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张海涛先生精彩发言
今天我们主要是探讨一个开发模式的问题，这个在房地产行业来说算是一个专业的范畴，我们这几位都属于在公司里面做专业范畴的事情。我们在讨论的过程中有一个探讨，就是从2006年开始可能我们房地产行业开发的方式会有很大的转变，这个转变也会带来房地产这个产业新的一个发展时期的开始。我为什么这么说呢？我可以从房地产行业这个本身的特点来说，其实任何一个产业他都有一个产业的周期，房地产也不例外，那么引起产业周期变化的条件最主要的是有两个。一方面是他的社会需求产生变化，可能是他的生产方式或者技术上的革新、革命也会带来这方面的变化，对房地产来讲我们在中国的时间并不长，从80年代末从国家的政策取消实物分房，商品房逐步发展到今天已经是有20几年的历史，这几年的历史我们可以看到很明显的一个发展轨迹，差不多每十年的时候有一个发展的周期。
如果我们看90年到2000年这短时间中国整个商品房地产业的投资，能看到一个很明显的曲线，就是从90年开始大幅度上升，到95年的时候发生一个变化，整个投资会趋于平缓。到2000年的时候我们看到这个数据急剧上升，到05年以后趋于平缓。可以说95年是中国地产业的一个转折点，一个转折点是代表地产业的发展的第一个时期，这个时间的发展主要是因为社会上大量需求的产生，从人口统计的角度来说，中国是64年到74年的期间是一个生育的高峰期，这些人进入90年代都要结婚生子所以产生了大量的社会需求。
这个时期可以说是中国房地产企业的一个研发期，这个时期的一个特点就是大家是靠土地来吃饭的，只要你拿得到地，盖的出房子就能赚钱。进入到2000年以后这个情况发生了很大的变化，从2000年到05年的期间也是房地产发生了很大的变化的时期，大家可以留意到很多专业的地产商出现了，大家在开发的过程中看的不仅仅是土地，看的是你的产品、专业能力、研发能力。这时期我们可以看到同样一个地块，就在马路对面，产品由于品位不同，产生的地价可以完全不一样。这个发展到了06年的时候，地产有一个很明显的变化，我们可以认为明年开始整个房地产投资环境也会趋于平缓，从06年开始以后主要是因为需求和生产的两个方面产生了一些变化。对于需求来说中国的人口到06年会有一个明显的趋势，一方面25岁到35岁期间的青壮年占城镇人口的比例会开始下降，到08年的时候会达到一个高峰期，这个变化实际上会带来我们住房产业的首次自认需求会下降，可能我们的住房需求改善性需求会逐渐成为主流。
第二个特点就是我们到08年的时候中国的老龄人口占了很大的一个比例，也就是说老年性的住房需求也会成为一个趋势。其实还有一个很明显的例子就是到2010年的时候，住房的需求里面人口的比例里面男女比例会产生很大的变化，因为从90年到2000年这10年在中国出生的人口男女比例基本上是119：100。所以这些人到了中年以后也需要成家立业要买房子，但是这时候男女比例是倒挂的，可以说到时候我们在座的五位男士里面可能有一位找不到老婆的，这些人怎么办，他们会有什么样的需求？可能到10年以后我们会研究单身的家庭，或者研究同性恋的家庭是什么样的，中国的观念认为同性恋是男性做主导。
所以06年以后的产品开发的模式会逐渐走向客户虚增，中国的房地产业也会逐渐走向成熟，所以06年可以说是中国房地产业开发很重要的一个转折点，将来会怎么样？简单按照这个趋势来讲的话可能第三个十年也是一个阶段，我认为可能到2015年的时候也会产生一个房地产开发模式的变化，这个变化就是说可能产业化的增长方式会逐渐成为主流，这里面的原因也很简单，因为中国的人口结构到2015年的时候会出现一个刘易斯宝典，这个宝典就是中国的社会劳动力会逐渐下降，这个时候因为劳动力的短缺可能生产方式产业化就会有他的一个价值出现，到那时候一方面房地产的开发模式以产业化的开发模式为主，到那个阶段大家可能不是靠技术吃饭，是靠品牌管理的吃饭。这是我的看法在这今天和大家有一个交流。
