各
地
推
荐

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11月13日出品 2006年第三十八期:11月6--11月12

真知出灼见沉淀出思想

每周地产评论

一

周

述

评

我们周围都冒着地产大泡泡！

■　王方

“这是一个最好的时代,也是一个最坏的时代” ——《双城记》狄更斯

不是吗？现在房地产已成了全城的人讨论的热门话题，这要有甚于讨论股票，股民不过是一个群体而已。五年前，中国那一场“股市赌场论”依然晴晰可忆，最终以吴敬链战胜---泡沫迟早会破的。毕竟股价的高涨不能以鼓动全民参与为动机、为代价的，否则经济出问题的。

现在房地产又开始上演了一场全民性的赌博竞赛，至少有不少特殊利益集团希望如此。听听居民们都在说什么？买了房的人，庆幸无比、痛苦无比；没买房的人，懊悔不已、失落不已！酸、甜、苦、辣尽显楼市人生。你会发现，全城的人都在为房子而努力、去疯狂，尽管成为“房奴”。

越来越高的房价、越来越涨得快房价，让我们每个都身处泡沫之中，是洗礼吗？是陶醉吗？是疯狂吗？

你可以不关心房价，但是房价却在关心你！！！

这正是我们所要关心的话题----房地产泡沫。

铺在我们面前的事实是什么？让我们看看：

婴儿潮一代人的消费能力正在发挥效用，年轻人结婚买房需求量大，需求呈刚性；

当前大城市的房价水平已基本把普通人驱赶在外，房价高于年普通人工资10倍以上，远远高于可支配收入；

以深圳为例，深圳关内的房地产投资回报率越来越低，部分新房月供要远远高于租金水平，房子毫无投资价值可言，炒房成为唯一能赚钱的途径；

房价快速上升，几乎一年左右，房价就翻番，租金随之上场，二手房亦是趁火打劫，同步上调；

房子成为大部分人最高的生活目标，其它变得黯淡无光。

以上都是现象，其隐藏在房价暴涨背后的是什么呢？在此，我也无需对房地产泡沫进行过多解释，也不必从经济学方面来分析一番。我相信：由现象到本质，有一条暗河在不断流淌。对房地产而言：有人正在肆无忌惮地席卷着大量社会财富，百姓的积蓄正在朝少数人手里转。

一、政府是当前最大的受益者。众所周知：地方政府对房地产投资支持历来是有目共睹的，一则增加GDP，二是增加税收！政府对经营性土地实行“招拍挂”，拍卖高企的地价款收益全归政府。而2006年“国六条”以前并没有部分“土地出让金”来建廉租房之说。可见：政府推动房地产泡沫是不言而喻的。前摩根斯坦利亚太区首席经济学家谢国忠接受新京报记者采访时透露了一组数据值得关注：“政府占有大量的财富，目前在社会总的商品中，由家庭购买的仅占1/3，政府购买的占2/3，这是不太正常的现象。政府不应该赚老百姓的钱，而是要让老百姓的购买力上升。”谢国忠继而评论认为：“投资过热的问题，与贸易顺差有关。高顺差带来的富余资金会转向房地产业，而房地产迅速流入大量的资金是不利的。因为房地产本身不产生财富增值，过多资金流入房地产业会降低整个社会生产效率。”近日，建设部一位人士对《第一财经日报》透露：“国务院对房地产调控情况并不是很满意，现在有关部门压力很大。”。事实可以看出：地方政府正是房地产业的既得利益者，政府对宏观调控的动力正在被削弱。如果调控在地方政府执行中一再受阻，泡沫将越吹越大。

二、银行疯狂寻求个人贷款上的增长。房地产的繁荣，少不了金融方面的支持。国家在出台一系列针对房地产企业的信贷政策后，在贷款方面、在自有资金方面有一定的限制作用，但在个人房贷方面却是大门敞开，畅通无阻。于是，我们经常看一些违规房贷案件浮出水面，可谓触目惊心。银行在自身利益的驱动下，积极与开发商勾结，搞假按揭，比如森豪公寓骗贷大案；还与个别能人作交易，如上海浦东发展银行1.26亿元违规个人房贷案等等。诸如此类，银行也正在不择手段地拉扰个人房贷业务，除与开发商交易外，还与中介公司联合作假、与特殊利益集团、个人进行内幕交易，现在已形成了一张巨大的利益网。正是银行与利益集团结盟后，银行对个人征信也变得极为简单，有些业务仅需一小小的张身份证而已！事实上，这正为银行以后的大量呆账、烂账埋下的伏笔。从出现如此多的房贷违规案中，我们看到了什么？银行资金动性泛滥，资金的成本对特殊利益集团变得极为低廉，对他们来说是数字，而对普通置业者来说则是一分一分的血汗钱！

随着金融对房地产业发展支持力度的不断加大，房地产金融在金融总量中所占比例越来越高。据央行统计数字显示：2005年底房地产贷款达到3.07万亿元，占金融机构人民币各项贷款余额的14.84％，与GDP的比率为16.75％；商业性个人住房贷款余额为1.84万亿元，占金融机构人民币贷款余额的8.9％，与GDP的比率为10.0％。本人预计2006年将有超乎想象的大幅增长。

日前，央行在其公布的《中国金融稳定报告(2006)》中发出了警惕房地产金融风险的警示，指出“房地产市场波动带来的宏观经济波动、房地产价格下跌和房地产信贷下降以及银行信贷损失”等三大潜在金融风险值得关注。

面对国内贷款迅速增长局面，中国人民银行决定从2006年11月15日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这次加上7月5日和8月15日起相继上调存款准备金率0.5个百分点，已连续三次在年内上调准备金，这足以表明我国经济面临越来越大的过热压力。分析人士普遍预期央行将采取进一步的紧缩措施，但究竟会动用何种政策工具却有不同猜测，可能的选项包括加息、扩大汇率波动幅度、上调存款准备金率等。笔者认为：在压制银行放贷冲动的同时，加强银行信贷管理也是重中之重。

三、开发商正形成利益同盟。相对以前一些自有资金只有30%左右的房地产商来说，房地产真是个赚钱的天堂，因为他们只有拿到地，开发与卖房，都是由银行帮着他们送钱。在新的宏观调控下，政府规定开发商需要至少70%的自有资金，这对于国企和一些已羽翼丰满的房企来说，房地产业依然是天堂，因为土地资源的稀缺，房地产具有天生的垄断性。国家设高了房地产业的进入门槛，也为所谓有实力的开发商设下了保护伞，同时也让银行和基们对房企更是趋之若鹜。正是如此，问题就来了：开发商愿意看到房价跌吗？非但不可能，他们还会形成垄断价格同盟，掌握市场话语权，他们让价格涨就涨。关于涨的方法在此不多叙了，有真涨的，也有假涨的，总之，泡沫也随之而来！

说到此，有所谓的地产专家就要站出来说了：试问哪个市场经济中没有泡沫？在此，笔者要质问：有泡沫不假，关键要看是不是危害到人了！！！历史上荷兰的郁金香也有泡沫，2000-2001年的互联网也有泡沫，97年之前的香港地产也有泡沫，80年代的日本地产也有泡沫！关键问题是要看埋单的人是谁？赚大钱的人是谁？幸好，我们都看到了这些市场经济流浪后的回归。市场经济要“以人为本”，和谐社会更是要“以人为本”！

试问：当前的房价脱离人民群众了吗？试问：看涨中国房地产还要涨20年的经济学们？百姓的辛苦钱最终流到了哪里？？？

敬告理智的人们：我们每个人都身处地产泡泡之中！我们不仅仅要关心泡沫，还要看清泡沫过后，谁没有穿短裤！！！

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