今年政府政策出台宏观调控梳理北京二手房市场
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全年交易量预期落空
今年年初，业内一致预测今年北京二手房交易量将达到“10万套”，如今几轮调控后，这一预期值将至“8万套”。在由《北京晨报》和北京房地产信息网共同主办的第三期地产沙龙上，众多业内人士预测，在政策落地后，二手房这种“不温不火”的交易状态
市场怪现象
公房交易反超二手商品房
“今年的公房成交量反超二手商品房，占比50%多。”与会嘉宾均提出这样一个市场怪现象。近几年来，随着二手商品房的供应量增加，成交量上涨迅速，到去年已经超过公房交易，成为二手房交易的主体力量。而今公房交易为何再次抬头？21世纪中国不动产北京区域副总经理寇海龙分析，一是从卖方角度讲，受宏观调控影响，尤其是营业税的年限拉长三年，使很多人要么转售为租，要么看到房价上涨还期待再涨，等好价出售，导致供应量减少；二是从买方心理上看，二手房购置成本的加重，将一部分买房人挤到一手房市场中去。买卖双方人数的下降，导致成交量下降。于是，在无税范围内的公房，成为今年二手房市场上的“香饽饽”。
后市观察
二手房年底“井喷”无望
政策的频频出台被众多人看成是今年二手房销售预期下降的主要原因。随着各项政策的尘埃落地，今年二手房市场的复苏自然被期待出现在这最后两个月。
千万家房地产经纪有限公司总经理华国强则认为，今年二手房市场会一直保持不温不火的状态，预测后两个月交易量提升不大。他分析有两点原因，一是供求矛盾，目前国家调控政策的预期效果还没全部释放，二手房房源的释放不充分；二是买卖双方观望势态浓烈。
中原地产第三市场部副总经理宫萍表示，虽然受政策影响，二手房交易没有达到预期，但北京二手房市场还是增长的，从长远看，这种稳步上升的态势是有利于市场健康发展的，短期内达不到10万套也是正常的。信一天房地产经纪有限公司市场部经理罗煜说：“上半年四万套还不到，6至8月都是调控期，不可能出现井喷的现象，也没有井喷出现的理由。”
前景预期
明年二手房价涨幅低于今年
明年二手房价是否猛涨？罗煜解释：“房价不是经纪公司定，也不是政府定，而是买卖双方定的，双方认可而形成的价格。如果大家都认可这个房价就说明这个房价是合理的。二手房和一手房最大的区别，一手房是开发商定价，对照类似项目定，价格会稳步上升。而整体说的二手房价格是指平均交易价格。”
链家房地产经纪有限公司运营总监李峰岩说：“如果没有今年的宏观调控，二手房的交易量一定会超过十万套，但明年市场好不好做就难说了。”链家数据统计显示，今年热点区域比如三环增长不是过快，因为本身房价很高；而五环房价很低，目前有拉近的趋势，李峰岩认为这是个好现象。[推荐：央产房上市已三年 市场热度渐升 交易瓶颈犹存]
华国强提出目前二手房价格趋势很大取决于政府对房价的定位。“一是土地放量程度，二是土地开出来的价格以及政府的相关配套一系列政策，这就决定了房价。目前很难预测明年二手房房价是涨还是降，但明年北京房价增幅一定会低于今年，与国家宏观调控的步调会一致。如果新房价格都很便宜，二手房没有理由不降。”华国强说。
今年二手房市场不正常
雷华 北京房地产信息网负责人
北京房地产信息网负责人雷华提出了与业内人士相悖的观点。眼下北京城市常住人口和流动人口在1500—1600万之间，需要保有房屋总量500万套上下。北京实际房屋总保有量已超过400万套，房屋保有总量接近饱和。按国际惯例从收入、消费能力计算来讲，北京租房人群应该大于买房人群，二手房买卖要大于一手房。但事实上，按前两年二手房占北京总成交量来看，没超过20%；而在不继续出台新政的前提下，二手房成交量今年也是整个交易量的30%。可见，按这种增长速度，离预期两种性质房交易达到1：1的差距很大。
小户型无法冲击二手房[推荐：供需差或致房价走高 "限外令"难抑京城楼市燥热]
华国强 千万家房地产经纪有限公司总经理
现在开发商开发出来的小户型和二手房小户型有本质的区别，二手房60平方米可能是小三居，可以生存三代人，而今天所说的60平方米的小户型，加上公摊面积的增大，如夫妻两住，一要小孩就要考虑置业升级了。
二手房市场发展仍是按部就班
寇海龙 21世纪中国不动产北京区域副总经理
随着二手房市场的逐渐成熟和发展，其交易量已从2003年的3万套，2004年的5.7万套，发展到2005年7.1万套，虽然受到政策影响，但今年的成交量还在继续上升，二手房市场发展仍是按部就班。要从价格中挤水
王彬 中大恒基房地产经纪有限公司副总经理
从价格上讲，二手房市场还是存在积水成分的，尤其是学校医院周边等，说明市场还有不规范的地方。从价格中往出挤水，需要各方面做努力，包括政策指引。
中介公司下一步要提升内容
李峰岩 链家房地产经纪有限公司运营总监
过去的老百姓要求挺简单，找中介只要不被骗就行。随着市场逐步完善，接下来中介之间的竞争将在服务质量和品种上展开，中介公司下一步要在提升内功上着力。
中介规范交易流程强化市场信心
宫萍 中原地产三级市场部副总经理
2007年实施权属交易查询，对二手房流通上起到很大的作用。交易量不舒畅就会影响整个市场。“天津在8月1日强制实施，但是没有明显的增长；目前北京也在推经营监管，北京有很强的引导力量，经纪公司规范交易流程，会使买卖双方有信心进入这个市场。”[推荐：关注：北京二手房市场交易买卖十月备忘录（图）]
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