曾经的推手如今成镇静剂 中国楼市感受极度深寒

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年11月10日10:43 上海证券报  于兵兵 李和裕 柯鹏  

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金融调控政策也来为房地产投资热刹车

【策划人语】

0.5，又是金融业一个微小数字的跳动，令业已脆弱的房地产业再次神经紧张。

11月15日，央行在年内第三次上调存款准备金率0.5个百分点，直接冻结1500亿元资金，此举意味着分布在银行手中的这笔巨资难以贷款放出而只能捂在口袋里保底，中央进一步抑制商业银行放贷冲动的调控意图表露无疑。专题：2006中国房事变局

今年以来，利率、汇率、风险控制等方面的急剧变化，让金融业和房地产业的“蜜月”到期，双方的关系再度“爱恨交加”。金融业也从楼市起步阶段的“推手”加速变脸，过渡到楼市调控阶段的“镇静剂”，成为调控当前房地产市场的主要工具之一。

面对已经到来的楼市淡季和金融门槛，在秋风中战栗的开发商愈加难熬。

曾经的推手

经历过1997年亚洲金融危机的市场人士也许很难忘记此后很长一段时间的楼市“支援”政策。那时，为了拉动住房需求，加快住房体制的市场化进程，中央及地方的各类支持楼市发展的政策曾经层出不穷。

比如上海，1996年左右，当地已经出现内销房买受对象扩大、蓝印户口政策试行政策，同时降低房地产交易税费等鼓励性政策，以有效刺激购房消费需求。到了1998年前后，蓝印户口政策正式施行、内外销房全面并轨，甚至出现买房退税等更加优惠的新政，使房地产市场完全开放，有效地扩大了市场需求。

但是，如果分析此轮房地产“大牛市”的最重要因素，个人购房贷款政策的强力实施无疑是推动需求的核心力量。最高80%的贷款额度令普通百姓看到了“小钱买大房”的可能，太多人在喜悦中忽略了未来几十年的还款压力，包括利息成本和加息导致的不确定负担。

开发贷款方面，和购房者心态一样，现在回想起2000年以后的楼市时，有些银行还遗憾于与其它竞争者相比放慢了贷款脚步，错失了很多收益。因为销售市场火爆，开发前期从银行贷款的开发商也就因收益稳定而深受信任。

当时的金融业，在楼市供需两旺的盛宴中尽情狂欢，一直到2005年。

如今的镇静剂

其实，到2003年年中，中央金融决策部门对房地产市场投资过热已有察觉。当年6月，央行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》出台，史称“121号文件”，被潘石屹(潘石屹博客,潘石屹新闻,潘石屹说吧)形容为“10年来最严厉的房地产政策之一”。内容除了对购买高档房和第二套住房的按揭贷款比例有所提高外，最重要的说法是开发商自有开发资金需达到30%，开发物业主体结构封顶前不得发放个人按揭贷款。

之后，随着楼市直线走高，房价以一骑绝尘之势上涨，调控之手从未间断。2005年至今，金融政策在房地产调控中发挥着越来越多的作用。

在国家发改委宏观经济研究院经济形势分析课题组日前发布的报告中，当前经济工作三大防控重点均与房地产业密切相关，即投资增长过快、流动性泛滥和货币贷款增长偏快。因此，发改委提出下一步宏观调控依然是“三管齐下”，即管住资金、管住项目、管住土地。

资金方面，今年一年，央行9次出台新政抑制固定资产投资过剩势头，其中包括3次上调人民币存款准备金率，3次发行央行票据，2次加息，以及1次提高外汇存款准备金率。

另外，房地产信托门槛也抬高了，发放企业必须达到四证齐全，且自有资金比例35%以上方可申请发放信托。而限制外资进入房地产市场的外汇管理政策导致外资资金进出受阻也已经初见成效。凡此种种，一并构成了防止投资过热的铁壁铜墙。

一时间，房地产业如金融系统的烫手山芋，虽有利润吸引，但受制于风险考虑，各金融机构不得不忍痛放手，风向急转直下。

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责任编辑/sf057

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