推波助澜高房价北京房地产经纪业面临重新洗牌理财

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推波助澜高房价北京房地产经纪业面临重新洗牌

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2006年11月13日 07:14

李松涛

    11月8日，北京房地产中介行业协会向其会员——200多家房地产经纪公司发出倡议：不赚取差价。

    在11月9日焦点房地产网举办的《焦点房谈》栏目中，北京市房地产中介行业协会会长陈同顺告诉记者，此举就是要给这个行业立个规矩。

    这份倡议书对房地产经纪公司作出了5点约束：中介公司要对标的物做真实的查证，做真实的广告和推介，不允许做虚假广告和推介；要对业主出售的房屋提供真实的价格，不得蓄意提价和降价赚取差价；要由买卖双方当面商洽买卖协议并签署协议；从事存量房业务的会员单位，要把倡议书在自己的店面公示，而且要公示自己公司的投诉电话；在公示里面要标明，如果吃差价则吃一赔二。

    “过去，吃差价是房地产经纪行业的潜规则，很多公司都以能吃到差价为荣，认为这是自己成功的经验。”中国房地产估价师与房地产经纪人学会副秘书长赵鑫明说，直到现在，还有些房地产经纪公司认为吃差价是应该的。

    只要是差价，都被禁止

    据某媒体报道，北京的张女士委托某房地产经纪有限公司代理购房。选定报价为78万元的位于朝阳区双花园西里的房产，中介公司答应在张女士支付全部款项当日为其办理过户手续，并收取了代理费1.95万元。

    事情并没有这么简单。过户当日，张女士发现，原房主出售该房，只要58万元。这意味着，中介公司从这一笔买卖中，就赚取了20余万元。

    “中介公司吃差价非常普遍，有些中介公司一次交易就能赚取几十万元，甚至上百万元。”我爱我家副总经理胡景辉曾这样对记者说。

    据北京市建委发布的信息，今年上半年受理的174起群众投诉经纪公司案件中，吃差价是热点。

    10月31日，建设部、中国房地产估价师与房地产经纪人学会共同发布《中国房地产经纪执业规则》，这份将于2007年1月1日起施行的规则明确规定：不得谋取委托协议约定以外的非法收益，不得以低价购进(租赁)、高价售出(转租)等方式赚取差价，不得利用虚假信息赚取中介费、服务费、看房费等费用。

    就在同一天，北京市建委和市工商局也联合发布《关于开展北京市房地产经纪行业专项整治活动的实施方案》，决定开展为期半年有余的房地产经纪行业专项整治活动。其中，明确禁止在代理房屋买卖过程中，以包销或以出卖人全权委托的名义卖房、开展吞吐或变相吞吐房产等“现金收房”类交易。

    “对于什么是差价，以前缺少一个明确的解释。”赵鑫明说，很多公司对此也有不同理解。现在，《中国房地产经纪执业规则》则对这个概念作出了解释：差价，是指通过房地产经纪促成的交易中，房屋出售人(出租人)得到的价格(租金)低于房屋承购人(承租人)支付的价格(租金)的部分。“任何形式的差价都是被禁止的”。

    中介吃差价的三种方式

    据赵鑫明介绍，目前房地产经纪行业内通常有三种吃差价的方式。一种是隐瞒真实价格，对登记售房者压低评估价和登记售价，对咨询买房者抬高市场行情，以此创造出一个差价空间。

    “有一种情况，售房人自愿给中介公司的奖励金。”赵鑫明说，比如一套房子卖100万元，如果中介公司卖120万元，超出的20万元可以一定比例或是全部给中介公司，作为佣金的形式。这种方式表面看是双方自愿，但与经纪行业规则相悖，也是不允许的。

    第三种则是经纪公司自己做的，经纪公司把房子买回来，以高于买进的价格卖出去，“这种房屋吞吐的方式实际上也是在吃差价”。

    北京市房地产中介行业协会会长陈同顺认为，中介行业本身的市场定位就是居间代理，通过自己的穿针引线，提供劳务服务，提供信息，包括代办相关的手续获取应得的佣金。中介公司不是经营实体，因此不能够搞房屋吞吐这种业务。

    “吃差价有很多隐藏的法律问题。”陈同顺说，无论是现金收房，还是以委托人的名义找一个买家隐瞒真实的价格，最重要的问题就是：房地产经纪公司没有完成这个标的物的权属手续，这个房屋的所有权仍然是出售人的，在他获得现金之后到完成过户手续之前这一段时间里，如果发生了意外，当事人难逃干系。

    他认为，对于从事这样行为的经纪机构来说，虽然收购房子给了售房人现金，但没有办理产权过户，就规避了国家税费。而且房屋的所有权不是经纪公司，没有获得所有权处分这个标的物的行为，在法律上是不受保护的。

    而这种运作方式背后，容易产生挪用客户资金的问题。“一个中介公司有多大的实力，哪来这么多的巨款去买一套、两套甚至多套的房屋？”陈同顺说，从现在反映出来的问题看，几家出了事的公司，归根到底都是占用和挪用了客户的资金。自己的资金链一旦发生断裂，资金自然无法追讨。

来源：中国青年报

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