外资转向西部城市 西部地产投资热潜伏泡沫隐忧

△西部地产投资热潜伏市场泡沫隐忧

近日，香港华人置业出价7.32亿元人民币，在成都拿下近140亩的土地。该公司成为继和黄、九龙仓及信和之后，第四家大规模投资成都的香港地产商。分析人士认为，西部城市地产淘金远没有表面看上去那么简单，竞争不激烈同时也意味着市场的不成熟以及更多的未知因素。西部城市房地产投资热，已造成当地楼价逐级攀升。因此，西部城市的明天有可能就是东部城市的今天。从这个角度看，西部城市一旦出现地产泡沫，其影响将更为广泛、更加难以控制。

外资转向西部城市

当上海等一线城市的房地产市场开始走向低迷时，以香港和新加坡为主的外资房地产企业开始大规模移师西部城市。据了解，现在已经进入或有意进入西部市场的外资房地产企业大致有三类：一是来自港台企业，如和记黄埔、新鸿基等；二是以新加坡为首的东南亚国家企业，如凯德置地等；三是来自欧美国家，如美国汉斯地产等。从2004年底起，就有大量外资房地产企业进入大西南主要城市，香港和记黄埔地产目前已在重庆、成都、西安三个城市开发了自己的项目。在外来投资者眼中，重庆房地产市场很重要。海外投资者要进入西部，大多首先要去重庆考察或落户。去年，重庆市房地产开发投资累计达人民币393亿元，市场人士估计其中外资所占比例至少在20%以上，其中港资又占外来投资总量的80％以上。

东南亚地产大鳄———新加坡吉宝置业在成都的第一个项目已开盘销售，其与新加坡建屋发展局在成都合作开发的另一大型地产项目也将于今年底或明年初开盘。该项目规划总建筑面积达到100万平方米。香港和黄地产目前正在西安谋划开发总投资额达上百亿元的一大型房产项目。当地官员透露，西安与和黄地产合作的第一个项目预计将在下个月签署协议。此外，香港长实地产也将在重庆渝北区投资10亿元人民币开发一高档住宅项目。值得一提的是，欧美资本也开始对陌生的中国西部房地产市场怦然心动，近期前往成都考察的欧美地产投资机构数量不断增加。

西部城市缘何受青睐

分析人士指出，上海等热点城市房地产投资收益率在7%-8%左右，远远高于世界的平均水平4%-5%；而西部城市的房地产收益率更高于上海等热点城市，这促使外资加速流向重庆、成都和西安等西部城市。去年，成都经济以14%的高速增长，较全国平均水平高出5个百分点，人民生活水平及消费力甚高，为房地产需求带来一定支持。而一些沿海城市如上海和北京，由于在过去数年已吸引了不少内地及海外投资者，市场发展日趋成熟，竞争也越来越激烈，令投资风险上升，回报下降。这间接增加了一些西部城市房地产市场的投资吸引力。

近年来，国内住宅土地拍卖成交总价前三位都出现在西部省会城市，说明国内发展商更为看好内陆地区的房地产市场。除了中央正努力扶持中西部崛起的政策优势外，相比一线城市低廉得多的地价与更高的利润，是各路发展商趋之若鹜的主因。而此次宏观调控因城市不同而影响也有所差异。相对于以上海、杭州为代表的东部区域来说，西部房地产市场在本次调控中所受影响不是很明显。

分析人士表示，从长期来看，西部城市能够容纳非常多的房地产投资。在调控政策风声趋紧之时，无论是为了规避风险，还是挖掘潜在的商机，精于计算的国际财团此时逐步移师西部城市，都是合理的选择。此外，在当地政府鼓励外来投资的背景下，众多西部城市的劳动力充裕，管理成本低，原材料价格低廉，综合成本大大降低；且团购消费能力相当可观，一些政府部门和垄断行业的团购往往能够消化相当数量的市场供应。这一切也都将提高大额投资者的预期回报率。

外来投资热潜伏危机

中国西部的潜在优势已越来越多地引起了海内外地产资本的兴趣。不过，西部房地产业的兴起也逐渐显露出投资过热的不良苗头。西部城市房地产投资的高位反弹，可能引发房地产供给规模过剩风险，加剧土地资源供应紧张和钢铁等生产资料的价格上涨。

据统计，西部城市今年三季度的住宅施工面积总共达27848万平方米，相当于同期商品房销售面积的13.8倍；竣工面积总共2619.3万平方米，比同期商品房销售面积总计多近600万平方米。而西部地区房地产市场供给的过快增长远远超过当地居民收入增长的真实需求。西部地区房地产供给过剩风险和空置住宅面积的增长，很容易转化房地产市场泡沫。

有关专家认为，总体上说，西部城市的房地产市场仍然很不成熟，即使是在房价水平看上去不高的西部城市，结构性、隐性的泡沫还是普遍存在。在房价方面，几乎所有的西部城市的楼价水平与当地居民实际可支配收入之间，存在相当大的差距。西部城市楼价虽相对较低，但是人均收入水平与东部沿海相比又差了一截。由于这些城市近年楼价的年均涨幅普遍超过20％甚至更高，收入与楼价之间的距离只会越来越大。而大量的外来投资让楼市不断升温。外来投资涌入改变了西部城市房地产市场的格局，迅速拉升楼价，也不可避免地透支着未来的购买力。而地方政府在推动房地产市场发展中起着推波助澜的作用。当大家都认为市场前景很好、回报丰厚而且非常安全的时候，风险其实已经悄悄出现。如果政府不能很好地把握西部高档住宅的开发节奏，那么未来势必会影响西部房地产市场的健康发展。