房价波动带来调控新变数 力度更强政策将出台?

在宏观调控政策高发期过后，我们注意到，以一线城市为代表，国内部分地区出现了房价大幅波动的迹象。

深圳无疑是此轮房价波动的典型。最新数据显示，9月份深圳商品住宅成交均价每平方米9345元，环比下降8%（8月份，当地住宅新房成交均价突破每平方米1万元），而六七八三个月里，深圳房价涨幅连续名列全国第一！

深圳房价高涨的势头趋缓，可能与新增供应量明显加大有关。

统计表明，9月份深圳市场共推出20个新楼盘，投放住宅8468套，共68.8万平方米，供应套数环比增长37%，供应面积环比增长31%，为今年第二次推盘高峰。而8月份住宅成交4160套，成交面积约40万平方米，环比分别上升46%和33%。换言之，相对于供应量的大幅增加，深圳的房价只是窄幅回调，反映房价上涨受到的阻力微乎其微。

再来看看北京楼市的动向，它向来被业界视为政策及市场的风向标。9月份，北京普通住宅价格同比上涨11.8%，环比上涨0.4%，同期各开盘项目实际成交均价每平方米9931元。整个三季度商品房价格继续快速上涨，均价已达每平方米9397元，与二季度均价每平方米7861元相比，上涨了19.5%。值得关注的是，今年1～9月，北京居民人均购房支出同比增加了近四成。

最后是本轮调控最初的导火索上海市场。近日，戴德梁行属下的泛城综合住宅服务一位执行董事公开表示，目前上海内环以内房价比6月份最高峰时下跌了25％，一时引来不少争议。从上海官方网上房地产数据查询可知，上海内环以内住宅成交均价6月份每平方米21229元，此后反复走低，9月份跌至每平方米15803元，跌幅与上述说法相符。同时这也是今年该区域内楼价的最低点。

与深圳情况类似，上海住宅新增供求变化对楼价走势也有一定影响。9月份上海内环住宅明显放量，内环以内住宅的成交量24.36万平方米，环比增加近68%，内外环间住宅成交62.72万平方米，环比增加超过23%。总体而言，在供应及成交量倍增的背景下，房价走势相对来说尚属平稳。

不过，有观察认为，上海市中心区楼价的回落也许只是一种假象。据香港媒体披露，上海有些新楼盘公开售价是每平方米8000元左右，但仅仅是吸引买家的噱头，其实际均价几乎都在每平方米12000元以上。通常的做法是，如买家愿意配合开发商或代理商“作价”，即可得到一定的减价优惠——如一套原价95万元的单位，若买家愿意配合卖方“作价”到70万元，则最后成交价可以降到93万元甚至更低。难怪当地业内人士私下认为，尽管当前上海楼市充分体现了调控的效果，但其真实成交价格并未明显下跌。

从以上一线城市近期楼价的表现中，我们至少可以得出如下结论：首先，国内房地产市场需求仍然强劲，购房者经过短暂观望之后，又重新回来了；其次，伴随着购房者的回归，房价发生明显的波动，看起来上升势头更加强劲；第三，如果主要以房价涨幅是否受到抑制来判断政策的实施效果，那么本轮调控似乎并不很成功。

不久前，国务院副总理曾培炎曾代表中央表态称：“下半年中国宏观经济调控将尽可能不用或者少用行政手段，而主要采取经济和法律的办法。”但房价持续的涨势仍让人感到担心。近日北京银监局重提“未封顶楼盘不能办理按揭贷款”规定，表面上是限制商业银行的操作，其实是取消楼盘预售，虽非“行政调控”，却有点儿“金融管制”的意味了。

照此推想，中央恐怕未必能容忍房地产市场的现状和走势，未来一段时间内会否出台新的、力度更强的调控政策，值得高度关注。（作者为安邦集团研究总部分析师）