资金链日益收紧 合生融资10亿将全部做土地开发

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年11月13日09:23 第一财经日报  亦吾  

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刚刚登上福布斯百富榜第5位的合生创展(0754.HK)掌门人朱孟依，虽然身家达165亿元，但是却在房地产市场资金链日益收紧的今天，不得不又在近期再度以先旧后新方式配股融资10亿元解决交地价的燃眉之急。【延伸阅读："大盘"成调控对象 建设部重点监控大宗土地出让】

11月3日，合生停牌，以每股16.6元配售6000万旧股，其后按相同作价认购6000万股新股，集资9.8亿港元(约10亿元人民币)，合生方面的说法是“用作一般营运资金及/或未来用于具潜力之投资”。配售股份占扩大之已发行股本约4.67%，每股作价较前收市价17.8元折让6.74%。合生创展大股东朱氏家族持股量由56.03%降至53.41%。不过由于市场长线看好内地房地产股，而且摩根大通称，中央政府限制外资购买内地房地产，令购买内地房地产股成为外资参与的另一出路。在复牌后，合生的股价截至11月9日已上涨至19.2港元/股。

合生内部人士透露，合生今年上半年再度购置了多幅地块，而销售情况与往年相比没有太大增幅，因此这笔资金有可能是用于支付地价款项。【延伸阅读：广州闲置土地转让"暗潮"涌动 政策调控在起作用】

今年第三季度，合生收购了广州广园东一个曾经两度易手却仍然停工的高尔夫别墅盘紫云山庄，获得已建成的60余栋别墅产权及500亩后续用地的开发权。第二季度，合生签订了收购南海黄歧盐里路的收购协议，占地约20万平方米，而项目总建筑面积约68.5万平方米，以及收购广州前进路基立南街21号地块，建筑面积约27.5万平方米。今年上半年，合生还以966万港元收购广州新长江建设开发有限公司100%股权，获得广州花都建筑面积约27.35万平方米的用地。

在天津合生收购了天津南开区巴博项目，建筑面积约9万平方米。并以8亿港元进入北京的商业地产，收购北京东方文化项目。

在上海，合生还收购了三象房地产72.14%股权，获得上海青浦12.45万平方米用地；收购上海龙嘉置业100%股权，获得佘山11.83万平方米用地；收购上海泽宇置业90%股权，获得松江15万平方米用地。

这些项目多为低密度住宅用地，也包括了合生以往很少涉足的商业项目。合生方面透露，宏观调控对大户型及别墅市场进行限制，该类物业将因稀缺而升值。而经济发展将令商铺类物业需求增加。因此集团未来会对这些类型的产品有所侧重。【延伸阅读：楼市调控未见成效 新一轮宏调将拉响?】

合生的有关销售负责人透露，今年北京及广州仍然是合生的主要收入来源。上半年因合生北京新盘开售，成为整个集团销售额最高的地区。而到了下半年，由于调控及新货不足，广州的成交金额已经超过北京。但是由于今年合生的产品基本为豪宅类型，因此合生的销售量并不惊人。“十一”黄金周期间，合生在北京地区的销售额约8亿港元左右，广州地区的销售额约10亿港元。而合生在其半年度报告中也承认“上海及天津地区，因宏调出现观望气氛。北京及广州成为集团销售主力区。”

但是在连续买地的情况下，合生的负债情况不容乐观。截至今年上半年，净负债权益比率为102%。而合生的负债比率(即以银行借贷净额及保证优先票据占股东权益百分比)由去年12月31日的71%上升到今年上半年的91%，购买地块成为合生现金流出的主要方向，而因首次缴纳北京城市房地产税、为新项目推广承担更多开支、开发新项目所需要的启动资金等，使合生的经营开支也在半年内上升了27%。

合生某地区开发部的有关人士透露，现在集团还有不少协议购买的用地，地价尚未缴清，在审计署进入国土房管局盘查土地出让金后，集团“基本上是一卖了楼就得赶紧把钱筹措出来去分期交地价。”

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责任编辑/gz008

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