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10月30日上午，北京市银监局召集北京16家商业银行个人金融部负责人，正式传达了《现场检查意见书》。至此，主体结构未封顶楼盘的个人住房按揭贷款，在北京被全线叫停。
实际上，9月底北京市银监局就召开了在京股份制商业银行“房地产贷款风险情况通报会”，向9家全国性股份制商业银行传达了《现场检查意见书》，重申“凡是一手住房项目均须主体结构封顶后方可发放按揭贷款”，“对贷款购买第二套住房者，必须严格执行基准利率”等规定。对此，北京银监局表示，如发现违规问题将严肃处理，银行主要责任人要就地免职。
撤走按揭律师
一石激起千层浪。未封顶楼盘叫停按揭的消息迅速从监管部门扩散到商业银行、开发商乃至购房者。
11月2日，记者从工、农、中、建四大国有商业银行了解到，它们均已按照银监局规定执行。在此之前，各家股份制银行及北京银行等地区性商业银行已经先行一步，从部分未封顶楼盘售楼处撤出了业务经理或聘请的按揭律师。其他大多数银行则处于观望之中，并未停止接收贷款申请材料，只是通知购房者和开发商要等到封顶之后才能放款。
不过，其他城市的银行分支机构暂时还没有接到相关通知。中行广东分行一位信贷经理表示，在广州楼盘必须建至主体结构三分之二以上时，才可申领预售证，目前放款仍然依照这一标准。
从北京多家项目售楼处了解的情况来看，楼盘销售或多或少受到这一政策的影响，部分购房者暂时放弃了购房计划。一位开发商透露，对于已签完认购书或购房合同的客户，价格不会变。不过也有楼盘“出招”应对这一变局，先让购房者交一笔认购金，等楼盘封顶之后再办理贷款。
大部分购房者对此政策表示赞同。一项最新的媒体联合调查显示，在受调查者中，90%以上的购房者希望购买已封顶楼盘，支持银行房贷新规的人超过80%。某楼盘一位已签定购房合同的“准业主”乐观地估计，从现在到封顶的一年时间里，购房人可以攒钱提前还款。到真正开始供款时，所欠房款将大大减少，省下的房贷利息会十分可观。
楼房封顶后即成为业界所称的准现房销售，预期房价届时将会上涨，这对于已签购房合同、将房价锁定的购房者而言，无疑是有利的。
但也有购房者忧心忡忡。一位购买了在建楼盘“金泰城·丽湾”的准业主表示，虽然晚几个月还贷款是件好事，但是开发商为了尽快回笼资金，会加快工程进度，房屋质量就难以保证。“一旦在封顶之前，开发商资金链断裂，将会加大房屋烂尾的可能性。”
“这项政策早在三年前就公布了，但是一直未能执行。现在严格实行，从初衷来看是好的，但是如果损害了购房人的利益，应该由谁来买单呢？”该准业主不无担心的说。
位于北京西南二环的“金泰城·丽湾”于今年9月16日开盘，最早推向市场的8号楼预计明年3月份封顶。该楼盘另一位购房者表示，如果期间央行再度加息，封顶之后按揭利率上调，将会为购房者带来更加沉重的利息负担。
缘于“假按揭”频发
银监会为何突然发力加强个人住房按揭贷款监管？近期接二连三浮出水面的“假按揭”案件是一根导火索。
在北京地区，仅9月份一个月，先后就有“盛鑫嘉园 (论坛 像册 户型 样板间) ”和“立恒名苑 (论坛 像册 户型 样板间) ”两起假按揭案件曝光，合计涉案金额高达2.2亿元。加上之前被称为“假按揭第一案”的森豪公寓 (论坛 像册 户型 样板间) 骗贷案，北京的假按揭案件频繁出现。
“假按揭”频发的一个直接影响，就是房贷不良率上升。10月30日，央行发布的《中国金融稳定报告(2006)》中发出警告，截至2005年末个人消费贷款不良率为2.55%，比上年上升0.75个百分点，其中，个人住房贷款占个人消费贷款的90%以上。
上海银监局也于10月25日发出警示，个人住房贷款质量下滑趋势较明显，连续3个月以上违约的房贷客户已超万人，商业银行对这一领域的贷款质量控制应予足够重视。据悉，上海第三季度同期个人贷款不良额达32.75亿元，比上季和年初分别增加4亿元和8.42亿元，其中个人消费（含房贷和其他消费贷款）不良贷款约占90%；个人贷款不良率1.14%，比上季和年初分别上升0.13和0.30个百分点。
房贷不良率攀升，引起了北京等其他房贷规模较大城市的重视。近日，银监会召开2006年第四季度经济金融形势通报会，针对目前银行贷款“三查”严重不到位，“垒大户”现象突出，房地产“假按揭”时有发生的现状，要求相关单位重点加强检查和管理。
整顿期房按揭秩序，成为监管部门举起的第一面大旗，北京银监局则先行一步。
北京某开发商坦言：“预售速度远远超过盖房子的速度，一栋建设周期需要一年半的住宅楼，往往五六个月就可以卖完，大部分项目都是通过预售回笼资金把房子盖起来。”在期房预售环节，部分资金实力不强的开发商通过骗贷获得资金是一种惯用伎俩，这在一定程度上加大了银行的风险。
记者从农行、中行两家国有银行了解到，早在2003年央行就下发了“121号文”。文件规定：“为减轻借款人不必要的利息负担，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。”
此后三年，各级监管部门的信贷检查中虽然都包含这项内容，但是各家商业银行并没有严格执行。北京大学房地产金融中心主任冯科分析，一方面因为工程进度是动态的，办理房贷的时候即便没有封顶，但等到检查时可能已经封顶，因此监督检查的难度较大。另一方面，由于按揭贷款往往与开发贷款捆绑发放，一旦停发按揭贷款，可能导致开发商无力偿还开发贷款。在大部分银行实行不良信贷“一票否决”的情况下，银行首先考虑的是力保开发贷款。
显而易见的限制意图
随着“121号文”的严厉执行，期房预售制度的存废，再次成为业界关注的焦点。
叫停对未封顶楼盘发放个人房贷，实际上将使“准现房”销售成为市场主流模式。“准现房”通常指楼盘主体结构封顶，小区内楼宇及设施大致轮廓初步显现，房型、楼间距等要素一目了然，工程进入内、外墙装修和配套施工阶段。这种房产性质上仍属于期房，须取得预售证后才能销售。
一个楼盘的整体规划、人文设计和配套设施等要素，需要在楼体全面落成之后才显现出来，所以，准现房在销售上的优势明显优于主体结构封顶之前的期房。中大恒基不动产营销总经理王述表示，越是接近现房，楼盘烂尾或出现不合格情况的可能性越小，购房者面临的风险就越小。
不过，部分业内人士对银行贷款新规能否彻底执行持观望态度。据北京市房地产交易管理网统计数据显示，截至9月底，全市期房住宅签约套数与面积分别占到签约总量的89%和86%。在已经贷款买房的购房者中，60%以上在楼盘封顶之前签定购房合同。这无疑表明，要想实行准现房销售，还有艰难的道路要走。当然，最大的阻力将来自于开发商，因为这是一个考验开发商实力的举措。
北京的一位开发商接受采访时仍显得信心十足。“开发贷款在项目启动时就从银行贷出，叫停未封顶楼盘按揭，不过是让我们多交盖房这段时间的贷款利息而已。”
据记者测算，建房期间的贷款利息并非如他所言轻描淡写。一笔5亿元的中等项目贷款，一年的利息就达3000万。而且，此期间从银行获取开发贷款将会更加困难。央行于11月3日宣布，从11月15日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，本次调整后准备金率已达9%。连续上调存款准备金率，表明央行将进一步抑制银行放贷冲动，对于以房地产为代表的固定资产投资限制将更加明显。
相关人士指出，在此背景下，开发企业本已缺乏银行开发贷款启动，在预售回笼方面如果再无法获得银行贷款支持，行业洗牌将不可避免。缺乏资金实力的小开发商将退出游戏，而实力雄厚、运作模式良好的开发商将占据更多市场份额。
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假按揭绷紧监管部门神经 未封顶楼盘按揭被叫停
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