银行全面叫停未封顶楼按揭 引发二手房市活跃

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年11月10日09:12 京华时报  赵丽萍  

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“北京市银监局日前在“房地产贷款风险情况通报会”上表示，“凡是一手住房项目，均必须主体结构封顶后方可发放按揭贷款”，如发现违规问题将严肃处理，主要责任人要就地免职。目前，北京市的各大银行已经全面停止了对未封顶楼盘办理按揭贷款。记者自各大银行及很多项目售楼处调查了解到，未封顶的项目按揭都不能办理了。但是，也有未封顶项目仍在收定金。

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为防风险未封顶按揭叫停

自北京市银监局下发通知，对未封顶楼盘禁止办理个人按揭贷款后，9大商业银行陆续执行了该政策，四大国有银行也开始叫停了按揭贷款。

据一位开发商透露，目前建行已经全面叫停了未封顶楼盘贷款。该行承接的望京项目东湖湾的贷款由于该项目未封顶已经叫停了。另外，之前记者了解到，工行、中行也已经停止了未封顶项目按揭业务。位于朝青路上的一个项目负责人称该项目还有一些楼座未封顶，但是已经按照国家政策来办理。记者致电农行的一位负责人，该人士称，肯定会按照政策来执行。目前银行都在谋求上市，必然要减少坏账，因此，不办理未封顶楼盘按揭，是银行控制金融风险的重要举措。

实际上，该政策本来在2003年的121号文中就已经提到了，但是由于种种原因，三年后才获执行。据中原地产李文杰表示，目前各个大中城市中，北京的房价没有得到有效的控制，是此次北京再次执行信贷调控的根源之一。

虽然各大银行已经开始执行这一政策，但是出于对房地产行业的看好以及个贷的良好品质，目前市场上已经流传这样的消息，银行方面，可以把按揭贷款和资料先做了，然后拿回去通过其他渠道再放款。这样，银行先掌握一批存仓客户，既保存了自己的客户，又避免了其他同业竞争。

一些未封顶项目还在销售

记者昨日致电一些项目，得到的消息是，银行已经不再发放未封顶楼盘的贷款，但是目前一些未封顶项目还在销售。

一个位于东部的项目销售人员告诉记者，项目还在接受客户的排号，收取定金，客户的贷款资料也已经交到银行，等待银行的批示。该销售人员称，据内部消息，目前银行内部还在商议，到本月底会出来具体的措施，那时会确定对未封顶楼盘是否能贷款。到时，如果还能贷，就立刻帮客户办理。如果不能，就只能等封顶之后了。不过现在各大银行确实已经停止了对未封顶楼盘按揭的办理。

另外，据之前相关的政策，项目只要拿到预售许可证就必须在三天之内开盘销售。不少项目虽然未封顶，但是确实已经拿到了预售许可证，还必须得销售。对此，业内人士表示，虽然叫停了未封顶楼盘的按揭，但是并未叫停预售许可证的发放。因为有的人是会全款购房，另外，目前公积金贷款尚未叫停，所以，证件的发放不可避免。

不过，记者自北京市交易管理网上公布的信息发现，自政策全面执行的这一周以来，获批预售许可证的项目非常少，仅有5个项目。看来，叫停未封顶楼盘的按揭还是对预售产生了影响。

据了解，为解决资金的困境，有的开发商承诺，先把首付款付过来后，可以给予一定优惠，打一个折，让客户保留下来，预计到明年1月份或者是今年年底，房子封顶后再办理按揭。

高层楼盘受影响较大

叫停未封顶楼盘按揭，这一收紧银根的政策，无疑使得开发商的资金压力增大。但是，有人士表示，政策对不同的公司、不同的项目影响还是不同。

一位就职于某上市公司的人士告诉记者，如果说到影响，还要区别对待。该政策对于具有资金实力的大公司，特别是上市公司来说，影响不大。对于一些资金比较匮乏的中小企业影响会大一些；对一些低层项目影响小，对高层项目影响大。该人士表示，实际上整个建安成本总体在1500元/平方米左右，而其中封顶前所需的资金还不到60%，也就是说还不到800元/平方米，因此对于自有资金的要求并不是很高。

但是，中国新兴建设五公司工程师石峰告诉记者，如果一个20层的住宅项目，每层按照2000多平方米计算，从开工到“正负零”(即建筑出地面)，大概需要2-3个月左右的时间，如果一、二层是底商，需要的时间会长一点，大概每层在10天左右，上了标准层后就会快一点，基本上8、9天一层，照此计算到结构封顶，大概需要5-6个月，也就是说，从施工到结构封顶，大概需要7-8个月左右的时间。如果资金不足，受到的影响还是比较大。因为即便是建筑商垫资，也首先需要一批启动资金，这笔钱也不少，特别是项目规模比较大的话。如果开发商坚持不住，会产生项目停滞，乃至产生新的烂尾楼。

二手房交易量活跃

由于受到该政策的影响，新房的交易开始出现下降，一部分购房需求转移到了二手房市场上。记者自各大中介公司了解到，政策实施后的这几天，二手房交易开始出现上涨。

据21世纪不动产北京区域市场部统计显示，这几天来，由于这一原因导致客户咨询量有小幅抬升，环比增长3%-5%。

据“信一天”门店反馈数据，消息公布后的一周，门店二手房单周登记需求量较上周平均涨幅达9%，并且单日登记需求量呈加速上涨态势，望京、通州、石景山地区门店目前单日登记需求量为20人以上，而此前不足15人。此部分新增购房人群主要是从一手需求向二手房转移。

另据“链家地产”统计资料显示，11月1日-6日，望京、朝青、马家堡、上地区域购房客户登记量比10月26日-31日分别上涨8%、7.4%、7.2%、6.5%。“链家地产”市场研发中心王志伟认为，叫停未封顶楼盘房贷后，部分新盘的购房需求开始寻找替代品，并转向二手房，使得这些区域二手房需求量有所增加。

“信一天”市场部经理罗煜认为，这一政策将给开发商的资金周转带来压力，从短期来看，一手房供应量延迟，但从长期来看，供求关系并没有发生变化。刚性购房需求已经开始向二手房转移，同时可以预计银行的放贷重点将加速向二手房转移，有望催生新的贷款利好政策。

责任编辑/sf066

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