易宪容：房价上涨过快 政策隐性担保是原因之一

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年11月14日08:31 广州日报  易宪容  

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如果政府的房地产宏观调控是要稳定房价，那么，这其中则是对房地产市场的价格作了一个隐性担保，即只能是上涨而不下跌。

当我们把住房当作一种投资品时，如果政府对住房的价格进行隐性担保，那么投资者就会奋不顾身地进入房地产市场。

10月份，中国70个大中城市新建商品住房销售价格同比上涨6.6％，北京以10.7％的涨幅名列首位。

据悉，对于今年以来的房地产市场调控，国务院认为效果不佳，如少数城市住房价格上涨过快；结构调整的任务还十分艰巨；房地产市场秩序仍需进一步规范。

今年以来宏观调控，尽管银行信贷一直处于不断收缩的过程，但这并没有对房地产业投资增长有多少影响，反之，房地产业的国内银行信贷增长还在表现为迅速扩张的趋势，其增长高于2005年一倍以上；还有，为了规避国内银行信贷收缩的风险，国内房地产业融资渠道正通过引入外资打破国内银行信贷收缩限制，从而使得今年国内房地产市场利用外资的比重成几倍的增长。也就是说，禁止外资进入的171号文件还没有真正在地方得以落实。而大量的外国资金涌入国内房地产市场，不仅会弱化宏观调控对房地产市场的效果，而且会增强人民币升值预期。同时，定金及预收款负增长说明了个人住房开始理性化，民众购房消费与投资的欲望减弱。

这些现象就如不少人在主张的，房地产宏观调控就是让国内房价上涨，如果让房价下跌，那么就是宏观调控失败，就会引起我们社会经济灾难。对于这样的言论我是不敢苟同的。我相信推动国内房价上应该不是中央房地产政策调控的目标。但是，这里有一个问题必须明白。即如果政府的房地产宏观调控是要稳定房价，那么，这其中则是对房地产市场的价格作了一个隐性担保，即只能是上涨而不下跌。

如果是这样一个逻辑，那么国内房地产市场价格是很难向下调整的。因为，在市场经济中，房价的变化应该由市场供求关系来决定而不是由政府的政策来稳定。政府的政策要稳定市场某个行业产品的价格，其实就是政府用自己的信用在对这个市场产品的价格担保。因为以政策的方式来稳定价格，会使得市场参与人认为该产品的价格只能够在这样的稳定价格之内，如果低于这样的稳定价格，那么政府就一定会出手救之。这几年国内房地产市场的房价越是调控越是上涨，其中的原因有很多，但其中一原因与政府这样的隐性担保有关。特别是当我们把住房当作一种投资品时，如果政府对住房的价格进行隐性担保，那么投资者就会奋不顾身地进入房地产市场。特别是当投资者可以利用银行金融杠杆的时候，投资者进入房地产市场更是会没有风险。因为，投资者进入这样的市场，赚了钱是自己的，如果亏损了，有政府来为担保，其损失会让国家来承担。

同时，当政府的政策对房地产市场的价格作隐性担保时，不仅会让大量的国内投资者纷纷进入房地产市场，国内一些大城市一个人购买几套房子多的是，让国内银行更是看好房地产业，让大量的信贷资金进入国内房地产市场，而且会让外国的投资者也纷纷进入或准备进入国内的房地产市场。

外国人在中国炒作房地产，本来早些时候禁止外资进入国内房地产的171号文件规定得清清楚楚，但是还是规定归规定，国外资金仍然通过各种方式进入国内的房地产市场。因为，对外国投资者来说，他们进入国内的房地产市场不仅看到了购买人民币资产获得人民币升值之利，也看到国内房地产市场由政府隐性担保，进入这样的市场没有多少风险。这就是外国大量的资金进入国内房地产市场的原因所在，也是目前不少外国基金正在炒作国内房地产市场的原因所在。

总之，今年房地产宏观调控之后，国内不少地方的房价越是调控越是快速上涨，其中的原因可能有不少，但政府的政策对国内房地产市场价格的隐性担保是不可忽视的因素。作为投资的住房，如果其价格是在政策的担保之下求稳定，那么其价格只能是上涨而不会上下波动了！

易宪容　中国社科院金融研究所研究员

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责任编辑/sh003

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