张元端：房价涨跌主要取决于六个因素

2006年11月9日，在长安戴斯大饭店举办的第二届世界杰出华商大会房地产业峰会上，建设部中国房地产及住宅研究会副会长兼秘书长张元端提出自己观点：房价涨跌主要取决于六个因素。

张元端：房价涨跌主要取决于六个因素

以下为现场实录:

我们开发商都关心将来价格到底怎么样，很多记者也问我房价怎么样，我都不好说，但是我可以讲一些规律性的东西，供大家参考。大家可以从规律性的东西来分析房价会涨还是会跌。

这是我自己学习政治经济学，结合我们市场情况，我自己创造了一个说法，也不能是学术。我觉得决定房价有六个主要因素：1、购买力。2、开发成本。3、商品供求关系。4、货币供求关系。5、政策导向。6、市场预期。

最主要的因素归纳成六个方面。这六方面关系是什么？它们的结构是什么呢？它们结构模型怎么样呢？房价的一般规律，把六个因素可以归归类，购买力是房价的上限，房价的下限是开发成本。因为你定价的时候，绝对不会超过购买力，不管是本地购买力还是外地购买力，你绝对超不过，另外你定价的时候也绝对不会低于开发成本，在一般情况下不会低于开发成本，特殊情况当然也可以赔本赚吆喝，一般情况不会，所以房价的上限是购买力，房价的下限是开发成本。房价随着商品供求关系，或者货币的供求关系的变化，并且受到政策导向和市场预期的影响，而在上限与下限之间浮动。这就是我的房价的结构模型，我觉得要在这个框架下来寻找调控措施。下面我一层一层稍微简单说说。

第一个我想分析一下购买力层面。

1、所谓需求是消费者在某一特定的时期内和在一定价格条件下，对某种商品具有购买力，也就是支付能力的需要，光有需要还不行，你必须要有购买力才能构成需求。

2、购买力决定于消费者的收入。

3、个人收入取决于国内生产总值GDP，只要经济处于增长阶段，个人收入就会随之增加，购买力也就会随之提高。

4、购买力又分本地购买力和外地购买力，本地购买力不是单纯的工资支出，而是由个人支付能力和国家政策及金融支持相结合而形成的综合购买力。个人部分包括了工资、原住房出售收益、亲友资助、其他收入等等。因此我们统计的平均收入没有办法代表现实的住房购买力，看起来统计的平均收入无法代表现实的住房购买力。评估购买其不能简单看工资收入，也不能简单计算房价收入比。

5、外来购买力：人民币升值潜力、住房升值潜力和相对低房价，使国际投资人对人米比资产的兴趣有增无减。

6、房价的短期走向很大程度上，受到游资和炒作的影响，或者说受到外来购买力的影响，它在很大程度上影响了房价的短期走向。有的城市用老百姓的话来说，我们的房价被外地人抬起来了，就是这个道理，但是本地购买力水平将影响中长期的楼市，所以我们要保护本地的购买力。

第二开发成本层面。

1、开发成本是指开发过程中所使用的生产要素的价格，生产要素包括土地、劳动者、资本（劳动资料、劳动对象）、企业家的管理才能四个方面。

2、利润也是成本的一个组成部分，正常的利润通常包括：企业家才能的报酬；平均的分摊收益；风险的报酬。这三个部分构成了我们正常的利润。那么另外还有超额利润，比如一个项目超额利润太高了，什么叫超额利润，有四种途径可以获得超额利润。比如说引进一种产品或者新技术，我们功效提高了，我们质量提高了，可以获得超额利润。开辟新市场，一般商品来说，本来是在城区，现在到郊区，这样我的房子销售的多了，开辟了新的市场。获得了一种原材料的新的供应来源，原来的原材料很贵，通过新的供应来源便宜了。生产组织上应用了一种新方法，提高了工作效率，缩短了工期等等。开辟新的市场包括它的消费对象，也是新的市场对象。比如我刚才讲的亲情住宅小区它可以开辟新的市场，什么市场？就是满足一部分父母和子女愿意就近居住和相邻居住的这部分的消费对象。

3、商品房的"时、空不同质性"，使房价存在着若干不可比性，商品住宅品质的快速更新换代是开发成本增加的重要原因。