土地招拍挂出让制度不是房价居高不下的原因

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年11月13日15:32 蓝筹地产评论  李长山  

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作者：首润置业有限公司董事、总经理李长山

《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》日前出台。《通知》针对土地调控中出现的建设用地总量增长过快、低成本工业用地过度扩张等新动向、新问题，提出了一系列措施。《通知》的出台，必将对土地尤其是房地产用地的控制会更加严格。
 
土地招拍挂出让制度不是房价居高不下的原因

目前房价居高不下，有些开发商将其归咎于土地招拍挂制度是错误的说法。这些对土地招拍挂出让制度有意见的人，是习惯了从协议出让中获得巨大的利润。那时房地产业和土地市场还很混乱，土地出让价格没有标准，这些开发商低价取得土地，当然能赚大钱，有时利润率甚至高达百分之一百到百分之几百，这是赚了国家资源的钱。土地招拍挂出让制度没有问题，它本身就是为市场而设计的，符合社会主义市场经济的要求，也是市场经济的产物。2002年实行经营性用地招拍挂出让制度以后，大家就站在了同一条起跑线上，更多的要靠企业管理能力和实力。同时，招拍挂出让还减少了腐败现象的滋生。

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好的政策关键要落实到实处

目前，一方面我国存在建设用地总量增长过快，而另一方面农业用地却越来越少的尴尬境地，已经严重影响到13亿人的吃饭问题。于是中央要求提高新增建设用地有偿使用费缴纳标准，并采取措施严控建设用地总量规模扩张过快。但最关键的是要在保护和发展之间找到一个平衡点。房地产业的问题不是哪一个部门所能解决的，只能由各部门来综合协调解决。近来国家出台了的一系列宏观调控政策，最重要的是认认真真的落实到实处。

市场与政府应双管其下

现在一些经济适用房并没有真正地卖给穷人住，而是一批有钱人住在里面，反倒使政府浪费了资金和资源、流失了税收和国有资产，一些开发商和炒房者从中渔利，这是一种不正常的现象。《通知》要求规范土地出让收支管理，其中提到要用土地出让总价款的一部分来建设廉租住房，这是一个好办法。但具体应为“把市场交给市场，把市民交给市长”，市民是指低收入家庭、工薪阶层，政府应该对他们的住房保障负责任；而那些能够承担并愿意承担高品质住房支出的人就应该交给市场。这样一来，贫困的家庭可以住到廉价的房子，满足其基本的生活需要；而那些有投资需求和高消费需求的人群，放开的市场也方便他们买高价房。这样政府可以增加税收，土地也能卖出好价钱。反过来，政府可以用这些钱来进行基础设施建设，或者用来给贫困家庭提供补助和社会保障。而且政府应该拿出一部分土地来给普通民众盖房子，这种房子带有社会保障和福利性质，不是所有人都能买的。

商品房的地价应该放开，由市场来解决市场问题要比市长管用得多。但应该由政府部门管的事情政府部门也不能推卸责任，否则只会导致混乱。

不同的地区、不同的城市应该采取不同的标准

目前，我们的民族产业中集约用地程度太低，土地浪费严重。反观日本，对工业厂房进行集约化、标准化管理，严格控制占地面积，单位土地面积的产出投入比就很高，做得相当不错。而且我国各地为了招商引资，互相攀比，竞相降低工业地价吸引投资者，目前要杜绝这种现象有一定难度。低地价对大企业投资肯定有一定吸引力，这是应为，资本的本能决定了如果要投资办厂，在交通环境、市政配套等基本条件相当的情况下，哪儿的地价低必然就会投向哪儿。还有一些企业以高科技的名义低价圈占工业用地，然后再想办法改变其用途，这也是值得警惕的。

因此，国务院《通知》规定工业用地要招拍挂出让，还规定，国家将根据土地等级、区域土地利用政策等，统一制定并公布各地工业用地出让最低价标准。工业用地出让最低价标准不得低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用之和。

但是，在我国不同的地区、不同的城市应该在工业用地的地价方面有不同的标准，不能一刀切。我国目前的城市工业布局较多地集中在东部，政府有必要引导其向西部转移，在土地上应该用一个价格杠杆来引导、调节工业布局的流向。比如，东部地区的工业用地地价可以大幅度提升，除了中央批准的项目可以落户以外，可以用地价杠杆把工业项目引导、调节到西部去。

实践检验政策效果

以前一些地方政府受“以地生财”和GDP政绩等利益驱动，大搞卖地创收。问责制和督察制度的出台，是对土地管理行为的监督检查，这些地方政府失去了利益驱动，违法违规现象必会有比较大的收敛。但是，也有的地方政府会从一个极端走向另一个极端，最明显的表现就是“不作为”、“消极作为”，比如，一些地方政府部门的办文窗口索性关门停业，不办事了，已经形成问题。好的政策能否产生好的效果有待于实践检验。

责任编辑/sf062

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