10月京城楼市盘点：销售遭遇低谷住宅交易平缓

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年11月10日11:48 房地产门户搜房网  中大恒基  

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1.土地供应情况

远郊区县势头强劲

根据中大恒基不动产营销市场部的数据监测：06年10月份北京成交土地为5宗，成交面积为56.73万平米，规划建筑面积50.45万平米，成交价5.20亿元，住宅用地楼面价格为1000元/平米。其中除朝阳区双井北东环路22号北侧办公项目用地外，其余均为住宅用地，分布在大兴区及房山区两个远郊区县。房山区三块土地成交，成交面积位居首位，为28.27万平米；大兴区略低，成交面积28.21万平米，位居次席。郊区土地成交价格占成交总价的98.6%，成交面积占本月土地成交面积的99.6%。

土地交易逐渐以远郊区县为主，朝阳区地块也仅做为办公项目用地，郊区土地供应将会越来越多，势必带来住宅建设边缘化和郊区化，生活居住郊区化已经成为开发商和购房者的新理念。

2.销售情况分析

销售遭遇低谷，住宅交易平缓

根据北京市房地产交易管理网统计数据显示：截止到10月底，全市期房网上签约共计13719套，签约面积1662936㎡，其中，住宅签约共11666套，住宅签约面积1404676㎡；同期，现房网上签约工2509套，签约面积421087㎡，其中，住宅签约共1903套，住宅签约面积277572㎡。

据此得出，本月全市期房网上日均签约443套，日均签约面积53643㎡，其中，住宅日均签约376套，日均签约面积45312㎡；同期，现房网上日均签约面积81套，日均签约面积13583㎡，其中，住宅日均签约61套，日均签约面积8954㎡。

综合上图分析，10月份全市期房网上签约比9月份减少146套，日均签约面积减少18317㎡，其中，住宅日签约减少119套，签约面积减少13052㎡；同期，现房网上日均签约增加1套，签约面积增加1384㎡，其中，住宅日均签约面积减少1套，签约面积减少900㎡。

中大恒基不动产营销市场研究中心分析：10月份期房日均签约套数和面积双降，与9月份相比降幅分别为24.8%和25.5%。按套数统计，10月份日均住宅签约占全市日均签约总量的83.4%，9月份该指数为83.3，住宅签约比重基本维持稳定。住宅期房签约套均面积为120.5㎡，住宅现房签约套均面积146.8㎡。大户型自“70平米”的限制政策出台，一路行情水涨船高，自住或投资都被看好。

国庆“黄金周”期间，全市住宅日签约仅193套，9月同期日签约套数为531套，开盘均价一路走高带来了销售低谷，对本来就不够火爆的“传统旺销期”的迎头打击，9月略现回暖迹象的市场温度又重新下降。今年的“金九银十”以平淡局面收场。

3．开盘项目分析

开盘速度放缓 中高价位楼盘成主流

截止到10月底，本市开盘项目33个，其中新盘上市为11个，老项目后期开盘22个。与上月相比，整体供应个数减少44.1%，开盘脚步放缓。从本月北京商品房批准预售面积来看，10月份获批的新增供应面积为113.86万平米，整体均价11343元/平米。

经历8月份的客户积累过渡期及9月份吸引媒体和目标人群关注，入市项目出现最高峰，但京城房地产市场并未如期出现“牛市”，一波波的宏观政策加大了买卖双方的观望心态，旺季遇冷使得10月份开盘步伐减速，持币待购情绪浓重。

各物业开盘情况重新恢复原有秩序，本月普通住宅放量个数为16个，供应面积57.30万平米，分别占总供应量的48.5%和50.3%，供应个数及供应面积所占比例均略微下降。公寓开盘数量10个，位居第二，别墅次之。普通住宅仍是人们的主流需求，随着消费者对住宅品质的要求提升及住宅郊区化的大势所趋，高品质的中高档物业也逐步升温。五环外放盘项目14个，占放盘总量的42.4%，以普通住宅和别墅为主，供应面积54.10万平米，占新增供应面积的近五成，四至五环间新增供应面积为27.51平米，占总量的24.16%。住宅郊区化已成大势所趋，而四至五环间成为目前的“城乡交接带”，既靠近城区又保持一定郊区氛围，因此火热异常。

从区域分布来说，新盘扎堆区域仍在朝阳区，为16个，占总量的48.5%，新增供应面积为57.13万平米，占供应面积的50.2%，朝阳区本身所管辖的面积范围比较大，且东部发展速度一直比较快，受政府规划的利好，长时间位居供应量之首。丰台区放盘项目5个，位居次席，同环线间以价取胜是该区域的最大特点。海淀区和昌平区各开盘4个项目，且物业类型丰富。

本月楼盘整体开盘均价为11343元/㎡，首次过万，与9月份相比上涨3%。普通住宅开盘均价8159元/㎡，与上月相比上涨2.6%，实际成交均价8045元/㎡，基本持平。据数据监测，本月新盘整体成交均价基本都略高于开盘均价，但由于市场进入销售低谷，销售整月平均销售率不及三成。开盘均价过万的项目本月成为供应主流，其次是开盘均价8000—10000元/平米的，占总供应的32%。高档项目入市比例的增加，普通住宅市场供不应求的矛盾，都推动了房价的不断上涨，原本5000—8000元/平米的市场主流价位逐渐攀升。

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4.10月小结及11月预测

本月成交量和上市量与9月相比都有大幅下降，住宅所占比例保持稳定状态，但由于基数不大，因此住宅实际供应量仍显不足。“金九银十”步入后程进入心有余而力不足的状态，买方市场缺乏后劲，月销售面积环比大幅下滑。本月新增供应面积113.86万平米，比上月下降39.5%；销售面积为208.40万平米，比上月略增1.9%，10月市场供需矛盾愈发明显，消纳了近百万平米存量住房。各区域、各物业均保持以往的供应格局，中高价位楼盘成市场供应主流。

进入11月份，部分项目整改项目可能会赶在12月前开盘，且9月、10月开盘的大量项目将进入消化阶段，成交量和上市量预计会在本月的基础上有所增加。朝阳、丰台、海淀、昌平依然是商品房销售的主要区域。政策的调控及越来越多的郊区住宅都将延缓房价快速上涨的局面。

责任编辑/sf057

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