发展直接融资 促进房地产和谐

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年11月10日16:30 论坛   

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联华国际信托投资有限公司总裁李晓东先生

我们因为是最近几届都有参加，今天的这一届应该是几年来相对来说比较冷静地一届了，我记得前年的住交会的论坛连过道里都挤满了人，摄影师是把摄影机扛在头上进行拍摄，这个变化可能跟我们房地产的宏观形势息息相关。三年历房地产从最热的地方上海，现在上海又是宏观调控最紧张的地方，之所以发生这些变化，开发商可能感受也比较深，对宏观调控的感觉我想应该每一个人比我的感受还要深。所以我今天站在一个以房地产为主的金融企业负责人的角度跟大家以及在座的开发商朋友探讨一下大家对关注的，在宏观调控的背景下，开发商的融资问题。

我想今天大概分几个方面跟大家做一个分享一个对房地产的资金形式做一下分析，另外对在这种情况下，什么样的资本策略、融资模式才是开发商未来应该关注的。另外也介绍一下我们所正在从事的这些房地产信托方面的一些最新的情况跟大家做一下报告。
 
首先我们来研究一下开发商房地产资金的形式，由于我们国家的开发企业历史通常都不是很长，普遍的规模比较小，在这样的情况下自身的积累比较有限，过去几年的房地产发展又这么蓬勃，有大量房地产开发的需求，所以在这种情况下开发商大量地借用了银行的贷款，我们分析大概有36％是银行的贷款，还有一块最大的是靠商品房的预售、销售回款，还有一些时候就是前几年在协议转让的时候有一些土地的延迟付款等等的方式。但是有一点我们国家的房地产金融体系并不健全，其他的一些机构投资人还有信托、基金做占比例都非常的小。从2003年6月央行的121号文推出为标志，我记得这是第一个对房地产发出充紧的信号地文件，后来才有一系列的文件，有部委和国家的宏观调控的措施逐步基础，土地、信贷两个闸门都收紧，房地产的资金门槛逐步加高，就是以前可以操作的项目现在开发商觉得资金门槛现在大了很多。

中国只有房地产信贷而没有真正意义上的房地产金融，长期以来银行一直是房地产投资的一个主要资金来源，其他的渠道还都没有建立起来，因为正是由于这种情况才造成了目前房地产行业的一个资金的困难。面临这样的困境对策是什么呢？我们的结论是应该要改变模式来迎接挑战。房地产今后的开发模式，逐步由开发模式向投资模式转变，也就是我们通常所讲的香港模式向美国模式发展。大家知道香港的开发模式是把开发商投资商的身份基于一身的，大家知道香港的市场巨大，整个国家的开发商也不超过15家，而我们国家低于广泛，资金渠道和管理渠道没有办法跟别人相比。今后的行业分工不是不可避免的，一个是行业的集中度提高业内的并购不可避免，包括像万科并购南度，还有一些小的开发商的并购就更多了，还有一些专门的房地产开发机构也产生了，有一些专项到这个方面投资，有一些专门的投资人进行投资，部分的就向房地产管理人的方向转化，今后可能就是开发商，投资商分类的模式。银行的途径也面临着调整，银行的贷款越来越紧张，包括今年的贷款规模上半年用掉了94％。

我们今天来研究一下万科我们房地产的领头羊，像他在这几年融资模式的多元化，他用到了信托计划，另外万科也跟海外的房地产投资银行进行了合作，研究一下万科几年来资金来源的情况就会发现他的银行贷款比例逐年下降，其他渠道的资金来源越来越上升，这个也是应对现在的资金来源偏紧，就要开拓多渠道的资金来源。在这种情况下房地产的食物链也正在发生变异。未来房地产的基金和一些大的投资商将主导中国的房地产市场，为什么会这样？我们分析就用类似这些方式本身它就有一些不可比拟的优势，比如说我们这做了一个研究，中国国贸它现在是一个上市公司，按照公司的形式来运作，假设说我们把它按照类似的方式进行模拟的测算，我们就可以看到类似相对于这种公司制的运作有很大的优势，他的净资产收益率能够同步提高，包括利润分配也可以从1.55元提高到3.17元，这样就可以看出信托资金方式有它很好的意义。另外我们也可以研究包括沃尔玛他们在商业地产方面的合作，就是传统的开发商、投资商，甚至项目的运用商他们的结合，通过战略联盟或者投资合作的方式来共同携手发展地产行业。

在商业地产这个领域未来房地产基金参与下，这么一个商业零售房地产开发它的资金、运行和利益分配都会发生一些调整，这里大家有一个概念，就是今后这种改变是必须要面临的。另外我们分析一下美国的情况，可以看出美国的这种房地产信托已经渗透到了几乎所有房地产领域，从工业、办公、住宅、零售还有其他的酒店、度假村，仓储、医疗等等都渗透进去，另外美国的也大量在资本上市。所以说在未来的这种情况下，开发商在这种并购日趋严厉的这么一个情况下，谁讲最后在新的一轮调整中间胜出，我们认为最终取决于他的资本能力，开发商以前可能更多地关注建筑、水泥、建材、设计等等，今后可能更多地要关注你的资本来源，你的资金安排，不是以前那种只要我拿到一个项目这些东西自然就会解决，以后可能就是在你拿地之前就要考虑钱从哪来。资本的募集有几种有上市发布、私募，海外基金、信托计划都是可行的资金来源，各家开发商要根据自身的情况来决定什么最适合于你。

责任编辑/sf027

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