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考虑到经适房上市成本提高年底前业主继续抛售

焦点房地产网 house.focus.cn 2006年11月13日18:05 焦点房地产网

　　对于经济适用房回购问题采取新旧划断的原则。我爱我家为您做出如下解释：所谓新旧划断，就是说，对于已购的经济适用房政府不采取回购的方式，可以继续在二级市场上流通。（但是，条件是已经住满5年的经济适用房，业主现在可以依照目前市场价格进行出售，但出售后业主需按房屋成交额的10%补交综合地价款。当然，10％的综合地价款有可能会随着地价的上涨而有进一步的调整、提高。对于尚未住满5年的经济适用房，由于政策规定则不允许按市场价格出售。因此，确需出售此类经济适用房的业主，只能以不高于购买时的单价出售，并且只能出售给符合经济适用住房购买条件的家庭。也就是说，已售的经济适用房会继续在二级市场上流通，只不过在流通的时候要按照满五年和未满五年的标准去执行。）而对于今后新建和新售的经济适用房，则有可能要建立“内循环”的相关制度，也就是原则上不再允许在二级市场上继续流通，而由政府回购。

　　我爱我家认为，新旧划断政策整体来讲是比较明智和合理的。从大规模的开发和销售经济适用房以来，已经有过万套的已购经济适用房通过二级市场上流通、转售。如果，现在我们对所有已售的经济适用房的业主统一采取回购政策，则会对目前还没有出售的业主和过去已经出售的业主存在一个政策上不公平的问题。而且，对于已经购买经济适用房的业主来说，在他们当初购买的时候，政府并没有明确说这些经济适用房是政府要进行回购，将来不可以在二级市场上流通转售的，所以总体来讲，对于已购经济适用房的业主这类人采取回购政策，会在政策延续性上产生一些问题。

　　现在采用新旧划断政策，它的利好在于：一方面，对于所有已购的经济适用房业主来说无论他们是否出售，对于他们来说都是在市场交易上给予一个公平的机会的，同时，是对以往经济适用房政策的一个好的延续。另一方面对于新建的经济适用房来说，采取回购的政策在性质上能够真正起到社会保障性住房作用，消灭经济适用房的投资属性，从根本上杜绝炒买炒卖的不良现象，满足中低层收入人群的住房需求，由于新旧划断，即照顾了历史遗留问题和老的经济适用房业主的利益，又对未来新的经济适用房的开发建设和销售有一个好的市场引导和政策保障作用。

　　当然，对于短期市场来看，9月30日规划公示稿中首次提出“回购”的内容，使二手经济适用房市场近期内交易量和挂牌量有着一定的上升。但是由于政府明确不会回购现存的经济适用房，大部分业主的心是可以放下来的。市场交易量会整体回落趋向平稳，但是考虑到未来10％的综合地价款比例的提高，可能会有部分业主考虑到收益下降而会在年底前继续抛售。年底之前，二手经济适用房的交易量与以往年份相比会有小幅上升。如果北京今年整体二手房交易量是8万套的话，那么预计已购经济适用房的交易量会在5％左右。