津城市规划勾勒楼市热点 滨海新区房价一飞冲天

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年11月09日16:38 楼市   

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2006年7月27日，国务院对《天津市城市总体规划(2005年-2020年)》作出批复，确定了天津市北方经济中心地位。

自天津滨海新区纳入国家发展战略之后，总规划的批复引起社会各界的强烈反响。《天津市城市总体规划(2005年-2020年)》展览在国展中心开展前两天，前来参观的人数已有10万人。

新规划重写具体如何？将会对津城楼市格局产生什么样的影响？有哪些区域将成为开发重点？未来哪些地块将是热点区域？房价又会怎样变化？

从1999年国家确定天津要努力建设成为我国“北方重要经济中心”，到现在宣布要建设成为“北方经济中心”，天津市政府副秘书长张峻屹认为:“两次城市总体规划对天津城市定位的表述，虽然只是两个字的差别，但是‘含金量’很高。”天津城市定位的提升，在人们心目中渐渐明晰，天津要做北方经济“老大”。

“一轴两带三区”促使天津重心东移

“总体规划”中不仅明确了天津定位，土地供应情况，而且对未来天津发展布局作了详细的规定。我市规划局工作人员向记者作了一个形象的比喻：“在此次批复的‘总规划’中，确定了‘一条扁担挑两头’的布局结构思想，即将京津塘高速公路走廊作为城市主要发展方向，以‘一轴两带三区’的空间布局结构发展。”

“一轴两带三区”具体是指，以“武清新城-中心城区-滨海新区核心区”为城市发展主轴；“两带”是指由“宁河、汉沽新城—滨海新区核心区—大港新城”构成的东部滨海发展带，和由“蓟县新城—宝坻新城—中心城区—静海新城”构成的西部城镇发展带；“三区”是北部蓟县山地生态环境建设和保护区、中部“七里海—大黄堡洼”湿地生态环境建设和保护区及南部“团泊洼水库—北大港水库”湿地生态环境建设和保护区。

在这种空间布局架构下，未来我市仍然会从中心区域向外延发展，在“总体规划”中也提及将规划发展蓟县、宝坻、武清、宁河、汉沽、西青、津南、静海、大港、团泊洼、京津等11个新城。其规划规模按照中等城市标准进行建设，承担聚集新的产业、带动区域城镇发展的职能。

规划局工作人员告诉记者，未来西青区大寺、双港等离市中心较近，交通便利的30个发展基础好、区位条件优越的城镇将确定为中心镇，同时加强一般建制的基础设施和公共设施建设，逐步实现土地集约、产业集聚和人口集中，形成区域竞争优势。

这种布局将会带动天津按照怎样的方向发展？南开大学区域经济研究所副所长吴浙认为，天津整体会向东发展，未来楼市看好东丽、津南、西青的部分区域，其中空港外围以及津南会发展很快。“一轴、两带都是以市中心和滨海新区核心区为中心，而津南区位于市中心与滨海之间，地势开阔，交通便利，没有大型工业设施，今后津南区肯定会在几年内发展起来。”吴浙说。

正如吴浙所说，9月19日，在我市秋季房交会期间，天津土地交易中心举行了第二次出让地块发布会。其中比邻滨海新区的津南双港一号地块和至滨海新区必经之路的万东小马路地块受到众多开发商的关注。

很多地产商看好此地块的原因是，津南区是本市中心城区和滨海新区的扩展区，津南区将服从、服务于滨海新区和区域发展的大局，加快基础设施建设，未来升值潜力大。此次出让的双港一号地块，位于津南区双港镇梨双路南侧，而津港高速公路在地块的西侧，两条东西向次干路将贯穿地块，可以保证对外交通便捷。

1450平方公里定量用地规模

“总体规划”让人们了解了未来天津发展方向，政策的利好，吸引了众多外资抢滩天津，投资的增加，用地需求也随之增加，未来土地供应如何？

近几年，天津的快速发展以及政策利好，吸引了越来越多开发商进驻天津。首创、万通、万科、金地、富力、合生创展、金融街控股等一批品牌开发商相继抢滩天津。除房地产商看好天津之外，投资环境的利好，同样吸引了众多世界著名跨国公司来天津投资。据不完全统计，今年上半年，滨海新区新批外商投资企业260家，实现合同外资额31.06亿美元。

投资的增加，使土地变得愈加稀缺，未来天津土地供应情况如何？我市规划局工作人员向记者介绍了此次“总体规划”中相关土地供应情况。

“此次《城市总体规划》明确到2020年，全市城镇建设用地规模控制在1450平方公里以内。其中，中心城区和滨海新区核心区的城镇建设用地规模控制在580平方公里以内，人均城镇建设用地指标为92平方米左右。”

规划中的土地规模能否满足需要呢？“按照国际惯例，人均城镇建设用地指标应为100平方米左右。”吴浙认为，92平方米相对需求而言土地资源并不充足。与此同时，盐碱荒地存在不同的所有者。对此，现有的盐碱荒地除了国有之外，大部分是集体的，其中除村集体所有外，还有工矿企业占有、农场所有。而集体建设用地的利用，到目前国家还不允许以出租、转让的方式进行合法流转。另外，滨海新区的一些原农用地在盐碱化和污灌之后逐渐失去原有功能，但目前仍在按原来方式管理，这就为向建设用地的转变,设置了障碍。

用地需求的增加，土地愈显稀缺，在某种程度上促使地价继续上扬。1991年，泰达的地价为186元/平方米，1999年开始拍卖地块，地价拍到了755元/平方米，2001年是2189元/平方米，在2005年拍卖的住宅用地竟达到了5500元/平方米。

地价的上扬某种程度上会带动房价的上升，此次规划中居住用地水平是否合理？南开大学经济学博士刘玉录(刘玉录博客,刘玉录新闻,刘玉录说吧)认为，规划中提及居住用地占城镇建设用地面积的比例30.75%是一个平均数字，实际数字应在35%～38%之间，这个比例与规划33.6%相比，略有下降。“说明我市人均居住面积逐渐饱和，未来居民实际需求量会有所下降，因此这个比例是比较合理的。”

望京核心商居小户

责任编辑/sf057

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