地产商深陷高利贷困局 游戏规则巨变资金链紧绷

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年11月11日08:16 财经时报  邓妍  

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按照地产圈正常的商业逻辑，财力不足的开发商短期从民间信贷市场拆解资金，并不一定会导致其资金链发生问题。然而，连续不断的地产调控政策，正在塑造全新的交易规则，这让很多以往凭借高利贷侥幸生存的开发商，变得不堪一击

“我没有想到，竟然会有那么多开发商在北京市建委的走廊里排队候着。他们一个个脸色愁苦，焦急地等待着自己的项目能尽快批下来，以便能从银行申请贷款，将手中借的高利贷尽快还掉。看这种架势，很多人快挺不住了。”

11月上旬，北京一家大型地产开发商总经理在国贸附近一家咖啡馆中，向《财经时报》记者回忆起最近一次他前往北京市建委办理手续时看到的一幕，神情颇为凄凉。

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这家开发商实力较为雄厚，因此，在开发资金方面基本不存在困难，但许多中小型开发商就没有这么幸运了。

经过两年的宏观调控，房地产市场的游戏规则正在发生改变，开发商对于开发资金的需求越来越大，但受调控影响，银行业对房地产市场贷款的控制却越来越严格。

不少中小型地产开发商根本无法从正规金融渠道获得贷款，求助民间信贷市场(即俗称的“高利贷”)随即成为它们的不二选择。但这似乎是一条不归路：在游戏规则巨变的今天，资金链紧绷或彻底断裂的故事，正在地产界陆续上演。

商业模式变异

自2004年以来，各部委陆续出台有关房地产市场的调控文件。对于地产圈而言，这些措施招招都“狠”，其中，掀起轩然大波的当属“8·31大限”。

“8·31大限”，简言之就是把土地的协议转让改成公开拍卖。

在协议转让时代，地产商拿到土地的能力在于它与地方政府关系的亲疏，而不在于囊中资本的多寡。

“8·31大限”之后，公开拍卖的规则意味着，开发商能否获得土地，将以其自身财力来决定。

要想获得土地，就得比其他企业出价更高。而且，还要保证在一两个星期之内，就能如数交纳土地出让金。

两个关键的冲突在于，按照商业银行的游戏规则，开放商必须“四证”(土地使用证等)齐全，才能申请贷款；也只有“四证”齐全，开发商才可以进行住房预售，才能让预售期收入直接进入自己的账户。

因此，在支付土地出让金之前，开发商若没有足够的自有资金，就必须找到非银行体系内的资金来支付相关款项。

按照地产圈普遍的商业逻辑，从银行融资不成，财力不足的企业就会从高利贷获得资金。当交齐土地出让金后，就可办到“四证”。此后，开发商或是通过从银行申请贷款、或是通过住房预售获得回笼资金来还清高利贷。

这些模式在正常的市场环境下，不会给开发商造成任何麻烦。

让它们始料不及的是，陆续出台的宏观调控政策，不仅加剧了它们对资金的渴望，更直接使得有关审批部门延缓了开发商办证的速度，一些省份甚至因有关调控政策缺乏细则指引，而暂停办证事宜。

在等待办证的焦急过程中，不少开发商在承担巨额的高利贷利息。财力不足的房地产企业命运几乎只有一种：资金链断裂而最终退出市场。

脆弱的链条

在中国社科院金融研究所金融发展与金融制度研究室主任、研究员易宪容(易宪容博客,易宪容新闻,易宪容说吧)看来，无论是顺驰地产神话的终结，还是上海圣力数码广场资金链的断裂及“钱江系”从重庆房地产市场大撤退，都说明国内房地产市场宏观调控已经触动到一些房地产开发企业的神经。

面对宏观调控及央行的信贷紧缩政策，这些企业脆弱的资金链开始显示出国内房地产企业的弊端。

那位不愿具名的总经理告诉《财经时报》，一般而言，中小型地产商向高利贷借贷的资金成本平均水平在16%以上，有的达20%多。目前，正规金融交易、也就是商业银行的贷款利率水平在5%左右。

中央财经大学课题组曾经在今年年初，就民间金融生态在全国27个省进行抽样调查和访问。调查发现，在正规金融收紧银根以后，民间金融等资金完全能够弥补正规信贷资金空缺、满足企业的融资需求。

民间金融的繁荣，事实上，极大程度地影响着宏观调控政策的效率。

课题组调查所得的民间金融平均利率，约在16.4%，这与圈内人向《财经时报》透露的数据，基本一致。

这位总经理告诉记者，民间金融的资金也分多种不同流向，并不仅仅全部流入房地产市场，比如，还会流入建筑业、商业、采掘业、制造业等。

相较其他行业而言，流入房地产业的民间资本总额，基本保持在各种流向的前两、三位。

他向《财经时报》透露，尽管他所在的地产企业连续五六年未向银行申请贷款，基本属于无负债经营，在获得土地储备的资金压力越来越大的今天，他也已和几家股份制银行达成合作协议。

一旦他在哪块地段中标，这些银行将保证在一周之内，将他所需的款项打入企业账户中，以及时支付土地出让金。

当然，股份制银行之所以会提供贷款的基础在于，充分相信这家开发商有能力偿还贷款。

其他中小型地产商，就难有这般幸运了。

2006年地产调控索引

主旨：解决部分城市房地产投资规模过大、房价上涨过快；

加息：4月27日和8月21日，央行上调各档次房贷利率；

国六条：5月17日，提出房地产业健康发展六措施，拉开今年调控序幕；

九部委“十五条”：5月29日国办发(2006)37号文对“国六条”细化，提出90平米、双70%标准；

二手房征营业税：5月31日，国税发74号文规定，6月1日后个人购买不足5年的住房对外销售，将全额征收营业税；

调控住房结构：7月6日，建设部发165号文，明确90平米标准；

限制预售：7月6日，166号文要求开发商获预售证后应在10日内开售；

外资限炒：7月11日，171号文加强对外资开发经营和境外购房管理；

土地督察：7月24日，国办发(2006)50号文规定，全国省(区、市)及计划单列市的土地审批利用，纳入九大土地督察局监管；

强征二手房所得税：7月26日，108号文规定8月1日起，统一强制性征收二手房转让个人所得税；

规范外汇管理：9月5日，外汇局和建设部联合规范境外购房主体购买境内商品房的外汇管理。

加强土地调控：9月5日，国务院发布加强土地调控有关问题的通知。

责任编辑/sf057

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