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在上海第八届住交会现场，焦点房地产网专访了万通“筑梦计划”总经理姜郁，就这个计划本身特点进行深度采访。
有意思的是，在当下房地产开发形势严峻的背景下，万通公司在2000就启动的筑梦计划显得特别有远见。姜郁说，基于对房地产根本性质是给客户提供个性化服务的本质，所以万通会在很早的时候就完成战略转变，而在公司的业务组成上，努力让订制化服务能够占到公司业务的一半强。这种思路对于很多开发企业来讲，都是非常有启发性的，对于陷入困境的房地产企业，有借鉴作用。
【焦点房地产网】：非常荣幸能够在住交会现场对您进行专访。我们知道六年前的时候，万通就开始做筑梦计划了，为什么会选择这么一种转变呢？
【姜郁】：首先我想是从对中国房地产行业的一个深层次的研究和分析。中国的房地产虽然发展时间很短，但是速度很快。中国的经济增长也很快，人均财富的增长也非常快。我们万通作为国内一个领先的房地产企业，希望在每一个发展阶段都能够深层次的思考自身未来发展的模式，这是首先从自身企业来思考的。
对于整个行业的发展方向和趋势来看，同样对于我们万通这样大型的房地产企业也是非常重要的。我们希望能够从国际化，能够从更先进，经济更发达的国家给我们一些参考，给我们一些借鉴。我们房地产开发的模式和规律可以看到中国发展到目前很多相似的地方，很多值得我们借鉴和值得我们分析的地方。这个是在六年前，就是说2000年的时候就深刻洞察到了这一点，我们叫做市场必然的趋势。这个趋势是什么呢？有几点，第一点社会区域人均GDP发展到六千美元，这样就会涌现极大量的个性化需求。会出现住宅、办公等不动产。我们现在回过头来看美国，美国二战后发展了20年，70年代的时候区域GDP某些特定区域，比如说纽约，特定区域GDP达到了6千美元，已经非常高了。有很多有实力的公司和个人不满足于传统的开发模式，这里开发模式就是建成成品房，这些大量的需求涌现了，他们需要大量能够提供个性化服务的公司为他们来建设住宅、总部、办公物业、会所、研发中心等等这些特殊的物业。这些物业更适用于个人需要，更适用于企业的个性需要。
反过来对中国而言，我们到2000年的时候有大量的成功人士，个人财富和很也实力的企业单位，他们的个性需求没有办法通过传统的模式，无论是住宅还是办公物业来实现。这个时候这些需求如何去解决呢，作为万通这样一个有战略眼光的公司，我们看到了这样一个非常大的趋势。当美国经济发展到这个程度，当社会化分工，工业化发展到这个程度的时候，必然会涌现这样的需求，也会带来非常大量提供这样服务的公司加入到服务的行业里来，我们称之为地产定制服务。
第二点，对于企业自身深层次的反思。传统的开发模式是资金密集型，风险密集型，时间周期长等等。现在同样是绝大部分的企业，99.99％的企业同样还是面临资金短缺、前期需要大量资金去购买土地，资本准备金越来越高，然后周期越来越长，市场的需求变化越来越快等等因素，然后包括企业自身的人才问题都涌现出来。这样的一个模式是否是不变的，或者有没有更好的解决方法。我们觉得有这样的方法，我们六年前是尝试，现在是成熟的推出来定制服务。从本质上来讲定制服务是以需求来决定供给的。就是说先有客户的需求，有明确的购买意向，然后跟我们签协议，我们再选择购买土地，再去进行方案的设计，再去进行建设，再进行后期的物业管理。所有这一整套的业务链都是在客户前端解决，围绕着整个房地产开发的过程，最重要的就是现金流财务的安排，财务的计划，财务如何准备都是在最前端的时候进行的。跟我们现在房产开发是完全不一样的，现在房地产开发遇到的最大问题就是资金问题，项目开发到一半停工了，或者不能封顶，或者是按揭出现问题，或者是市场不好了等等，所有的问题都是围绕资金问题出现的。我们的定制恰恰解决了这样的问题，所有的资金来源于客户。对于房产开发企业而言自身的财务压力会很小，从另外一个角度，从投资人的角度，这样的一个公司是最有生命力的公司，因为财务风险比较小，收益率会更高，主要是人工、品牌，但是更重要是专业化的服务平台。看似简单，但是需要非常专业化的操作平台来得以实现。有解决问题和处理问题的体系，我们称之为专业化的定制服务体系。具备了这些才可以做。这样的话从商业模式，从财务模式，从整个公司的盈利模式而言是完全区别于中国传统行业的。这个在中国是唯一一家，但是这个模式不是我们新创的，在欧美发达国家是非常成形的。我们可以看到IBM提出来了，以前IBM说是蓝色的巨人，讲的是IT的制造商。这个是20世纪提出来的，21世纪说IBM是综合解决公司，我们是做IT服务不是产品提供商而是服务商。更多的是解决综合的分析能力，当然这里面的解决能力有一部分硬件，大部分的软件。而完工我们做的计划也是这样的模式，它是在房地产里面得以实现的。所以对于中国房地产而言这个具有深远意义的影响，也是非常值得大家研究的模式。
【焦点房地产网】：如果同传统的开发模式相比较，传统是现造产品然后再找客户。
【姜郁】：会花两三年预期未来，做出来以后两三年很可能会变化，两三年出现的财务问题，银行问题，腐败问题等等都会导致这个项目停滞，最终可能会陷入到财务问题里面。
【焦点房地产网】：万通的这个计划从开发的角度来讲，是一个非常罕见的形式。刚才你也说过中国和万通是唯一的一家，是不是意味着咱们这种开发模式还没有竞争对手。
【姜郁】：目前没有。但是我们还是这样很理性的看待这个问题，当一个公司涉足市场的时候，一家公司独大并不代表一个市场很健康，也不代表这个市场是未来的一个方向，只有大量的公司共同来塑造这个市场，它才是有效的。当然我们看到欧美的市场，当你一个企业发展到一定程度，当一个社会的经济达到一定量的时候，必然有个性化的东西会涌现出来。像我们的车和衣服等等东西都有，如果有大量公司做这个事情的话，那么这个市场就会变的。所以我们不希望这个公司只有我们一家，我们希望其他公司可以参与进来，但是我们希望我们可以做的更好，可以提供更好的服务。当然这个对一个公司的技术平台，综合的支持体系要求很高。因为个性化意味着难度更大，意味着你综合的分析能力更强，解决个性化问题的水平更高，你抵御各种风险的能力更强。
【焦点房地产网】：大概在三年前的时候，有一些业内很知名的人士跟万通沟通的时候也说到了这个计划。三年前我们知道传统开发模式是很受市场青睐的，那你们做这个事情觉得奇怪，因为做房地产开发一向都是做甲方，但是你这样字稍微有一些乙方的味道。但是目前的房地产开发形式回过头看这个评价，你们是怎么来看的。
【姜郁】：房地产永远应该作为乙方，因为是服务行业，提供产品的就是乙方，只是从什么角度来看。但是从市场发展来看只有提供更好的产品，更有附加值的服务才会更有生命力。只有自身不断提高自己，永远是做甲方一家独大的这种模式一去不复返了。只有提高自身，产品更加周到，服务更加周到，我们才会更有生命力，这个行业才会更健康。可以看到三年前质疑万通，质疑冯董的人，现在大部分都已经沉默了，有各种原因。包括政府的宏观控制，市场更加的规范，大家又开始思考我的出路在哪里，这个我们六年前已经想清楚了。
【焦点房地产网】：我们回到筑梦计划本身。刚才你也说了几个关键词，包括定制化服务，资源整合，你能不能再用其他的关键词把筑梦计划给我们形象的说一下。
【姜郁】：筑梦计划就是万通提供一个个性化，实现个性化梦想的平台，无论是定制自己的别墅，还是定制自己办公室还是理想的房子，我们定制这样一个服务的平体，为每一个想为自己梦实现去努力的人提供这样的渠道。
【焦点房地产网】：万通筑梦做的成功案例比较多，你能大概讲几个案例吗。
【姜郁】：我们已经做好的有青岛的别墅，大家也可以去看，这个是为私人来做的，每个单体在1500平米左右，这个完全是个人居所。我们为江西省政府定制的物业，是他们自己的写字楼，这个已经建成了，已经变成江西省最据标志性的，也被评为服务最好的，最有文化性质的地表建筑物，但是这个建筑物并不大，只有一万平米，因为是我们为他们提供全程个性化服务，做的非常独特，非常符合业主的需求。
我们现在正在北京的后海做的中国传统的四合院，这个是最具中国文化原型，也是最高顶级的建筑。大家都会问商业价值如何，我可以讲一个客户本身是前一百位的首富，这个单价是五千万美元的标的。我们从来没有参加国内类似的豪宅排名，也没有去跟某某上海的楼盘和北京的楼盘比，我们不希望把我们塑造成为一个恶俗的，只是财富累计的公司。这样的物业现在正在进行当中，我们聘请了中国最好的古建筑专家，有请了吴良雍和设计师一同把中国传统的建筑文化提炼出来，把中国文化的精髓提炼出来，同样用国际的视野来看待一个正在腾飞，正在崛起的中国，它既是一个中国传统建筑，又是一级国际化视野的艺术品。我们希望构造的是一个和谐的，能够体现中国崛起的这样一个东西。
【焦点房地产网】：从刚才举的案例来势，甚至包括地方政府有些青岛对于海比较近的客户，还有一些顶级的富豪。是不是意味着我们筑梦计划针对的客户群是遍布全世界的。
【姜郁】：可以说第一部分的计划是针对国内成功的个人企事业单位，还有国外的基金和国外的个人到中国来进行投资，这是我们第一期计划。第二期计划可能在2010年，这是更长远的计划。中国的企业随着中国整个发展越来越健康，我们的步伐越来越快，走进世界的人群越来越多。中国的个人和机构到海外不动产的投资、购买和建设万通来做这个市场，这个量是非常巨大的。像我们现在看到国内这些成功的企业和个人大量个性化的需求一样，同样会走向国外。现在我们看到的豪宅同样是看到迅速发展所诞生的一批有能力，有文化，有基础，有经济实力的企事业单位和个人走到国外去购买他们的不动产。我相信，在未来的十年二十年这个市场会有更大的增长。
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