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中国的银行零售业市场，从未像现在这样活跃过。一年来局面火热、政策频出的房贷市场越来越像个角斗场，各家银行不断推出个人房贷新业务，“创新”层出不穷。
与浦发行推出万能还款方式几乎同步，兴业银行出台了最新的房贷政策，突破了“购房者年龄＋贷款年限”不超过65岁的业内惯例，将其延长到了70岁。同时，招商银行推出了“随借随还”业务。而最具突破精神的还属中国农业银行，放宽贷款年限及贷款用途的限定，在重庆、北京等区域推出“置换式住房贷款”业务。
“在‘金九银十’这个黄金时段推陈出新，不仅是出于季节性的市场升温，更深层次上看是各家银行面对房贷趋缓压力下的优质贷款源争夺战。”一位业内专家如此解释道。“不过现有的创新，其实很大程度上是对之前业务的修修补补，只是形式上的改变，而实质上的改进很少。”
购房者的福音
“对老百姓来说是好事。新品种房贷的出炉，在一定程度上放宽了房贷范围。”这位专家认为，高房价使得相当一部分人的购房需求不能成为有效需求。而需求的减少以及当前土地闸门的收紧，会造成市场一定程度上的萎缩。而 “这可以维持稳定的需求，对于房地产业的健康发展也有利。”他如此评价。
“个人房贷产品的发展，可以在一定程度上缓解中低收入者的住房问题。”伟家安捷市场总经理康胜认为，这种局面应该得到政策的提倡和支持。在采访中记者发现，业内人士基本对此持乐观态度。
事实上，从年初开始房贷市场就一直角力不断。据了解，到目前为止，每家商业银行都不止一次推出新的房贷品种，单是深圳发展银行，一年就接连推出了三个房贷新品种。而自去年底开始盛行的固定利率房贷业务，也迎来了第二轮高潮。与第一轮固定利率房贷简单的锁定期限和利率不同，这一轮发起于中信银行、中国银行等银行的业务正尝试将固定与浮动相结合。对此，央行今年的两次加息“功不可没”。据了解，第一家推出此业务的光大银行，其固定利率房贷余额已突破6亿元人民币。
“陆续推出新产品是必然。”康胜解释道，随着房地产的进一步发展，竞争不断加剧，国内银行迟早会将零售业务作为主力，个人房贷无疑是今后发展的重点。
理念胜于形式
据了解，个人房贷业务的创新中，常见“换汤不换药”的现象。康胜这样解释，“金融环境决定了没有足够的发挥空间。”他特别提出，“拥有利率自主权，国内银行才可能真正在业务上实现创新。”
对此，社科院经济学博士陈耀提醒，完全意义上的利率自主在现行的政策环境中很难落实。他的建议是，分流给银行一定的自主权，允许在一定的范围内浮动。
而记者经过比较发现，在目前推出的新型房贷中，农行的“置换式住房贷款”业务，有所突破。
置换式个人住房贷款是指对全额付款购买商品住房，取得房屋所有权证书不超过2年的自然人客户发放的贷款。与普通个人住房贷款相同，置换式个人住房贷款最长贷款年限为30年，贷款最高为七成，贷款利率也执行相同标准。
无论是利率还是贷款年限，个人置换式贷款都打破了之前的设定。而一位业内人士道出了其更关键的突破———对贷款用途未设置严格的限定。“根据央行规定，抵押贷款必须限定用途，而该业务并不是传统意义上的抵押贷款，因此算是打了政策的擦边球”。
对于这种行为，康胜认为，其实质是在试探国家的政策底线。对此，央行研究局研究员邹平座表示担忧，“政府应对此加强管理、规范，而不是鼓励一味追求创新。”
对于个贷创新，采访中多位专家的观点是：在国家现行政策背景下，很难创造出突破性的新业务。对于内资银行而言，自身的理念、尤其是风险控制的理念还不成熟。相对于产品形式上的“翻新”，专家们更看好银行自身理念的改进。而此领域已有先行者。
近日，国内信贷规模最大的工商银行在业内率先推出了“房贷预约”服务，工行的客户经理将上门为有购房贷款意向的市民办理房贷手续。据工行内部人士透露，目前，该行已在苏州进行试点，不久将有望推广至上海等地。
一向“养尊处优”的国内银行此前极少为个人客户提供上门服务，工行此举在业内还是首创。以往，国内银行一般只对电子银行的个人客户提供上门服务。一直被人诟病的过于繁琐的房贷申请手续，在银行提供上门服务之后，将变得简单高效。调查显示，愿意尝试“房贷预约”的人不在少数。而据了解，一些同行获悉工行此举后，纷纷表示愿意考虑跟进。
这一举措，得到了陈耀的认同。他认为，国内银行不应该把目光锁定在业务上，利率在发展初期是重要的竞争手段，但从长远看来，则要提供更多的金融服务，提高服务质量。
一位专家对此直言不讳：“与其把精力放在琢磨政策的漏洞上，倒不如先完善好自身的缺陷。”
攘外必先安内
根据中国与美国签定的关于中国加入世界贸易组织的双边协议，中国将在5年间分两阶段对外开放。对此，香港渣打银行最近的一项研究报告预期，10年后外资银行在中国贷款市场的占有率将由目前的较低水平上升至8%。随着WTO五年缓冲期的结束，大量外资银行将会陆续进入中国。中国在入世后头两年，将先允许外资银行进行以国内企业为对象的人民币业务，而在5年内，将会让外资银行发展个人银行业务。
目前，外资银行在国内的贷款市场的占有率仍低，截至去年9月，外资银行的放贷额只及中国银行业的1.7%。
面对火药味甚浓的竞争市场，内资银行在创新尝试方面所面临的瓶颈不仅仅是政策环境，更大的来自于自身。
在不久前的“2006中国地产金融年会”上，中国建设银行副行长范一飞就曾表示，在当前的市场环境下，商业银行如何识别贷款风险，如何提高管理水平，如何通过创新提高市场竞争力，显得尤为重要。
而拥有先进理念的外资银行似乎没有这方面的担忧。
尽管如此，一位业内人士向记者表示，对此不必过度恐慌：短期内，外资仍然没有大规模“入侵”个人房贷业务的可能。这种零售业务，需要依托深厚的网点资源进行发展，而这需要多年累积的基础。其也不会在一开始就将此作为抢占的重点市场。
央行邹平座指出，开放并非金融危机的祸水，关键在于制度的创新，法律的约束和监管的完善。
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银行零售市场创新“换汤不换药”？
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