北京83宗商业用地即将入市面临消化不良尴尬

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年11月10日10:52 北京晨报

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上周，《红地产》特供本报的稿件报道了我市775块土地等待入市的消息。据了解，这些土地中有83块规划用于建设商业地产项目，建筑面积达到825万平方米。

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美壹栋限量6000起望京核心商居小户

社区购物中心成新开发热点

这批商业用地中，城八区有61个项目，近郊21个，远郊区仅1个。主要集中在朝阳、昌平和丰台，其中朝阳区地块的建筑体量为215万平方米，丰台145万平方米，昌平区141万平方米。用地性质多为公建底商、住宅底商、写字楼底商和配套底商，只有少部分以主体商业形式出现。

本次新入市的83块土地底商占了绝大多数，这预示着未来规模适中、符合市民实际需要的社区购物中心，将成为新的开发热点。这也是政府部门今后鼓励开发的重点业态之一。在过去几年里，国内商业项目建设地点基本集中于市区传统商业中心。但由于国家推行紧缩的货币政策，开发商贷款难度加大，同时大型MALL开业后客流量不足，导致艰难经营境况。

目前，城八区的商业依然是北京市商业的主流，在本次入市的土地中，昌平区、木樨园、CBD等区域都有百万平方米的供应量。但随着北京市郊区化的发展北京市的商业逐渐向郊区发展。这跟北京市城市产业逐渐向郊区扩散，随着道路交通的改善、国民收入的提高、私人轿车的普及，城市人口不断向城市边缘和郊区迁移，郊区商业的市场机会大大提高。住宅郊区化带动了商业郊区化，出现了郊区商业的繁荣有着直接的关系。

商业用地面临“消化不良”的尴尬

近几年，北京市土地储备中心储备的商业性质用地面积呈增长趋势。繁荣的商机吸引了众多开发商投资商业项目，但随着越来越多的商业建筑拔地而起，开发商也不得不面对日渐巨大的开发风险。一项关于商业地产的调查报告显示：目前我国商业地产控制率正以每年25％左右的速度递增。市场供应的增长速度远大于市场需求的增长速度，供大于求，给各种类型商铺市场交易都带来了不小的压力。

由于受商业地产高利润回报的诱惑，很多开发商盲目开发，超前开发，造成了很多商业项目“有市无场”的局面。同时一些开发商在投资项目时缺乏专业的市场评估和商业策划，对项目所在区域的市场需求没有一个客观而清晰的认识，导致整体布局失误，难以形成一个主体明确的购物环境。

商业项目建设不仅只是一个过度的问题，同时还存在着供需错位的现象。由于没有明确的定位，目前北京市商业项目服务区域重叠、同质化现象比较严重。一些开发商对市场定位不准确，缺乏对商业经营的换位思考，导致项目位置虽好，但仍乏人问津的局面。除此之外，缺乏商场培育意识、只重招商忽视经营、漠视专业管理团队都严重影响了商业地产的发展。

北京建委新发布的统计资料显示：今年1-9月北京商业地产空置率比去年上涨1.5倍，商铺的空置面积是40.4万平方米，涨幅占商品房空置率的10.7％。如果这825万平方米在年内陆续推向市场，必然会对市场造成一定的压力，市场需要一段时间的消化。如何科学合理地利用好这些新增土地资源，是一个至关重要的问题。

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