开发商自有资金比例超过35％方能申请委托贷款

委托贷款这一融资方式被商业银行和房地产企业联手“开发”后，日渐成为一些国有资金和社保基金等变相流向房地产市场的工具之一。昨天(11月13日)，记者获悉，在上海社保案与国资委相关资金进入房地产的消息曝光之际，一项银监会针对各类房地产类委托贷款的调查以及后续调控政策已经悄然展开———开发商必须达到自有资本金比例不低于35%的要求，才能申请银行操作委托贷款业务。

银行业务员充当掮客

日前有消息称，银监会已经向各银行发布风险提示，房地产商必须达到自有资本金比例不低于35%的要求，才能申请银行操作委托贷款业务。昨天，民生银行相关负责人向上海证券报记者表示已从银监会得到该消息，但是并未就该调控内容做出具体解释。而上海浦东发展银行相关人士介绍，政策目前还没有通过文件方式传达下来。但该人士称，委托贷款业务目前的确存在众多变相操作行为，已经有所背离委托贷款的最初要求。“一些银行信贷业务人员为资金实力雄厚的单位充当掮客，拉拢委托贷款业务，这些企业不少是大型国有企业集团甚至涉及社保基金。”

而正是在上海社保案及国资委两位负责人被调查曝光后，银监会紧急发布风险提示，业内人士认为，两者可能存在一定的因果关系。据了解，关于银行委托贷款业务的清查工作始于8月底，而上海社保局局长祝均一被免职时间正是8月11日。“并不排除社保案推动房地产委托贷款从严政策最终出台的可能。”上述人士称。

社保基金与国有资金狂投房地产

近日，有消息称70亿元国有资金通过委托贷款方式流向上海房地产。该消息在上海市国资委主任凌宝亨和副主任刘鸿玫被调查后传出，引起关注。此前，上海社保基金中曾有巨额资金流向房地产市场的消息也大量见报。

上海公积金管理中心一位专家介绍，因为社保基金事关民众生活保障的特殊性质，其资金保值要求一直很高，房地产等风险较高的投资领域都被严格规定在社保基金的投资范围之外。同样，国资委管理的大量国有股收益因为属于国有资产的一部分，同样具有极高的保值要求，高风险类投资一般并不被允许介入。

然而，根据银行人士的介绍，此前大量国有企业集团的资金和社保基金由银行信贷人员推销给贷款企业，提供方式就是委托贷款。“这在银行的贷款业务中曾经大量存在。”

委托贷款不少来自国有资金

“所谓的委托贷款不少来自国有资金和社保基金，也只有这些地方能拿出这么多钱放贷。”银行人士称。据了解，委托贷款是指资金贷出企业指定贷款方，通过银行中介环节贷出。银行仅从中收取手续费，投资风险均由贷出方承担。“正因为委托贷款的这一特点，一些银行可以不顾及风险，放心操作，导致委托贷款越来越放松要求。”

专业人士介绍，委托贷款原本仅提供给集团内部企业的资金流转。且需要在银行财务报表中体现为短期贷款，并通过专门的银行贷款卡流转资金。但是现在，只要是上下家愿意，一些银行部门并不对委托贷款的双方及用途做更多的审查。

上海国有资产经营公司内部人士在接受记者时表示，国有资金通过委托贷款方式投资房地产的模式之一即是向自有资金不足35%的企业提供资金支持，使其通过自有资金关口后顺利从银行贷款，再偿还短期委托贷款--基于此，此次银监会风险提示重点强调，放贷给房地产企业的委托贷款必须要求其自有资金同样达到35%以上。

“过去，银行对委托贷款的审核要求仅在操作流程方面。对某一特定行业进行委托贷款的审核，在银行系统还是第一次。”一位银行人士表示。他表示，一旦银监会文件正式下发到各地分支行，操作上没有过多问题。

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