政府回购条款取消 北京试水经适房的“内循环”

对于眼下北京数十万计的经济适用房新老住户来说，未来几年里他们考虑转让手中的房子时，应该会有不止一种选择了。

11月3日正式公布的《北京住房建设规划(2006年-2010年)》中，将一个月前规划公示中提出后引起广泛争议的经济适用房“政府回购”条款取消，代之以更加灵活的“探索内循环”的说法。

但要真正实现所谓“内循环”，“政府回购”似乎注定不能回避。某种意义上已经成为全国标本的北京经济适用房开发及其引起的诸多问题，会有一个各方皆可接受的解决方案吗？

“新老划段”1800万平方米现房或豁免

“政府其实并未完全放弃定向回购的计划，但在具体操作上将有所变通，”北京市建委一位人士告诉记者，“‘新老划段’就是最有可能采取的方式之一。”

据其透露，“新老划段”即由市政府综合考虑各种因素，确定一个时间节点：在此之前购买的经济适用房，满5年限期后允许投入二手房市场交易，只需按既有政策补足土地差价，而在此之后购买的，则均由政府统一回购。

据北京市发改委统计数据，自1999年开始供应经济适用房以来，到2005年底止，北京全市经济适用房开复工总面积达1800万平方米。换言之，若“新老划段”政策最终落实，这一大批房子将获得豁免，房主可以按个人意愿进行自由交易。

有市场人士评论说，看来政府希望以此来平息为数众多的经济适用房所有者对“定向回购”的疑虑和不满。因为当初他们购买这些物业时，合同中并无相关约定。

上述建委人士强调说，若此政策思路得以推行，今后新上市经济适用房的购房合同中，将增加针对性的说明条款，以避免日后政府与购房者之间出现纠纷。

回购价将预留增值空间

另一个敏感之处是政府回购的价格究竟如何界定。据了解，目前初步设想的方案中，回购价格将不会“一刀切”，而是根据物业所在的不同区域情况，设定一个参考价格，且允许有“增值空间”。

至于参考价格，可能会通过综合测算各区域基准地价、周边商品房楼盘近期售价等指标给出，但允许的上涨幅度预计不会太高。

记者从二手代理公司我爱我家了解到，北京主要的经济适用房社区天通苑内的二手房成交价已经达到每平方米5500元，而其最初的售价不过每平方米2000元左右。

从整个北京经济适用房市场看，二手房价通常在每平方米4500元以下，尤以3000~4000元者居多，其价格往往是周边商品房的1/2到1/3之间。毫无疑问，将来经济适用房业主不管卖给谁，都会有利可图。

不过，日前记者向北京市建委副主任苗乐如正面求证有关说法时，他只是谨慎地回应说：“这些内容还远没有提上议事日程。”

租售并举完善“内循环”

实际上，在回购问题上采取折中策略，只是北京市经济适用房“探索内循环”中较为引人瞩目的一步。长远来说，将经济适用房逐步划分为租赁和销售两种类型，以推进住房保障体系的发展，才是更根本的目标。

据悉，今年9月底由建设部牵头的九部委调控落实检查组“蹲点”北京时，曾就改善住房保障体系现状提出要求，希望北京率先推行经济适用房“租售并举”，并设计适当的租住者退出机制，以早日实现此类物业的“内循环”。

凡此种种，也是此前建设部经过全国各地调研之后，为完善住房保障制度定下的基本方向。

记者掌握的最新信息表明，北京市有关部门正在就增加经济适用房中租赁部分比例作可行性探讨。与之相呼应的是“可进可退”的模式，即当租住者收入水平超出住房保障体系相应标准之后，便引入退出机制，腾出的房子再由政府转租给其他符合标准的人士，以达到公平、合理配置公共资源的目标。

可以预见的是，当“新老划段”、“租售并举”等做法，让北京规模庞大的经济适用房开发供应，开始走上政府保障体系“内循环”的正轨之后，全国范围内的经验推广或许为时不远了。

事件回放北京经济适用房“政府回购“争议

9月30日，北京市规划委在其官方网站上对《北京住房建设规划》进行了公示。该规划中提到，北京将探索建立经济适用住房“内循环”的流转模式，即经济适用住房在三级市场(二手房交易)中不得直接上市，统一由政府回购。此说立刻引起轩然大波。

一些人士大力支持和赞同经济适用房回购，认为这样能保证真正需要此类住房的居民有房可住，并在一定程度上避免种种违规现象的发生。但众多已购买经济适用房的市民则强烈反对，认为该政策若出台将直接损害他们的利益。