7家商场明年争相开业 京城CBD能容几家大商场？

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年11月14日14:58 北京晨报   

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新军对阵老牌，购物中心对阵百货店，7家商场明年争相开业

作为曾经的商业沙漠，CBD如今已成为北京商业最大的亮点。台湾最大的百货店新光三越、全球连锁巨头沃尔玛以及新世界商城、美罗城、LG大厦购物中心、银泰中心、国贸3期等至少七家商业设施，将从今年底、明年初开始陆续开进CBD及其辐射区域。

然而，即便明年将陆续亮相的商业面积与CBD区域250万平方米的商业、服务、文化及娱乐设施规划还有着不小的差距，即便商家们的进驻热情一轮高过一轮，但业内关于“CBD的商业存在过量”、“CBD不应成为商业中心”的质疑之声仍然一浪高过一浪。商业面积过量、同质化竞争、高端百货招商、交通等商业隐忧陆续浮出水面。

在本报日前举办的“2006年CBD新势力商圈论坛”上，CBD商业新军首次聚集一堂，对这一系列问题进行了深入探讨。商家对阵专家，CBD新军对阵老牌商家，购物中心对阵百货店，高档定位对阵高档定位，一场围绕着CBD商业的论战一触即发。

商场扎堆是否过量

CBD，曾经的商业沙漠，明年后将暴增至少25万平方米的商业面积，正当众多商家对CBD区域摩拳擦掌之时，商业专家提出了CBD商业定位存在偏差的观点。

北京商业经济学会 副秘书长 赖阳

专家CBD不应该成为商业中心区

CBD不应该成为商业中心。众多一站式定位的百货业态的涌入，饱和是可以预见的。

CBD是商务中心区，所以它的核心问题是保证产业积聚带动城市中心经济的源泉，所以商业不应该是核心，而应该成为提升人的生活品位和人工作舒适度和便捷度的辅助功能。

CBD的商业应该满足五大类消费需求：第一，商业的即时消费；第二，商业的后援支持；第三，区域内的文化消费需求，两大电视台的进驻都会给CBD带来大量文化和服务的功能场所，必然带来文化的消费；第四，CBD作为北京的标志之一，旅游观光消费不可小视；第五，周边居民的生活消费需求。而目前这种吸引全市消费人群的商业定位，是CBD商业定位失准的表现。

CBD挺进了这么多新的大型商业设施，都在运用自身的资源希望能与周边商场做到错位经营。然而国内品牌资源的数量大大限制了这种错位经营思路的落实。

北京现在能提供给商家入驻的，能达到一定水平的品牌是非常有限的，这个直接影响了商业的招商。比如上海，政府要求百货店的品牌差异度要在20％左右。

可以说品牌的不足让错位竞争“错”不开身。比如SOGO开了新馆，但是它的经营增长却远低于其面积增长，新馆的品牌需要很长一段时间的市场培育。所以，CBD新商家现在所说的错位竞争很有可能因品牌资源有限而流产。如果坚持在CBD区域做特色百货，可能在营运的周期上，要做出打持久战的准备。

华联新华百货（北京）有限公司营运处处长 谢英明

商家CBD商业远没有饱和

作为一个新进到市场的店家来说，我想说这个地方的商业一定不是饱和的。以香港为例，租金最高的地区在中环，今天所有比较大型的旗舰店全部开在中环，对照北京来看，CBD并不是饱和的。而这个地方目前正是整个北京商业气息最重的地区，有着极大的商业发展潜力。

商家之所以纷纷落子于此，最大的原因在于看中CBD的消费潜力。CBD在目前的北京来说是消费潜力最大的地区。

我们没有时间考虑跟别人如何错位，我们只要做好自己的就可以了。

强大的品牌资源并不是高端百货的首要特征。商场内部人员普遍把商场称为卖场，但是华联新光却认为，只有把卖场变成买场，才能真正做到服务好我们的顾客，做到真正的高端。因为这个地方是消费者来买东西的地方，消费者需要看到你有什么东西来提供给他。这是一个心理层面的改变。细节上来说就比如洗手间的坐垫、试衣间的梳子等。所以，新光三越能做到的并不是绝对的卖最好的商品，提供最好的硬件设施，而是商场服务人员心态上的变化。我们要把商场从以前卖东西的地方，变成现在买东西的地方。

我们为京城商业带来的可能不是哪些品牌、哪些新服务，而奉行这样一句话——百货店不仅要吸引客人，更要宠爱客人。每一名消费者都有一个习惯的消费场所，如果你提升了他的满意度，他就会选择你。

赛特购物中心公关部部长 鲍简

共赢的机会很大

CBD商业的“井喷”对区域内原有的老商家无疑是一大挑战，老牌高档商场赛特购物中心却认为——我们共赢的机会也很大。

老实说，我们面临的挑战大于机遇，毕竟我们的经营面积和地理位置都会约束我们今后的发展。但毕竟我们比所有新商家在这个商圈多走了十几年，我们目前的优势在于，我们拥有一批消费能力相当可观的忠实消费者。早在10年前，我们就推出了VIP客户系统，我们有非常高质量和非常高活跃度的一些会员，目前，外地会员的比例占到四分之一，主要是北方地区的，而我们主要的会员还是来自于朝阳区和海淀区的消费者。这部分忠实会员就是赛特今后发展的最大优势。

新世界商城行政部副经理 闫玉柱

交通问题是否将成瓶颈

CBD区域内的交通一直是媒体关注的焦点，众多商家在看到政府的规划后，纷纷对CBD今后的交通环境表示乐观，然而专家指出局部交通才是限制CBD商业发展的瓶颈。

商家 交通疏导还需得到政府支持

在崇文门店，我们商城得到了区政府的很多支持，不论从交通上，还是从安全上都会非常支持，区政府会在我们活动期间派出交通协管员支援我们。我们自己也组织一些人员，进行疏通。我们希望新店也可以得到政府同样的支持。

沃尔玛中国投资有限公司公共关系总监 董玉国

商家 沃尔玛进CBD是一次尝试

进驻CBD是一次尝试。他表示，选址CBD首先是看中了这里的人流量比较大，沃尔玛以前在南京、南昌等等这些商业区都开有分店，但进驻如此人口集中度高的商圈还是头一遭。

沃尔玛是一个天天平价，工薪阶层的商场，而天天平价并不是等于廉价。首先天天平价是沃尔玛的一个理念，争取把价格降到最低，同时并不代表沃尔玛排斥经营一些高端产品，以相对低的价格卖出，这并不等于廉价。另外，沃尔玛目前在CBD区域还没有同业态同规模的竞争对手，CBD区域的商业潜力是毋庸置疑的，如果我们不进，别人就会进。

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责任编辑/sf059

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