经济观察：房地产供需矛盾呈现两极化发展态势

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年11月10日08:25 上海证券报  于兵兵  

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面对楼市调控，一、二线城市表现各不相同 资料图

“现在看来，中央房地产宏观调控政策目前在一线与二线城市产生的效果不尽相同，其中一线城市受影响较大，二线城市则影响较小。这是一个新课题。”昨天（11月9日），在上海举行的第三届中国数字地产节上，中房指数办公室主任黄瑜表示，一线城市住房供给有所收缩，二线城市的楼市投资却持续高歌猛进。专家提醒，宏观调控大背景下应因地制宜落实细则，应防止这两种截然相反的现象可能导致的“吃紧与泡沫”并存的后果。    

楼市供需矛盾引发市场变化：

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昨天公布的中国指数研究院、中国房地产指数系统办公室发布的前三季度区域房地产市场研究报告，首次以一二线城市的分类方式归纳了全国56个主要城市的房地产走势。数据显示，北京、上海、深圳等一线城市商品房供给明显下降，而二线城市的新开工面积却几乎都在普遍上升。   

供给：一线紧缩，二线升温   

“我的直观感受是，北京的住房供应形势肯定是吃紧的。”清华大学房地产研究所所长刘洪玉表示。根据中房指数研究院的报告，今年1至9月，北京、上海、深圳的商品房新开工面积均同比下降。其中上海下降5.5%，深圳甚至下降51%。一线城市中只有广州的新开工面积上升了57.3%，而广州的同比上升主要是弥补此前过于紧缩的商品房土地供应。   

第三季度，北京、上海、深圳的住宅竣工面积则分别同比下降38.9％、7.8％、19％。“受宏观调控的影响以及土地整理力度的加大，一线城市的土地供应，尤其是市中心土地供应速度必将放缓，这也许会直接导致这些城市中心区域的房价长久稳定。”上海一位开发商称。    

相比之下，二线城市新开工面积普遍上升。中房指数研究院报告显示，除武汉等少部分城市新开工面积有20%以上的下降幅度外，大多数二线城市的房地产开发高歌猛进。1至9月，天津新开工面积同比上升15%，重庆上升40%，成都则上升近94%。“这主要是由于去年以来，一线城市项目开发成本过高，市场竞争激烈，多数投资转入二线城市带来的结果。”黄瑜表示。

另外，住房结构方面，一线城市90平方米以下的小户型占比开始呈现上升趋势，但升幅仅在几个百分点左右。如北京1-9月90平方米以下户型在全部住宅供给中占比15.7%，同比仅上升2个百分点。90平方米至120平方米的户型占比同比则下降1.3个百分点。

价格：一线回调，二线稳升

价格方面，报告显示，一线城市虽此前升幅较大，但自6月以来，已经初显增幅回调迹象。截至9月，北京商品住宅期房成交均价为7928元/平方米，已经较上月微降了0.97％。上海房价今年以来也呈现先扬后跌的局面，到6月以来逐步回调。9月商品住宅成交均价为9203元/平方米，与深圳等地基本持平。9月深圳商品住宅成交价格9132元/平方米，较上月下降10.05％，广州则较上月下降5.98％。

“相比之下，二线城市的房价没有受到调控太大影响。主要原因是这些城市的房价基础价比较低，存在上升空间。”黄瑜介绍。（记者 于兵兵）

望京核心商居小户

责任编辑/sf025

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