尹中立：新七环并不能缓解房价上涨的压力

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年11月09日17:45 房地产门户搜房网   

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中国社会科学院金融研究所 尹中立博士

2006年10月21日，由著名规划专家清华大学吴良镛院士主持的《京津冀地区城乡空间发展规划研究二期报告》完成，并正式向外发布。本次报告针对京津冀地区交通的发展，提出建设“新七环”的设想。每一次交通的变革，都会很大程度上影响当地区域经济的发展，同时，也会给区域房地产的发展带来非常大的影响。新七环的提出，一方面是释放了中心城市的压力，另一方面给周边区域带来了发展契机。北京经济总量做大的同时，是否将城市资源摊薄？近郊房地产是否因此发展，城区房价是否依然坚挺？第二机场又将为哪些地区房地产发展带来新机遇？

11月1日下午15：00-17：00，《北京晚报》和发挥各自优势，进行线上线下互动，邀请规划专家、经济学者、房地产名家，就此问题进行深度对话。

以下为成业行控股投资有限公司总建筑师戴子杰的讲话实录：

【主持人 梁爱明】我们现在又来了一位嘉宾，中国社科院金融所的尹中立先生。我们刚才几位嘉宾就吴良镛规划，主要对房地产的影响谈了一些。因为您是社科院研究金融的，您能不能更加高瞻远瞩，站在大结构上，从吴良镛规划对北京今后经济的发展，从这个角度谈一谈。

望京核心商居小户

【尹中立】吴教授提出一个七环的构想，他实际上跟北京整体发展战略是一致的，要构建京津冀一个大经济区。如果把这三个地区成为一个大的城市带，城市群的话，这是北京以后未来打造一个趋势的方向，是整个发展战略定位，包括天津滨海新区的发展，实际上都拉入了整个北京市总体发展战略，从这个角度来看，交通的先行布局规划肯定是合理的，而且是非常必要的，这是毫无疑问的。

【尹中立】但是这样一个交通结构的设计，能否缓解北京市房价上涨的压力，这个未必。其实市区的价格和郊区的价格，他的差价实际上和交通拥挤状况是直接成正比的，也就是说你交通越拥挤，在路上耗费的时间越长，市区中心区和郊区房价价差越大。比如说我在郊区买的房子，每天在路上消耗一个小时，两个小时。随着生活水平的提高，这一个小时的价值就越来越体现出来，所以我宁愿在市区里买更贵的房子，不会到郊区住，当然这是从一个角度谈差价的问题。反过来，在市区空气污染越高，在郊区得到空气新鲜满足感越强，抵消了在路上耽误的成本，所以看看北京市污染情况是越来越重，还是越来越轻，市区交通是越来越畅通还是越来越拥挤，这是影响北京市区价格和周边价格差价最直接的原因。所以光建设七环的话，对市区的交通应该说没有任何帮助，基本上不起任何作用。它对整个城市带战略发展规划是密切相关的，但是它对眼前北京市房地产价格影响是微乎其微的，这是我个人的看法。

【主持人 梁爱明】您觉得这个规划对北京整个城市发展和城市价值这块有没有提升的作用？

【尹中立】这个有，以前北京市的发展，经济之所以搞不起来，我们北京说实话，从经济学角度来看是一个纯消费城市，工业基础非常差。本该发展的很多东西其实都没做好，一个很重要的原因，整个发展战略定位是不对的，算小帐，没有从大局着想。你比如说上海也好，广州也好，他实际上是一个区域经济发展的龙头，你北京市如果仅仅以自己为龙头的话，算自己小帐的话，不把周边河北、天津加上的话，你自己根本发展不起来，因为你自己的容量太小了，所以北京以前发展压制天津，天津虽然说是直辖市，但老是发展不起来，这是北京的战略有很大的关系。北京市心里明白了，人家东边之所以称为东边，是整个周边地区的发展是紧密相关的，如果没有周边地区的发展，整个东边的经济总量不会很光大，城市的建设和功能设施就有很大的新制。所以北京现在十规划非常明确，要构建一个城市群，要打造京津冀整个经济带，这是一个大的思路的转换。

【主持人 梁爱明】北京城市价值的提高，反过来城市价值决定房地产价格，房地产价格是不是会因为这个上升？

【尹中立】如果说总体战略会逐步得到实施的话，毫无疑问会提升北京地产价格的含金量，这是没有问题的。但是决定房价的走势，房价的高低，他和经济的发展，除了经济发展还有政治、文化很多因素是紧密相关的，不光是这一个因素这一个因素是主要因素，还有其他的东西是不可忽视的。

【主持人 梁爱明】您觉得今后北京，因为现在规划都是以东面为主，您觉得北京今后的发展西部和东部这 块区域的价值是什么样的呢？

【尹中立】这是涉及到城市规划的问题，说实话这个我是一个外行。但我总体感觉，东边的发展，因为西边有很多地理因素的限制，可能东边发展会快一些。

【主持人 邹磊】刚才尹老师跟谢总提的一个概念挺相似的，就是说交通。刚才谢总提到交通真正改变了房价，你什么时候市内交通和郊区交通一样便捷，差距会缩小。您刚才是地域价值提升不一定房价会提升。

【尹中立】房价取决的因素概括起来可能讲一天，这个问题非常复杂。

【主持人 邹磊】您认为这一次新七环规划，真正对北京未来的一个发展趋势是什么样的？如果从整个经济，或者从城市规划的角度。

【尹中立】他的用意，除了构建一个城市群以外，其实还有一个设想，就是分散北京市市内人口的密度，要把很多功能区向周边扩散。但是构建一个交通的框架是市内功能扩散一个必要的条件，但是它不是充分条件，也就是说还要做更多的工作。你比如说你国家部委，所有部委都在三环以内不动的话，你想把很多写字楼或者功能区外迁是很难的。

【主持人 邹磊】不管经济布局还是地产布局，您觉得政府需要做什么？

【尹中立】要调整整个城市的功能结构，其实在规划里面已经非常明确了，但是如何实施，如何实现这个目标，恐怕还不是那么简单。

【主持人 邹磊】其实请您过来请您从高的角度谈一谈，怎么样对北京未来的布局和规划更有好处。

【尹中立】现在从已有的规划定位来看，对市区人口的分散并没有太大的帮助。你必须像周边11个卫星城，他有搞生物基地的，有搞IT行业的，有搞制造业的，他只是把现在小城市的功能进一步增加了一些功能，他并没有分流市区四环以内的功能，四环以内主要是决策部门，国家政府机关，你如果在这方面不做文章，市区里的压力就缓解不了，而这方面恰恰做的不够。

【尹中立】我们看到市区的高校外迁，建立新的大学城。实际上从目前的情况来看，只是在新的地方搞了一个更大的高校群，但是市区里面占有的资源并不会自动退让。也就是说你在边上开一个新校区，老校区人口并没有减少。

【主持人 邹磊】我从您的话中理解为，让政府更刺激这个区域内部的经济能力。

【尹中立】这是利益的调整，你看北京市能协调得了吗，国务院能协调得了吗，不可能的，这是一个非常复杂的问题，大的都市都会遇到这个问题。其实我们错过了一些好的机会，你比如说央视要迁址的时候，你为什么不能再往市中心迁？你这是一个缓解市中心功能的契机，你完全可以搬到很远的地方，你会带动那个区域的发展，你会缓解整个市区的压力，结果我们从这边搬到这边，还在四环以内活动。再一个CBD的建设，你不应该建在三环，你CBD建在三环那边一定是拥挤的一塌糊涂，不管你怎么建设地下的设施，这都是欠考虑的事情。

责任编辑/sf025

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